Законом установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект надлежащего качества, т.е. соответствующего как условиям заключенного договора, так и требованиям:

• проектной документации;
• технических и градостроительных требований;
• иным обязательным требованиям.

   На практике строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости нередко ведется с отступлениями от условий договора и обязательных требований, которые, в конечном счете, приводят к ухудшению качества объекта долевого строительства и невозможности его использования по назначению.

  Устранение таких недостатков может быть связано с серьезными затратами, сопоставимыми или превышающими стоимость самого объекта долевого строительства.

  Передача объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта или иного подобного документа, при этом должна быть произведена застройщиком не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта и не позднее срока, установленного договором.

  Застройщик обязан письменно уведомить дольщика об окончании строительства и готовности объекта к передаче не менее чем за 30 дней до наступления установленного договором срока передачи объекта и не менее чем за 14 рабочих дней в случае, если в договоре указан период передачи и принятии объекта.

  В течение 7 рабочих дней с даты получения уведомления от застройщика дольщик обязан явиться на приемку объекта. От застройщика при осмотре объекта должен присутствовать уполномоченный представитель.

  На этом этапе целесообразно заручиться помощью как технического специалиста для выявления в том числе скрытых недостатков объекта, так и юриста для ведения переговоров или переписки с застройщиком.

  При обнаружении существенных недостатков передаваемого объекта долевого строительства дольщик вправе:

• потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта с детальным перечислением обнаруженных недостатков;
• отказаться от подписания передаточного акта и потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков;
• расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств, а также процентов и убытков.

  Понятие существенного недостатка является правовым. Существенным является неустранимый недостаток, а также недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляется неоднократно или проявляется вновь после его устранения.

Существенным недостатком является, к примеру, отклонение фактической площади объекта долевого строительства от предусмотренной договором более чем на 5 % процентов.

  Если между участником долевого строительства и застройщиком возник спор о качестве объекта долевого строительства, при рассмотрении спора в суде с большой степенью вероятности будет назначена судебная техническая экспертиза.

  С 01 января 2017 года в силу вступили изменения к Закону № 214-ФЗ, которыми установлена ответственность застройщика за нарушение сроков устранения выявленных недостатков жилого помещения в виде выплаты дольщику неустойки в размере:

• 1 % от цены договора ДДУ за каждый день просрочки в случае, если недостатки делают объект долевого строительства непригодным для проживания;
• 1 % от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков за каждый день просрочки в случае если недостатки не носят существенный характер.

  В ситуации отказа дольщика от принятия объекта по причине выявленных недостатков, на стороне застройщика, как правило, также образуется (увеличивается) просрочка по передаче объекта в установленный договором ДДУ срок, в связи с чем помимо вышеуказанных компенсаций можно требовать и неустойку за просрочку передачи объекта.

  Дольщику на данном этапе необходимо надлежаще оформить свои претензии к застройщику, чтобы в дальнейшем его действия не были расценены как необоснованное уклонение от принятия объекта.

  При этом, неисполнение требований дольщика в добровольном порядке и обращение участника долевого строительства в суд грозит застройщику взысканием с него штрафа в размере 50 % от присужденных в пользу дольщика сумм компенсаций, а также судебных издержек.

  Требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, могут быть предъявлены застройщику в пределах гарантийного срока, который по закону должен составлять не менее 5 лет за исключением технологического и инженерного оборудования (не менее 3 лет).

   Тот факт, что недостатки объекта выявлены после его передачи не лишает дольщика права требовать от застройщика устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение, однако существенно осложняет доказывание, особенно если после передачи помещения в нем проводились отделочные работы самим дольщиком или привлеченными им третьими лицами.

  В случае, если недостатки обнаружены после передачи объекта в течение гарантийного срока, необходимо обеспечить составление с участием застройщика акта, детально фиксирующего эти недостатки, чтобы в дальнейшем требовать из устранения или компенсации от застройщика. В ряде случаев целесообразно привлечение эксперта- строителя.

Специалисты Регионального центра правовой безопасности оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

• проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
• составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
• обеспечивают проведение строительных и иных технических экспертиз для подтверждения недостатков объекта долевого строительства и вины застройщика в их возникновении;
• представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
• представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.