Чем мы можем Вам помочь?

Задать вопрос юристу


ООО «Трейдер», являясь собственником торговых помещений, сдавало в аренду торговые места юридическим и физическим лицам по договорам, заключенным на 3 года и прошедшим государственную регистрацию. Через 8 месяцев после заключения договоров и их государственной регистрации право собственности на помещение по договору купли-продажи перешло к ИП Соловьеву. ИП повысил размер арендной платы и потребовал от арендаторов заключить новые договоры. При отказе арендаторов уплачивать арендную плату по новым ставкам арендодатель предъявил им требование об освобождении занимаемых помещений.


Права и обязанности участников данного договора регулируются главой 34 Аренда. ГК РФ

Смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Об этом говорит п.1. ст. 617 ГК РФ Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Т.е. в рассматриваемой ситуации у нового собственника нет основания для изменения арендной платы и расторжения ранее заключённых договоров.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» 24. Говорится о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключённого прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества. Таким образом, в связи со сменой собственника прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды, поэтому в рассматриваемой ситуации нужно оформить дополнительное соглашение с изменением в части наименования арендодателя (нового собственника имущества) и реквизитов по внесению арендных платежей, при неизменности условий самого договора.

Требование о повышении арендной платы через 8 месяцев после заключения договоров и их государственной регистрации также неправомерно, т.к. противоречит п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества)

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды в размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГКРФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13

Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 №73 и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165.1.



назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!


Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!


+


Образцы заявлений

Законодательство