Договор управления многоквартирным домом регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в таком доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).
Обратите внимание!
Управлять многоквартирным домом может только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ), соответственно, договор управления многоквартирным домом также заключается один.
Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Договор управления многоквартирным домом должен содержать следующие условия.
1. Сведения о лицах, уполномоченных на заключение договора
Договор с управляющей организацией может быть заключен в том числе следующими лицами (пп. 1.1 Примерных условий договора, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр):
- собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
- ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (если имеется).
Для подтверждения сведений о собственниках помещений в многоквартирном доме понадобятся следующие документы (пп. "а" пп. 1.2Примерных условий договора):
- паспорт;
- документы, подтверждающие наличие в собственности помещения в многоквартирном доме;
- протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на основании которых приняты решения о выборе в качестве способа управления управление управляющей организацией и о выборе самой управляющей организации;
- протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации (если такой проводился);
- доверенность (в случае если договор заключается иным лицом по доверенности).
2. Место исполнения договора
При этом указывается адрес и состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2 Примерных условий договора). В целях конкретизации объекта управления в договоре следует указать состав общего имущества многоквартирного дома, сведения о его техническом состоянии. Это необходимо для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Примечание. Состав общего имущества приведен в Правилах, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
3. Предмет договора
Предметом договора является перечень работ (услуг) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые обязуется предоставлять управляющая организация, в том числе услуги по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению и обращению с твердыми коммунальными отходами (при наличии соответствующего соглашения между органом власти субъекта РФ и региональным оператором).
При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в договор условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ; п. 4, пп. "а" п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354; п. 2 Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232).
В договоре целесообразно предусмотреть порядок изменения перечня работ и услуг, оказываемых управляющей организацией в рамках данного договора.
4. Цена договора
Цена договора может определяться исходя из стоимости фактически выполненных управляющей организацией работ (услуг) и стоимости коммунальных услуг, определяемой в соответствии с объемами фактически предоставленных потребителям в многоквартирном доме коммунальных услуг и тарифами на коммунальные ресурсы, утвержденными в порядке, установленном законодательством РФ (п. 9Примерных условий договора).
Рекомендуем также предусмотреть в договоре условие о сроках и порядке внесения платы по договору, а также способах выставления управляющей организацией платежных документов (п. 10 Примерных условий договора).
5. Периодичность и сроки оказания услуг по договору
Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания, если иной срок не установлен договором (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Срок, на который заключается договор, не может быть менее года и более пяти лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
Если ни одна из сторон не направила другой стороне заявление о прекращении договора по окончании срока его действия, такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
6. Отчет управляющей организации
Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором, должна представлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Договор может предусматривать и иные формы и мероприятия по контролю, срок и порядок их проведения.
7. Ответственность сторон договора
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
В договоре управления многоквартирным домом можно указать и иные условия, например порядок рассмотрения управляющей организацией жалоб и претензий собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме и порядок разрешения споров и разногласий, которые могут возникнуть при исполнении условий договора управления.
