Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуГоворя о ренте по ГК РФ, имеют в виду регулярный дополнительный доход, с коммерческими видами деятельности не связанный. Один собственник отдает свое имущество другому за установленные условиями договора ренты денежные поступления, услуги либо и то и другое вместе. Действует соглашение о ренте, пока не будет выплачена вся стоимость переданного новому владельцу имущества или до момента смерти его прежнего хозяина. Если предметом соглашения о ренте выступает квартира, дом, то старый владелец вправе оставаться прописанным и жить на бывшей своей жилплощади до последнего дня.
Согласно по соглашению о ренте один участник сделки, именуемый получателем ренты, передает другому участнику, называемому плательщиком ренты, во владение свое имущество (от мотоцикла до особняка). Плательщик ренты за это благодеяние обязан (обычно раз в месяц или в три месяца) перечислять получателю ренты деньги в установленном соглашением о ренте размере или обеспечивать ему эквивалентное этим суммам содержание и заботу.
Соглашение о ренте обретает законную силу только после государственной регистрации владельческих прав на плательщика ренты. Интересно, что при этом получатель ренты сохраняет большинство своих прав, лишаясь всяких обязанностей. Отсюда и односторонне обязывающее свойство соглашения о ренте, потому что теперь плательщик ренты обязуется регулярно отдавать деньги, содержать полученное имущество, а в большинстве случаев и его прежнего хозяина.
Получателями ренты становятся одинокие престарелые соотечественники, имеющее собственное жилье, которым не хватает на жизнь заработанной пенсии или нужен постоянный, пожизненный уход. В соглашении о ренте для них прямая выгода, единственный вариант закончить свои дни в человеческих условиях.
Рента бывает разной. В зависимости от срока действия договора ее разделяют на постоянную (бессрочную) и пожизненную. Последняя имеет разновидность: ренту с пожизненным содержанием и иждивением.
Получателями постоянной ренты становятся как простые граждане, так и организации, за исключением коммерческих.
Размер регулярных рентных платежей и их периодичность определяют условия соглашения. Иногда рентоплательщик расплачивается не деньгами: оказывает рентополучателю оговоренные контрактом услуги, выполняет работы или передает вещи, заменяя тем самым эквивалент денежной стоимости обязательств по ренте. Размер выплат привязан к МРОТу. При его изменении скорректируют и размер платежей.
А вот соглашение о пожизненной ренте действует не бессрочно, а только пока получатель ренты жив и здоров. Сделка считается завершенной, когда рентополучатель умирает. Плательщик ренты становится полноправным хозяином имущества, наследники усопшего, если таковые найдутся, претендовать на него не вправе. Логика такого соглашения допускает выступать в роли получателя ренты только обычного рядового соотечественника, не обремененного статусом юридического лица. Получателей ренты может быть также несколько. Пожизненная рента по ГК между ними распределяется поровну. Если один из рентополучателей покидает этот мир, его доля достается остальным. Выплата ренты прекращается с кончиной последнего из получателей ренты.
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Выплата ренты при ее пожизненной форме допускается только деньгами. «Натурой» расплачиваться нельзя. Ежемесячный размер платежа меньше установленного МРОТа быть не должен. Инфляционные скачки, изменяющие МРОТ, становятся основанием для пересмотра размера рентных платежей.
Если плательщик ренты злостно нарушает условия соглашения, рентополучатель может потребовать выкупа и расторжения сделки. Самому рентоплательщику выкупить пожизненную ренту закон не разрешает.
Является единственным «подвидом» ренты пожизненной. Описывается . В реальной жизни такие соглашения заключаются чаще остальных.
Получателем ренты с пожизненным содержанием и иждивением становится только обычный человек со статусом физического лица, собственник передаваемой квартиры, дома, земельного надела и иного недвижимого добра. Автомобиль, яхту и прочее движимое хозяйство по такому соглашению отчуждать не получится. Разумеется, речь ведется о психически здоровом, в старческие маразмы не впадающем пожилом человеке. Плательщик ренты содержит старика-рентополучателя пожизненно и обеспечивает ему должный уход.
В счет денежной ренты засчитываются ежемесячные траты плательщика ренты на покупку продуктов, приготовление пищи, коммунальные платежи, одежду, уход (сопровождение на прогулках, стрижка, бритье и пр.), лечение. Иногда можно заплатить часть ренты деньгами.
Содержание рентополучателя и уход за ним в материальном выражении совокупно должны превышать размер двойного МРОТа. Меньшие суммы не допускаются, снижение объема получаемых средств становится основанием для расторжения соглашения о ренте.
Плательщик ренты из-за специфики вида сделки должен постоянно контактировать с «подопечным». Не каждый морально готов к достаточно близким отношениям с пожилым человеком. Поэтому нередки негативные проявления со стороны плательщиков ренты, даже если они родственники иждивенцу. Если раздражение от постоянного контакта со стариком постоянно переходит в оскорбление и физическое насилие, пожилой человек вправе подать в суд на расторжение сделки, возврат квартиры и компенсацию в виде выкупа.
После регистрации своих прав на квартиру в Росреестре плательщик ренты становится хозяином жилья с обременением, а это значит, ни подарить его, ни продать, ни обменять он самостоятельно не может. Собственность его на деле формальна. На все операции с квартирой, связанные с передачей ее другому человеку, требуется заверенное в нотариальной конторе письменное согласие иждивенца. Старикам в силу физиологических причин, связанных с почтенным возрастом, сложно что-либо объяснить, поэтому нередко конфликты возникают из-за несогласия «подопечного» разрешить плательщику ренты продажу жилплощади. Хотя кому захочется покупать такое жилье, если по закону, в нем до своего последнего дня будет проживать рентополучатель?
Но даже если старик согласится, а покупатель найдется, плательщик ренты обязан не допустить снижения стоимости квартиры в результате совершения сделки с ней.
Нюансы рентных правоотношений, в том числе и содержимое договора описывается в статьях . В частности, дает определение постоянной ренте, а ст.601 — ренте с пожизненным содержанием и иждивением.
Соглашение о ренте любого вида оформляется письменно. Рентные правоотношения содержат немалое количество нюансов, которые нужно обязательно предусмотреть. Иначе сделку могут в дальнейшем оспорить наследники рентополучателя. Поэтому самостоятельно составлять документ не рекомендуется. Нужно обратиться за квалифицированной помощью юриста или нотариуса. Тем более что без удостоверения последнего соглашение окажется недействительным.
Кроме обязательного заверения в нотариальной конторе, соглашение о ренте на жилое помещение требуется отнести в региональный департамент Росреестра для переоформления имущества на рентоплательщика. Здесь выдадут выписку из ЕГРН, в которой плательщик ренты будет прописан как владелец жилплощади с обременением. Если заверить соглашение о ренте у нотариуса, но проигнорировать госрегистрацию перехода владельческих прав, то такой договор ренты считается незавершенным, или незаключенным.
Отличия четко заметны по основным критериям сделки:
Обязательства, налагаемые соглашением о ренте на участников сделки и содержащиеся в параграфе первом гл.33 являются общими для любого ее вида.
Рента выплачивается не только деньгами, но и может быть заменена эквивалентной «натурной» формой. Так, ст. 590 ГКРФ позволяет платежи по постоянной ренте равноценно заменить вещами, выполненной работой или оказанными рентополучателю услугами. Рента с содержанием и иждивением вообще предусматривает денежные выплаты только в редких случаях, в основном же рентоплательщик покупает продукты, одежду, лекарства, ухаживает за престарелым рентополучателем до конца его дней. Однако соглашение о ренте при этом должно содержать указание на полную стоимость ренты с учетом как раз материальных затрат на содержание с иждивением пожилого человека ().
Рентное соглашение — сделка возмездная. А потому кардинально отличается от дарения. При бесплатной передаче жилого помещения рентоплательщик совершает регулярные платежи, при передачи за деньги он сначала вносит от десяти до тридцати процентов стоимости жилья разовым платежом, а потом расплачивается ежемесячно до момента упокоения иждивенца ().
Постоянную ренту можно прервать выкупом со стороны плательщика (допустим, когда у него внезапно появились деньги, чтобы рассчитаться полностью) или после случайного уничтожения жилья, за которое рента выплачивалась. Пожизненную ренту прекращает смерть рентополучателя или процедура расторжения договора, инициированная иждивенцем по ряду причин (, ГК).
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Получается, что заранее спрогнозировать вероятность получения квартиры в ренту по цене, адекватной денежным затратам, нельзя. Рентоплательщик всегда в зоне риска. При этом и рентополучатель не может знать, как будут протекать партнерские отношения с плательщиком ренты и какую выгоду в результате он получит (см.). Это доказывает алеаторность рентного соглашения, то есть рискованность сделки, сильную зависимость от обстоятельств, которые могут сложиться не так, как планировалось изначально.
И в этом кроется главное отличие договора ренты от купчей в рассрочку (). Цена имущества по купчей известна уже до стадии обсуждения условий сделки. Покупатель знает, больше того, что прописано в документе, он не заплатит. Он отдает деньги и получает «товар». Обязательства исполнены, сделка завершена. Применительно к ренте такого сделать нельзя. Обязательство при получении квартиры по рентному соглашению будет довлеть над плательщиком постоянно, пока не будет выплачен последний рубль или не произойдут иные обстоятельства.
Стоит сказать, что соглашение о постоянной ренте может содержать предельное значение выкупной цены. Причем оно с учетом уже сделанных платежей не превысит рыночной стоимости жилья (). Такое соглашение теряет признаки алеаторности, т.е. зависимости от того, как в будущем ляжет карта.
Ренту нельзя сравнивать и с завещательными распоряжениями. Излагая последнюю волю на листе бумаги, соотечественник решает дальнейшую судьбу своего добра, накопленного за долгую жизнь. Но до своего последнего дня он остается владельцем своих домов, заводов и пароходов. Может в любой момент, никого не оповещая, изменить условия, переписать на другого наследника, уничтожить завещание, написать новое. Рентополучатель же снимает с себя бремя собственности сразу после регистрации в Росреестре и перекладывает его на плательщика ренты.
Несмотря на выгодное предложение для обеих сторон сделки, договор ренты по ГК имеет немало подводных камней, которые нужно учитывать при его составлении. Иначе плательщик может остаться без заветного жилья, а рентополучатель отправиться на тот свет с посторонней помощью. Не секрет, что мошенников как среди плательщиков ренты, так и среди получателей ее хватает. Мало того, можно попасть на деньги, обратившись за помощью в агентство недвижимости, которое может обстряпать дельце таким образом, что большую часть денег плательщика будет присваивать себе.
Рентополучателем по новеллам Гражданского кодекса разрешается стать практически любому соотечественнику. Возраст и состояние физического здоровья роли не играют. Понятно, сюда не относятся сограждане, имеющие официально присвоенный экспертной медкомиссией статус недееспособного.
Отдать плательщику ренты жилье недееспособного может его представитель по закону, однако без разрешения опекунского совета сделать это не удастся даже ему ().
Рентополучателями могут быть и одновременно несколько лиц, к примеру, пожилые супруги, решившие доверить свое собственное жилье любому, кто гарантирует им комфортную старость до последней минуты жизни. Рента делится на них в равных долях. Поскольку квартира их совместная собственность, в случае смерти одного из них доля покойного выплачивается оставшемуся в живых.
Плательщиками же ренты разрешено стать как простым россиянам, так и коммерсантам, правда, только при условии, что устав организации, которую они представляют, содержит указание на подобную деятельность. Так, плательщиком ренты может стать сосед одинокого старика по лестничной площадке, желающий расширить свой имущественный метраж за счет жилья, расположенного за стенкой. И бегать ухаживать далеко не нужно, идеальные условия. Плательщиком может стать и частная организация, предоставляющая в обмен на квартиры одиноким старикам полный соцпакет, начиная от лекарств, продуктов и сиделки и заканчивая ритуальными услугами на похоронах.
Имуществом в нашей стране может владеть как один человек (полная собственность), так и несколько совладельцев (совместная или долевая).
обязывает распоряжаться общей квартирой кому-то одному только после получения нотариально удостоверенного согласия от других совладельцев. Причем, если предстоит заключать возмездную сделку, остальные владельцы имеют преимущество перед остальными соотечественниками (), если же заключается безвозмездная сделка (дарение) такого преимущества у совладельцев нет. Говоря проще: хотите продать совместное имущество — первым покупателем в очереди всегда стоит совладелец. При дарении такого ограничения нет.
Но рента, по букве закона, может быть возмездной — постоянная, или бессрочная и не подразумевать прямой возмездности — содержание и иждивение. Заключая соглашение о ренте, надо эти нюансы учитывать.
Бессрочная рента потребует:
Договор ренты с пожизненным содержанием по ГК РФ предварительного получения согласия остальных хозяев не требует.
Передача жилья по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:
Бумаги, которые потребуются обязательно (нотариус может применительно к конкретной ситуации попросить принести и другие бумаги):
В каждом соглашении (рента, дарственная, купчая и пр.) излагаются обязательные (существенные) условия, которые буква закона требует оговаривать, и дополнительные, принятые безоговорочно обоими участниками сделки.
К существенным условиям относятся:
Примеры дополнительных условий соглашения:
Участники сделки обговаривают все нюансы новых правоотношений. Торопиться не стоит, рента требует скрупулезного подхода к деталям. Даже если плательщиком станет близкий человек, полагаться на доверительные с ним отношения не стоит. Ведь после подписания соглашения все может измениться.
Составленное соглашение (в 4 экз.) участники сделки относят нотариальному клерку по месту нахождения предмета соглашения, т.е. квартиры. Потребуется заплатить госпошлину — 0,5% от стоимости ренты, минимально 300 руб, максимально — 20 000 ().
Кроме соглашения, обязательны следующие бумаги:
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника сделки.
Клерк может отказать в удостоверении соглашения о ренте, если:
Обязательный этап регистрации соглашения о ренте в Росреестре можно пройти тремя путями:
Соглашение о пожизненной ренте, нотариально удостоверенное, надо сопроводить следующими бумагами:
П.1 ст.551 ГКРФ позволяет плательщику пожизненной ренты считать себя собственником жилья рентополучателя исключительно после факта перерегистрации на него имущественных прав. Если соглашение подписано, заверено нотариально, но в Росреестре не зафиксировано, оно не будет считаться заключенным и будет аннулировано судом.
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
Ренту выплачивают безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум — вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте ().
Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила . настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.
Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:
Налоги на полученный доход, составляющие в нашей стране тринадцать процентов от заработанных сумм, придется платить рентополучателю. Однако существует налоговая льгота — имущественный вычет, если не нарушаются условия . Пока налоговый период не закончился, этим вычетом можно воспользоваться. Обращаться нужно в территориальный департамент налоговой. Вычет произведут только с суммы дохода, полученного от продажи, в один миллион рублей. С того, что больше этой суммы, вычета не полагается.
Плательщик вправе продать (впрочем как и подарить, обменять, сдать в аренду) квартиру, в которой живет рентополучатель. Но, во-первых, только заручившись его согласием на сделку, во-вторых, предоставив ему аналогичное по характеристикам и удобствам другое жилье.
Второй вариант: квартира продается вместе с пожизненным квартирантом на борту, при этом все обязанности плательщика ренты переходят на покупателя.
В любом случае сделка обязательно регистрируется в Росреестре.
Основанием для прекращения партнерских отношений может стать нарушение условий соглашения любой из сторон. Расторгнуть сделку можно двумя способами:
Заявление подается в райсуд по месту проживания ответчика. Но по причине преклонного возраста и слабого здоровья истца, бумагу разрешается подать и по месту прописки старика. Кроме заявления, прикладываются доказательства по каждому пункту претензий к ответчику (показания свидетелей, обычно соседей, что плательщик редко навещает иждивенца), выпиской с банковского счета, где понятно, что платежи не поступают уже долгое время совсем либо приходят, но с задержкой и в меньших размерах.
Плательщик может подать встречное заявление, если ему есть чем возразить. Доказательства также прилагаются к иску.
Потребовать выкупа пожизненной ренты может только ее получатель, плательщику разрешено требовать выкуп только если оформлено соглашение о постоянной ренте. При этом он должен письменно уведомить контрагента о своем решении за три месяца до прекращения платежей. После выплаты всей суммы выкупа рентополучателю, плательщик освобождается от обязанности платить ренту.
Плательщик может потребовать выкупа:
Рентополучатель вправе требовать выкуп ренты, когда:
Сколько составит выкупная цена, определяют условия соглашения о ренте. Забыли вписать такой важный пункт? Выкуп составит размер годовой ренты, если при переходе квартиры к плательщику имел место первоначальный платеж (10-30% от стоимости жилья). Если никаких первоначальных платежей не было, то вместе с годовой суммой ренты в выкупную стоимость войдет и среднерыночная цена квартиры.
Уход из жизни рентополучателя естественным образом завершает все обязательства по соглашению о пожизненной ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Оспаривают соглашение о ренте те, кто рассчитывал унаследовать квартиру покойного, а тут узнал, что жилплощадь «уплыла» по рентному договору.
Главная причина, которую озвучивают наследники судьям — рентополучатель был невменяем, психически болен на момент подписания сделки.
Основания при оспаривании соглашения о ренте:
Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:
Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз () — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.
Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, не ниже инвентаризационной. Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила 400 000 рублей, госпошлина обойдется в десять тысяч четыреста рублей.
Соглашение о ренте те
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста