Отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ), устанавливающим гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.

  В отношениях между застройщиком и гражданином, приобретающим жилое помещение или иной объект недвижимости для личных (бытовых, семейных) нужд, последний является потребителем услуг, в связи с чем к указанным отношениям применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом.

   Данное обстоятельство имеет значение, прежде всего, в связи с возможностью применения к застройщику дополнительных мер ответственности за ненадлежащее исполнение им своих обязательств по договору ДДУ:

• компенсация морального вреда;
• уплата неустойки за нарушение сроков устранения выявленных недостатков жилого помещения;
• взыскание штрафа за неисполнение требований дольщика в добровольном порядке в размере 50 % от сумм, присужденных судом в пользу дольщика;
• административная ответственность в виде наложения штрафа за нарушение прав потребителей.

Исходя из позиции, сформулированной Верховным Судом РФ, достаточным условием для удовлетворения требования дольщика о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения застройщиком его прав.

  Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда (неустоек, убытков и пр.). Размер компенсации определяется судом в каждом отдельном случае с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

  При рассмотрении споров, связанных с нарушением застройщиком сроков передачи объектов долевого строительства, суды обращают внимание на такие обстоятельства как длительность ожидания передачи объекта, вынужденное проживание в съемном жилье, невозможность записать ребенка в детский сад и пр.

  Размер присуждаемой в пользу дольщика суммы компенсации морального вреда, как правило, составляет от 5 000 до 50 000 рублей.

  В случае установления судом факта нарушения прав участника долевого строительства, с застройщика подлежит взысканию также штраф в размере половины от сумм, присужденных судом в пользу дольщика.

  Применение к застройщику ответственности в виде штрафа поставлено в зависимость от того, были или не были исполнены законные требования дольщика в добровольном порядке.

  Взыскание штрафа за неисполнение требований потребителя в размере половины от присужденных в пользу дольщика сумм компенсаций является обязанностью суда и осуществляется независимо от того, заявлялось ли такое требование.

  Однако поскольку указанный штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, суды, как правило, снижают его размер, применяя норму Гражданского кодекса РФ об уменьшении размера неустойки.

  Вместе с тем, уменьшение неустойки по делам о защите прав потребителей допустимо в исключительных случаях. Важное значение при определении судом сумм компенсаций будет иметь, в том числе, представление стороной дольщика обоснованных доводов, подтверждающих разумность их размера.

Новой редакцией Закона № 214-ФЗ введена ответственность застройщика за нарушение срока устранения выявленных недостатков жилого помещения с отсылкой к норме Закона о защите прав потребителей.

  Размер подлежащей уплате закройщиком неустойки за просрочку устранения строительных недостатков может составлять до 1 % от цены договора ДДУ за каждый день просрочки в случае, если недостатки делают объект долевого строительства непригодным для проживания.

  Использование «серых» обходных схем привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (например, заключение договора инвестирования вместо договора долевого участия) не избавит застройщика от ответственности. В такой ситуации суд будет исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

  При должном профессионализме представителя участника долевого строительства, обоснованности доводов, знании правовых позиций, содержащихся в судебной практике Верховного Суда РФ, размер взысканных с застройщика сумм компенсаций за нарушение прав участника долевого строительства может составить внушительную сумму.

Специалисты Регионального центра правовой безопасности оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

• проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
• составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
• обеспечивают проведение строительных и иных технических экспертиз для подтверждения недостатков объекта долевого строительства и вины застройщика в их возникновении;
• представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
• представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.