Р Е Ш Е Н И Е


Резолютивная часть решения оглашена 04.04.2018

Полный текст решения изготовлен 27.11.2017

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи К.А. Елистратов, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.А. Ермаковой 

рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации муниципального образования «Город Саратов» 

к индивидуальному предпринимателю Казаросяну Мартиросу Оганесовичу (г. Саратов),

Казаросяну Оганесу Мартиросовичу

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, 

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии: 

от истца - Маркелова Д.А., по доверенности № 02-04/64 от 14.07.2017 г.,

от ответчика - (Казаросян М.О.)-Храмов Д.В,, по доверенности от 15.09.2017 г.,

(Казаросян О.М.)-Воробьев В.С. от 02.04.2017
  УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «Город Саратов» обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к ИП Казаросяну М. О. о расторжении договора аренды № А-13-725Ф-4 от 28.11.2013 земельного участка площадью 571 кв. м с кадастровым номером 64:48:040215:22, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, возле дома № 18, предоставленного для строительства отдельно стоящего объекта общественного питания, сроком на 49 лет.

Ответчик, указывает что участок в настоящее время осваивается. Предоставил фотографии и эскиз проекта. Указывает что арендатором земельного участка является Казаросян О.М. 

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права. 

Дело рассматривается в порядке ст.ст. 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает.

На основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 19.11.2013 № 2920 с Казаросяном Мартиросом Оганесовичем заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2013 № А-13-725Ф-4 с кадастровым номером-44448:040215:22 площадью 571 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, возле дома № 18, предоставленного для строительства отдельно стоящего объекта общественного питания, сроком на 49 лет.

Согласно ответу от 07.08.2017 в комитете по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, возле дома № 18. Градостроительный план и разрешение на строительство администрацией муниципального образования «Город Саратов» не выдавались.

При осмотре территории специалистом муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом города Саратова 20.03.2017 установлено, что земельный участок огорожен, заасфальтирован. На земельном участке осуществляется парковка автотранспортных средств. Объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:48:040215:22. арендуемый ИП Казаросяном М.О., Казаросян О.М. не используется в целях строительства более 3 лет, что в силу статей 45, 46 Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

В соответствии ч.3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.

Согласно п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (с учетом изменений, внесенных постановлением ВАС РФ от 25.01.2013 г. №13, от 25.12.2013 № 98) даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору в соответствии со ст. 619 ГК РФ письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В порядке ст. 619 ГК РФ Арендатор уведомлением от 11.07.2016г. № 01-09/584 извещен о расторжении договора от 06.09.2011г. № 10279/1 и о необходимости явиться в 10-дневный срок со дня получения указанного уведомления в комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района для подписания соглашения о расторжении договора. Однако претензионные требования ответчик до сих пор не исполнил, в связи с чем, истец вынужден обратиться с исковым заявлением в суд.

В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление истца.

Как следует из положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец считает, что ответчиком условия договора в части использования земельного участка исполняются ненадлежащим образом, в результате чего земельный участок не имеет ограждения, свободен от строений и сооружений, в качестве строительной площадки не используется, признаки подготовительных работ к освоению земельного участка отсутствуют.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствие со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя помимо общих оснований, предусмотренных пунктом 1 этой же статьи.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований для прекращения аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Из материалов дела следует, что на дату обращения с настоящим иском истек 3-летний срок (с момента предоставления рассматриваемого земельного участка в аренду) на освоение земельного участка в соответствии с его целевым использованием.

С обращением о выдаче разрешения на строительство объекта ответчик не обратился. Деятельность по освоению начата уже после обращения истца в суд. Обращение за градпланом также произошло после обращения истца в суд Кроме того, ответчиком не предоставлено доказательств того что пристройка, эскиз проекта которой предоставлен, не требует разрешительной документации

Ответчик обратился с ходатайством о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью настоящего спора арбитражному суду в связи с тем, что его стороной является физическое лицо.

Данный довод ответчика неправомерен

В соответствии с частью 1 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 27 АПК РФ к подведомственности арбитражных судов отнесены экономические споры с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Как следует из материалов дела, истцом оспаривается сделка, совершенная между комитетом и предпринимателем в отношении земельного участка , имеющего целевое назначение "для предприятия общественного питания".

Сам по себе такой спор по своему субъектному составу и экономическому содержанию подведомственен арбитражному суду.

Арбитражный суд Саратовской области принял настоящее исковое заявление к своему производству по делу проведено предварительное судебное заседание, а так же судебные заседания по рассмотрению дела по существу.

Основанием для заявления ходатайства о прекращения производство по делу послужило привлечение судом соответчика Казаросян О.М., не имеющего статуса предпринимателя, вступившее в спорные арендные правоотношения на основании перенайма.

Как следует из материалов дела и подтверждено объяснениями сторон в заседании суда кассационной инстанции, договор замены стороны в обязательстве между ИП Казаросян М.О. и Казаросян О.М.заключен лишь 20.11.2017. Сделка не прошла государственную регистрацию

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

В силу части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Исходя из приведенных норм права и разъяснений по их применению, передача прав арендатора по спорному договору приобрела юридическое значение для третьих лиц, в том числе и для суда, с момента регистрации соответствующего соглашения.

Довод ответчиков об обратном не соответствуют приведенным нормам права и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

В силу части 3 статьи 48 АПК РФ для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Таким образом, при процессуальном правопреемстве существующее процессуальное правоотношение продолжается, хотя и с новым субъектом, рассмотрение дела с самого начала не производится.

Действующее арбитражно-процессуальное законодательство не содержит нормы о прекращении производства по делу, принятого с соблюдением правил подведомственности, в случае замены арбитражным судом одной из сторон спора на его правопреемника, в том числе на физическое лицо.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что процессуальное правопреемство, в результате которого одной из сторон спора становится физическое лицо, не может рассматриваться как основание для изменения подведомственности дела, принятого к производству суда с соблюдением норм процессуального законодательства.

Так как физическое лицо вступило в рассматриваемое дело в результате процессуального правопреемства в спорном правоотношении, оснований для изменения подведомственности спора, переданного на рассмотрение суда, не имеется.

Таким образом ответчик в установленный законом срок не использовал земельный участок, его освоением не занимался, в связи с чем, исковые требования в части требования о расторжении договора аренды земельного участка следует удовлетворить

На основании вышеизложенного суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям. 

Руководствуясь, ст.ст. 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 


Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу отказать

Расторгнуть договор аренды № А-13-725Ф-4 от 28.11.2013 земельного участка, площадью 571 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040215:22, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, возле дома № 18, предоставленного для строительства отдельно стоящего объекта общественного питания, сроком на 49 лет.

Взыскать с Казаросяна Мартироса Оганесовича в доход Федерального бюджета РФ госпошлины в сумме 6000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительные листы выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов