Каждый человек, продавая свое имущество, обязан по законодательству уплатить налог в казну государства. Как правильно оформить подоходный налог с продажи квартиры, и какие на сегодняшний день существуют льготы для налогоплательщиков – об этом можно узнать из данной статьи.

Законодательство о подоходном налоге

В соответствии с п.1 ст.207 «Налогоплательщики» Налогового Кодекса РФ плательщиками налога на доходы физических лиц являются резиденты РФ, то есть физ. лица, проживающие на территории России более полугода без перерыва на длительные выезды за рубеж, а также нерезиденты, получающие здесь доходы. При этом обе категории граждан должны официально получать доходы, которые и будут облагаться подоходным налогом.

Согласно абз. 5 п.1 ст. 208 НК РФ в качестве объекта дохода, облагаемого налогом, может выступать недвижимое имущество (в том числе квартира), реализация которого была осуществлена. В соответствии с этим, если, например, нерезидент не выполняет работу и не получает от этого зарплату, но имеет в собственности имущество на территории государства и реализует его кому-либо, он обязан заплатить налог в бюджет государства. Уклонение от уплаты налогов, как правило, преследуется по закону, то есть государственные органы могут наложить административное взыскание на людей, уклоняющихся от уплаты налога.

Следует сказать о том, что в соответствии с абз.5 п.3 ст.208 НК РФ граждане РФ, имеющие имущество в собственности за пределами РФ и реализующие его по своему желанию, также обязаны вовремя и в полном объеме уплатить подоходный налог. Это связано с тем, что любой приток наличных или безналичных денежных средств от продажи недвижимости признается доходом физического лица, которым он имеет право распоряжаться по своему усмотрению. По этому принципу следует понимать, что поступление денег от продажи имущества, как на территории РФ, так и за ее пределами, предполагает уплату налога на полученный доход.

Когда рассчитывается подоходный налог с продажи квартиры, налогооблагаемой базой признается ее стоимость, обозначенная в договоре купли-продажи. Как правило, это рыночная цена, сложившаяся по экономическим предпосылкам в определенном регионе. Если в договоре указана цена в иностранной валюте, то она должна быть переведена на российские рубли по установленному курсу, поскольку доход всегда декларируется в российской валюте.

Расчет НДФЛ при продаже квартиры

Согласно п.17.1 ст.217 «Доходы, не подлежащие налогообложению» НК РФ налогоплательщику предоставляется право не платить налог при реализации квартиры, если она находится в его собственности сроком более трех лет. При этом неважно, проживал ли человек в данной квартире или нет – важно лишь то, что он имеет на руках свидетельство, подтверждающее его право собственности, которое выдано сроком более трех лет назад. Дата выдачи, указанная в этом документе, считается точкой отсчета этого периода времени, на который можно опираться, подавая декларацию в налоговые органы.

Если имущество находится в собственности меньше, чем три года, то необходимо заплатить НДФЛ при продаже квартиры, ставка которого составляет 13%. При этом можно использовать 2 варианта расчета налога, каждый из которых будет выгоден при определенных обстоятельствах. К ним относятся:

1. использование имущественного вычета, предоставляемого государством.

   На данный момент имущественный вычет равняется 1 млн. руб. (абз.1 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ), который используется для расчета налогооблагаемой базы. Так, этот вычет отнимается от стоимости квартиры, означенной в договоре купли-продажи, а затем полученная результирующая разность умножается на процентную ставку налога (13%).

   
   К примеру, если квартира была продана за 2 150 000 руб., то расчет налога, подлежащего выплате в бюджет, будет составлять:
   (2 150 000 – 1 000 000) * 13% = 149 500 руб.

   При этом необходимо учитывать, что стоимость квартиры может быть меньше 1 млн. руб. К примеру, если она составляет 950 000 руб., то НДФЛ уплачивать не надо, а сам расчет будет иметь следующую картину:
   (950 000 – 1 000 000) * 13% = – 6 500 руб.

   Поскольку значение получилось отрицательным, то налогоплательщику дается право освобождения от уплаты налога в бюджет.

2. использование формулы для расчета «доходы – расходы»
   Согласно абз.2 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ налогоплательщику предоставлено право не пользоваться законным имущественным налоговым вычетом, заменив его возможностью уменьшить полученный от реализации квартиры доход. Таким образом, доход, который был получен при осуществлении сделки данного типа, уменьшается на те расходы, которые были изначально понесены при приобретении этой недвижимости. При этом следует учесть, что все расходы должны быть документально оформлены и подтверждены соответствующими документами, в противном случае налоговые органы могут не принять их во внимание.

   Подобный вариант весьма удобен в той ситуации, когда сумма подтвержденных расходов будет более 1 млн. руб., иначе в этом не будет никакого смысла. Например, если квартира была продана за 2 150 000 руб., а расходы по ее первоначальной покупке или строительству составляли 1 200 000 руб., то расчет налога, подлежащего выплате в бюджет, будет составлять:
   (2 150 000 – 1 200 000) * 13% = 123 500 руб.

   Необходимо отметить, что расходы, используемые для расчета налога, могут быть самыми разнообразными, например:

   • разработка и анализ проектно-сметной документации на новое строительство;
   • покупка различных строительных и отделочных материалов;
   • затраты на непосредственное приобретение квартиры, как на вторичном рынке жилья, так и в строящемся доме;
   • расходы на оплату работ или услуг, связанных непосредственно с проведением строительных или отделочных мероприятий;
   • затраты на подключение различных коммуникационных сетей (водоснабжение, газоснабжение, водоотведение, электрические сети).

Кроме того, необходимо учесть, что если квартира была не куплена, а получена по наследству или в качестве объекта дарения, то расходов, используемых к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу, не будет. В этой ситуации целесообразно применять имущественный вычет, который в определенной степени уменьшит базу для расчета НДФЛ.

Особенности вычисления и оплаты налога

Существуют определенные особенности, которые имеет подоходный налог с продажи квартиры, и о них обязательно необходимо знать каждому налогоплательщику. Особой ситуацией является продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности у нескольких лиц. Каким образом рассчитать подоходный налог, если квартирой владеют, например, три человека в равных долях при ее стоимости в 2 150 000? Как было посчитано ранее, с учетом имущественного вычета в 1 млн. руб. необходимо выплатить 149 500 руб. в бюджет. Если собственниками являются три совершеннолетних человека, то данное налоговое бремя распределяется между ними в соответствии с их долями.

Иными словами, 149 500 : 3 = 49 667 руб.

При этом если собственники – несовершеннолетние дети, то их налог обязаны уплатить родители.

Если на квартиру имеется право собственности у нескольких лиц, не связанных родственными узами (например, соседи по коммунальной квартире), то каждый из них должен выплатить налог в соответствии с той долей квартиры, которой они владеют. При этом у каждого из них на руках должно быть свидетельство, подтверждающее право владения частью продаваемой квартиры.

Другой особенностью уплаты налога при реализации жилья является тот факт, что, если полученные средства используются для покупки другой недвижимости, налогоплательщик не освобождается от уплаты в бюджет соответствующего налога. По законодательству, при покупке квартиры любой налогоплательщик имеет обоснованное законодательством право на получение установленного имущественного налогового вычета – до 260 000 руб. Если происходит продажа, а затем покупка недвижимости, то, по согласованию с налоговой инспекцией, подоходный налог и вычет могут быть взаимозачтены. Иными словами, налогоплательщику не нужно будет платить налог в установленном размере, но и получить вычет он также не сможет. Следует учесть лишь тот факт, что обе сделки должны быть осуществлены в один и тот же налоговый период.

Бывают ситуации, когда недобросовестные налогоплательщики сознательно уходят от уплаты налога, специально занижая стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Естественно, чем меньше размер дохода, тем меньшую сумму налога необходимо будет уплатить в бюджет государства. Но налоговые органы, в связи с наличием прецедентов подобного рода, внимательно анализируют и оценивают стоимость жилья с разных сторон. Если она будет существенно ниже, чем рыночная стоимость аналогичных квартир в данном регионе или районе, тем выше шансы, что сотрудники налоговых служб будут проводить более детальную проверку по факту подлога или представления заранее неверных сведений. В подтверждении факта мошенничества гос. органы вправе наложить административное взыскание на продавца, но и от уплаты соответствующего налога его никто не освободит.

Порядок представления документов в налоговые органы

Чтобы правильно оформить и оплатить подоходный налог, необходимо составить налоговую декларацию по установленному законодательством образцу (форма-3НДФЛ). В ней указываются основные регистрационные данные налогоплательщика, размер полученного дохода от продажи квартиры и сумма налога, которую необходимо заплатить. При этом вместе с декларацией следует собрать и подать пакет документов, которые необходимы для проверки обоснованности уплаты налога. К ним относятся:

• копия паспорта гражданина РФ;
• заявление на предоставление имущественного вычета (если используется этот вариант расчета налога);
• свидетельство на квартиру (свидетельство о праве собственности);
• договор купли-продажи имущества;
• квитанция об оплате или расписка от покупателя в получении денежных средств;
• копии документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры в предыдущем периоде (при использовании метода расчета налога «доходы – расходы»).

После проверки всех документов и принятия положительного решения по факту правильности составления декларации и расчета налога налогоплательщику необходимо взять реквизиты, по которым будет перечислен налог. Он перечисляется только безналичным способом через любое отделение банков на территории Российской Федерации либо отделения иностранных банков, находящиеся на территории РФ и имеющие установленные полномочия. Наличными деньгами НДФЛ оплатить не удастся, поскольку такое действие запрещено для всех налогоплательщиков страны.

В том случае, когда налогоплательщику предоставлено право освобождения от уплаты налога при реализации квартиры (в собственности более трех лет или налог имеет отрицательное значение), он не обязан предоставлять налоговую декларацию. Об этом указано в п.4 ст.229 НК РФ, согласно которому доходы, освобожденные от налогообложения, могут быть не указаны налогоплательщиком. Но если же физическое лицо подает пакет документов, сотрудники налоговых органов обязаны его принять и проверить.