Согласно п. 1 ст 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. П. 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если стороны не зарегистрировали договор аренды, который нужно было зарегистрировать, то во взаимоотношениях друг с другом они все равно не вправе ссылаться на незаключенность договора, чтобы не исполнять свои обязательства. Регистрация договора нужна лишь для того, чтобы защитить третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако сами стороны обязаны исполнять условия договора независимо от того, зарегистрировали они договор или нет, то есть арендодатель не сможет отказаться исполнять договор лишь потому, что считает договор незаключенным, а с арендатора все равно можно взыскать арендную плату по договору.
По мнению судов, тот факт, что стороны не зарегистрировали договор, не означает, что у сторон отсутствуют обязательства из договора. Поскольку стороны ранее исполняли условия договора, то сам договор следует считать заключенным (постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 июня 2017 г. № Ф05-7859/2017 по делу № А40-124989/2016). В то же время незарегистрированный договор или соглашение к нему не порождают правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами договора или соглашения. Если договор или соглашение не прошло регистрацию, то третьи лица не могут знать о нем. По этой же причине сами стороны договора в отношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированные договор либо соглашение. Такие разъяснения содержат пункты 2–4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».
