Граница ответственности между собственником и управляющей компанией установлена законодательством в сфере ЖКХ и конкретизируется договором управления многоквартирным домом. Понимать, где заканчивается ответственность собственника и начинается ответственность управляющей организации, важно, потому что коммунальщики редко когда безоговорочно признают свою вину в случае аварий и других происшествий. Также бывает, что хозяева и арендаторы помещений сами становятся причиной своих бед, так как не ремонтируют имущество в их зоне ответственности, ошибочно считая его общедомовым. Избежать неприятностей такого рода поможет наша статья.

Зона ответственности по водоснабжению

Зона ответственности управляющей компании по водоснабжению определена:

• Жилищным кодексом РФ;
• правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общедомового имущества);
• правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила предоставления коммунальных услуг).

Положения подп. 3 п. 1 ст. 36 и ст. 161 ЖК РФ, п. 5 Правил содержания общедомового имущества обязывают управляющую организацию поддерживать в исправном состоянии внутридомовые системы горячего и холодного водоснабжения до первого отключающего устройства и само это устройство.

Так, в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга обратился с исковым заявлением к управляющей организации собственник квартиры, которую залило водой из-за аварии в стояке холодного водоснабжения, произошедшей на техническом этаже. Суд признал исковые требования обоснованными и удовлетворил иск частично, взыскав с ответчика сумму компенсации меньшую, чем просил истец. Санкт-Петербургский городской суд апелляционную жалобу истца удовлетворил и определением от 04.09.2018 по делу № 33-11105/2018 увеличил суммы, взыскиваемые с ответчика.

Согласно подп. «а» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, управляющая многоквартирным домом на основании договоров с собственниками фирма несет ответственность за качество водоснабжения и других услуг ЖКХ.

Ответственность управляющей компании перед собственниками за общедомовое имущество

Помимо системы водоснабжения управляющие организации в силу п. 2 и пп. 5–7 Правил содержания общедомового имущества ответственны за исправное состояние общего имущества, к которому относятся:

1. Помещения общего пользования.
2. Крыши.
3. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома.
4. Придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства в границах, определенных по кадастровым данным Росреестра.
5. Автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, которые были установлены за счет хозяев квартир.
6. Иные объекты, обслуживающие дом:
   • трансформаторные подстанции и тепловые пункты, обслуживающие один дом;
   • коллективные автостоянки;
   • гаражи;
   • детские и спортивные площадки.
7. Обслуживающее более одного помещения механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также оборудование, обеспечивающее доступ в жилой дом инвалидам и другим маломобильным категориям населения. В том числе:
   • внутридомовая инженерная система водоотведения — до первых стыковых соединений;
   • внутридомовая инженерная система газоснабжения — до запорного крана и сам этот кран;
   • внутридомовая система электроснабжения — до индивидуальных приборов учета электрической энергии;
   • внутридомовая система отопления.

По смыслу п. 6 во взаимосвязи с подп. «д» п. 2 и п. 5 Правил содержания общедомового имущества коммунальщики ответственны за состояние только тех обогревающих элементов системы отопления, которые находятся за пределами квартир (на лестничных клетках, в подвалах и т. д.). Радиатор с отключающим устройством, расположенный на ответвлении от стояка внутридомовой системы отопления в квартире, общедомовым имуществом не является, т. к. обслуживает только одно помещение. Более того, согласно ст. 26 ЖК, он может быть демонтирован после получения разрешения на переустройство жилого помещения (апелляционное определение Воронежского областного суда от 18.09.2018 по делу № 33-5707/2018).

Ответственность коммунальщиков за ненадлежащее оказание услуг

Ответственность управляющих компаний за ненадлежащее оказание услуг бывает трех видов:

1. Административная. Грозит фирмам, которые, управляя жилищным фондом на основании договора и лицензии, не соблюдают требования к качеству предоставляемых коммунальных услуг либо содержанию общего имущества. Квалифицируются их деяния по ч. 2 ст. 14.1.3 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Для должностного лица, например директора компании, наказание по данной статье предусматривает штраф от 50 до 100 тыс. руб. или до 3 лет дисквалификации. Для юридического лица — штраф от 250 до 300 тыс. руб.
2. Гражданско-правовая. Наступает, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, для управляющей организации, по вине которой потребителям коммунальных услуг был причинен физический, имущественный либо моральный вред. В таком случае по иску пострадавшей стороны суд может взыскать с виновника приличную денежную сумму.
3. Уголовная. Предусмотрена ст. 238 Уголовного кодекса РФ. По этой статье привлекаются к ответственности виновные должностные лица, если некачественная услуга ЖКХ повлекла вред здоровью или смерть граждан.

Каков объем ответственности за капитальный ремонт для управляющих организаций?

Решение о проведении капитального ремонта, согласно ч. 1 и 2 ст. 189 ЖК, принимают собственники помещений, в случаях, предусмотренных ч. 6 и 7 ст. 189 ЖК, — местная администрация. Таким образом, ответственность управляющей компании за капитальный ремонт невелика и заключается в следующем:

1. Предложить владельцам помещений провести капитальный ремонт дома, если такая необходимость обнаружится во время очередного осмотра общего имущества (п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
2. Рекомендовать, согласно ч. 3 ст. 189 ЖК, собственникам квартир время начала капитального ремонта, необходимый перечень и объем работ, их стоимость, порядок и источники финансирования (только если фонд капитального ремонта сформирован на специальном счете).

***

Как видите, управляющая компания имеет много обязанностей. За их невыполнение наступает административная и гражданско-правовая ответственность, хотя в некоторых случаях возможно и наступление уголовной (для виновных работников). Знать, за что ответственна управляющая организация, должен любой хозяин жилья в многоквартирном доме, т. к. такие знания позволят ему не допустить снятие компанией с себя ответственности за различные неприятности, произошедшие по ее вине (например, затопление квартир в результате прорыва трубопровода).

***

Уверены, вам будет интересно ознакомиться и с другими материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.