По умолчанию ст. 210 ГК РФ устанавливает, что бремя содержания, принадлежащего собственнику, имущества несет он, если иное не предусмотрено законом или договором.
Данное положение подтверждается в частности, ВС РФ в п. 5 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, которое на вопрос о том, на ком - арендодателе или арендаторе нежилого помещения - лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией), указано, что обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Статья 616 ГК РФ, в свою очередь, устанавливает обязанность Арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, но в соответствии с судебной практикой - речь идет именно об обеспечение сохранности арендованного имущества и действиям по поддержанию имущества в исправном состоянии, а не возмещении расходов на коммунальные услуги.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.
В то же время закон не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами и иными услугами.
В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг.
Таким образом, установление сторонами переменной части арендной платы в сумме расходов на коммунальные услуги, является правомерным.
Что касается права арендатора в счет оплаты арендной платы оплачивать налог на имущество организаций за арендуемый объект вместо арендодателя:
Как следует из существа вопроса- речь идет именно о праве, но не обязанности. Кроме этого, сумма налога уплачивается именно в счет уплаты арендной платы.
Исходя из этих условий, такое соглашение правомерно, на основании следующих положений:
По общему правилу налогоплательщик должен самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога.
В соответствии с п.1 ст. 372 НК РФ Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ . Таким образом, бремя уплаты налога несет собственник имущества, как налогоплательщик.
Тем не менее, в силу ст. 421 ГК РФ, стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате арендной платы.
Уплата налога (страховых взносов) может быть произведена за налогоплательщика иным лицом. НК РФ не устанавливает никаких ограничений в отношении иного лица (Письмо ФНС России от 11.05.2017 № ГД-4-8/8767@). В Письме ФНС России от 15.09.2017 № БС-4-21/18529@ прямо сказано, что при определении понятия «иное лицо» необходимо руководствоваться п. 2 ст. 11 НК РФ об определении понятия «лица (лицо)» для целей применения актов законодательства о налогах и сборах, то есть под иным лицом понимаются организации и (или) физические лица.
Статья 45 НК РФ не предусматривает ограничений в части перечисления платежей в бюджетную систему РФ. При этом для целей учета налоговыми органами поступлений платежей, уплаченных иными лицами, не имеет значения, по каким гражданско-правовым основаниям произведено перечисление за налогоплательщика соответствующего платежа (Письмо ФНС России от 26.09.2017 № ЗН-3-22/6394@).
Таким образом, если в качестве иного лица выступает арендатор, являющийся дебитором налогоплательщика, то можно заключить соглашение на перечисление налога в бюджет за налогоплательщика, или налогоплательщик может просто написать письмо своему контрагенту с просьбой уплатить налог, который затем будет зачтен в счет погашения дебиторской задолженности.
