Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристу
О том, для чего и при каких условиях может потребоваться согласие на субаренду от арендодателя, мы поговорим в этой статье.
Буквальный перевод слова «субаренда» — это подсдача или поднайм. Юридически действия по субаренде будут сводиться к сдаче арендатором в аренду имущества, полученного им от арендодателя. При этом сам арендодатель от субаренды ничего не получит, так как все доходы будут идти первичному арендатору.
Возможность сдачи арендованного имущества в субаренду должна быть стипулирована в договоре аренды. В силу подобного договорного условия арендодатель не только передает арендатору имущество в пользование, но и передает ему ограниченное право распоряжения этим имуществом.
Таким образом, право субаренды и условия его осуществления напрямую зависят от обговоренных в договоре условий.
Необходимость в получении согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду может возникать только в следующих случаях:
В Интернете есть масса ошибочной информации относительно того, что согласие арендодателя на субаренду следует получать в любом случае. Мы, со своей стороны, уверяем наших читателей, что пределы истребования согласий сводятся к двум случаям, которые перечислены нами выше.
Ошибочная информация, представленная в Интернете, имеет глубокие корни. Дело в том, что в юридической среде давно бытует мнение, трактующее право субаренды, как одностороннюю волю арендодателя, в силу чего арендодатель, даже предоставивший в договоре арендатору право субаренды, вправе это согласие в любой момент отозвать.
По этому поводу велись достаточно острые споры юристов-теоретиков. Конец этим спорам положила Судебная Коллегия по экономическим спорам ВС РФ своим Определением от 22 января 2018 г. по делу № 303-ЭС17-13540, № А73-5337/2016.
В соответствии с Определением КЭС ВС РФ, о котором мы сказали выше, право арендатора на субаренду не является выражением односторонней воли арендодателя, если это право стипулировано договором, а сам договор при этом:
Таким образом, выраженная в договоре воля арендодателя относительно права арендатора сдавать имущество в субаренду освобождает арендатора от обязанности получать согласие на каждую конкретную сделку (Информационное Письмо № 66 от 11.02.2002 года Президиума ВАС РФ).
Разумеется, никто не может запретить арендатору извещать арендодателя о сдаче имущества в субаренду и даже просить его одобрения для этой сделки. Но в данном случае речь будет идти не об обязательном документе, а об акте доброй воли со стороны арендатора.
Обязательный характер получение согласия будет иметь только в случае, если это предусмотрено договором, то есть в самом тексте договора есть пункт, возлагающий на арендатора обязанность согласования с арендодателем кандидатуры на субаренду.
Что касается согласия на субаренду в случаях, когда в самом договоре право на субаренду не обговорено – то подобное согласие будет юридическим нонсенсом, чреватым для арендатора неприятными последствиями.
Основной принцип договорного права гласит, что законным будет любое договорное условие, не противоречащее закону. Если говорить предельно утрированно, то в договорах действует правило «что не запрещено, то разрешено».
То есть, если стороны договора аренды с правом субаренды решат включить в договор пункт, обязывающий арендатора испрашивать согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду, то этот пункт будет законным и обязательным для исполнения.
Во исполнение подобного договорного условия арендатор будет обязан до заключения сделки по субаренде направить арендодателю соответствующее извещение и запросить его согласия.
В извещении арендатору потребуется указать:
Арендодатель, в свою очередь, во исполнение условий договора, должен будет передать арендатору письменный ответ, содержащий в себе либо согласие, либо отказ в его даче. Поскольку договор, в нашем случае, предполагает право арендатора на субаренду, отказ в согласии арендодатель должен мотивировать.
Как мы уже говорили, согласие арендодателя на сдачу арендатором имущества в субаренду можно назвать согласие очень условно.
Дело в том, что доминирующую роль в правоотношениях играет не обмен согласиями, а прописанные в тексте договора условия. То есть, можно обмениваться какими угодно письмами и согласиями, но условиями договора эта информация в письмах не станет.
Для того, чтобы договорные условия были действующими, они должны быть прописаны в тексте договора. И если в тексте договора не зафиксировано право арендатора на субаренду, то согласие арендодателя за ним это право не закрепит.
Поэтому, если после заключения договора у арендатора появилась идея сдать арендованное имущество в субаренду, ему следует не запрашивать согласие собственника на это действие, а предлагать ему заключить дополнительное соглашение к договору о праве субаренды.
Подобное соглашение станет частью основного договора.
Прикреплённые файлы:
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста