Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуОсновным нюансом оформления договора найма части квартиры является необходимость соблюдения требования п. 1 ст. 673 ГК РФ к предмету сделки, согласно которому помещение должно быть изолированным. Главная сложность при этом заключается в отсутствии законодательного определения изолированности помещения, поэтому для разрешения данного вопроса необходимо обратиться к разъяснениям официальных ведомств.
В частности, рациональной представляется позиция Департамента недвижимости Минэкономразвития, изложенная в его письме от 24.02.2014 № Д23и-501.
Проанализировав комплекс законодательных норм, государственный орган пришел к выводу, что изолированным является помещение, которое обладает следующими признаками:
Среди прочих видов жилых помещений пп. 2 и 3 ч. 1 ст. 16 ЖК предусматривают часть квартиры или комнату (являющуюся, по сути, частью квартиры). Если указанные виды жилья отвечают признакам изолированности, они также могут выступать предметом договора найма.
Договор найма комнаты в квартире или ее определенной части в силу рассмотренных выше требований законодательства должен содержать:
Кроме того, договор может содержать положения об ответственности сторон, порядке изменения и досрочного расторжения договора и т. д.
Форма договора в данном случае на основании п. 1 ч. 674 ГК — простая письменная. При этом п. 2 той же нормы обязывает стороны регистрировать ограничение права собственности арендодателя на недвижимость, хотя необходимо это лишь тогда, когда срок договорных обязательств составляет не менее одного календарного года.
Приложением к такому договору обязательно должен быть акт приема-передачи (подробно с его содержанием можно ознакомиться здесь). Образец договора найма комнаты в квартире можно скачать на нашем сайте по ссылке:
Скачать образец
В связи с отнесением помещений в общежитиях к специализированному жилфонду договор соц найма в общежитии не может быть заключен. В описываемом случае заключается иной вид сделки — договор найма специализированного жилого помещения.
Понятие договора найма комнаты в общежитии законодательно не закреплено. Между тем суть любой сделки заключается в конкретных действиях, которые должна осуществить каждая из ее сторон. В силу п. 1 ст. 671, абз. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 100 ЖК РФ по данному соглашению наймодатель передает физическому лицу, являющемуся нанимателем, изолированную комнату в общежитии для проживания во владение и пользование, а последний обязуется вносить за это установленную договором плату.
Жилые помещения в общежитиях, согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ, относятся к специализированному жилфонду, что влечет целый ряд нюансов при оформлении сторонами отношений по найму такого вида жилища на основании норм ЖК РФ:
Существенными условиями такой сделки, согласно ч. 3 и ч. 6 ст. 100 ЖК РФ, выступают ее предмет, права и обязанности каждого ее участника, а также перечень членов семьи нанимателя. Заключаться рассматриваемый договор, в соответствии с ч. 7 ст. 100 ЖК РФ, должен в простой письменной форме.
***
Подведем итоги. Предметом договора найма может выступать изолированная комната либо изолированная часть квартиры (2 комнаты, комната и коридор и т. п.). Изолированной считается комната, которая имеет отдельный вход, не используется для доступа в другие помещения и конструктивно отделена от остального пространства. Комната в общежитии передается внаем на основании договора специализированного найма.
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста