Перепланировка в частном доме - нужно ли разрешение на ее проведение и как быть, если перепланировка уже проведена, но еще не узаконена? Ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.
Что такое перепланировка?
Перепланировка частного дома является частным случаем перепланировки жилого помещения. Возможность ее проведения предусмотрена жилищным законодательством. Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, которое необходимо отразить в техпаспорте.
Перепланировка включает (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм..., утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170):
- перенос и демонтаж межкомнатных перегородок;
- увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- устройство или переоборудование тамбуров и пр.
Не допускается перепланировка комнат, ведущая (п.п. 1.7.2, 1.7.3 Правил):
- к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
- нарушениям в работе инженерных систем и сопутствующего оборудования;
- ухудшению внешнего вида фасадов зданий;
- нарушению работы противопожарных устройств;
- ухудшению условий жизни людей, проживающих в жилом помещении.
Читайте о перепланировке нежилых помещений.
Нужно ли узаконивать перепланировку в частном доме?
Несмотря на то что частный дом — это строение, принадлежащее узкому кругу собственников — в отличие от многоквартирных домов, в которых одновременно может проживать несколько сотен человек, — самостоятельно проводить в нем перепланировки нельзя.
Частный дом, как и любое другое жилое капитальное строение, должно быть построено в соответствии с проектом, разработанным специалистом, имеющим специальное образование и аккредитацию. Проект разрабатывается с учетом всех особенностей строения и грунта, на котором оно размещается — это позволяет обеспечить безопасность жильцов.
Любая перепланировка, проводимая в частном доме, должна быть согласована и узаконена. Регистрационный орган не даст разрешения на внесение изменений, которые повлекут за собой, например, демонтаж несущей стены или разрушение коммуникаций, опасные для жизни и здоровья жильцов дома.
Как узаконить перепланировку в частном доме?
Покажем пошагово, как узаконить перепланировку в частном доме:
- Подготовить проект перепланировки. Самостоятельно это сделать нельзя. Разработкой проектной документации могут заниматься только специалисты — индивидуальные предприниматели или сотрудники организаций — юридических лиц, являющихся членами СРО — саморегулируемых организаций (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
- Согласовать готовый проект в органах местного самоуправления, например в жилищной инспекции. Для этого, согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, в орган, проводящий согласование, чаще всего в местную администрацию, а при наличии в регионе такой возможности — в МФЦ, необходимо подать следующие документы:
- заявление о согласовании перепланировки (форма документа утверждена постановлением Правительства РФ «Об утверждении...» от 28.04.2005 № 266);
- паспорт заявителя;
- доверенность на представителя — если документы будет подавать не собственник помещения, а третье лицо, действующее от его имени;
- документы, подтверждающие наличие права собственности на частный дом, который подвергается перепланировке;
- подготовленный проект перепланировки жилья;
- техпаспорт дома;
- письменное согласие всех собственников жилья на его перепланировку.
- Получить разрешение на перепланировку. Документы должны быть рассмотрены в течение 45 дней с момента их подачи в орган местного самоуправления (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). Еще 3 рабочих дня законодатель отводит на информирование заявителя о решении, принятом по его вопросу (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
- После проведения ремонтных работ зарегистрировать перепланировку. Основанием для регистрации является акт, составленный приемочной комиссией (ее состав утверждается органами местного самоуправления). Они же самостоятельно направляют акт на регистрацию в Росреестр (ст. 28 ЖК РФ).
Что делать, если перепланировка уже проведена?
Перепланировка частного дома старой постройки либо построенного недавно должна быть узаконена даже в том случае, если она уже закончена. Чтобы согласовать уже проведенную перепланировку, необходимо:
- Подготовить проектные и регистрационные документы (перечень приведен выше). В проектной документации должна быть отражена уже существующая планировка — такая, как есть на самом деле.
- Дождаться проведения инспекционного контроля. Его проводит приемочная комиссия — та же самая, что при согласовании регистрации перепланировки в обычном порядке.
- Обратиться в суд — в том случае, если жилищная инспекция отказывается регистрировать перепланировку. В суде потребуется представить доказательства того, что перепланировка сделана в соответствии с требованиями законодательства. Если суд встанет на вашу сторону, его решение будет основанием для регистрации перепланировки. Если же суд откажет в удовлетворении иска, внесенные изменения потребуется ликвидировать, а дом придется привести к первоначальному состоянию.
Жить с неузаконенной перепланировкой не рекомендуем. Если в доме произойдет ЧП, например обрушится крыша из-за снесенной несущей стены, собственника могут не только оштрафовать, но и привлечь к уголовной ответственности (если в результате обрушения погибнут или пострадают люди).
А еще дом с неузаконенной перепланировкой не получится продать покупателю, оформляющему ипотеку — оценщик просто не даст положительное заключение. В этом случае придется искать другого покупателя или оформлять документы.
Что не нужно узаконивать?
Не каждое изменение внутри жилого помещения считается перепланировкой. Не подлежат согласованию внутренние работы, связанные:
- с перемещением сантехники внутри существующего санузла;
- нанесением декоративного покрытия на стены, полы и потолки (краски, обоев, плитки);
- установкой кондиционеров;
- устройством встроенной мебели;
- заменой инженерного оборудования (без его переустройства).
***
Итак, перепланировку частного дома, как и любого другого жилого строения, необходимо узаконить. Для этого все работы нужно отразить в проекте — официальном документе, составленном и подписанном специалистом-инженером. Проект передается на согласование в местную администрацию и в случае положительного решения используется в качестве основания для проведения перепланировки. Результат изменений оценивается приемочной комиссией, которая по итогам осмотра составляет акт — на его основании Росреестр вносит изменения в документы на дом.
Больше материалов по теме — в рубрике «Перепланировка».
Источники:
- Жилищный кодекс РФ
- постановление Госстроя «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 № 170
- Градостроительный кодекс РФ
- постановление Правительства РФ «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» от 28.04.2005 № 266
