Договор аренды коммерческой недвижимости — это предпринимательская сделка, цель которой — передача во временное пользование зданий, сооружений или помещений в них. О правилах заключения такой сделки подробно расскажем в нашей статье. Также предложим ссылку на заполненный образец договора, который можно скачать и адаптировать к конкретным условиям.

Юридические основы договора аренды коммерческой недвижимости

Соглашение об имущественном найме (аренде), в соответствии со статьей 606 ГК РФ, предполагает передачу вещи собственником (арендодателем) во временное пользование другому лицу (арендатору) за плату. При этом доходы, которые арендатору удастся извлечь от использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Какие лица могут быть субъектами данного соглашения, нормы статьи 606 ГК РФ специально не указывают. Однако если речь идет о коммерческой недвижимости (т. е. используемой для производственных, хозяйственных, торговых, административных и иных предпринимательских целей), то сторонами сделки могут быть только организации и индивидуальные предприниматели.

Объект договора

Ввиду предписаний статьи 432 ГК РФ обязательным требованием к заключению любой сделки является согласование в ней сторонами условия об объекте договора. В противном случае сделка будет считаться незаключенной.

Требования к предмету (объекту) аренды устанавливаются статьей 607 ГК РФ. Применительно к коммерческой недвижимости это могут быть здания либо сооружения, а также помещения (как в жилых, так и в нежилых зданиях), которые предназначены для ведения производственной, торговой или иной хозяйственной деятельности.

Практикам следует помнить, что здания и сооружения представляют собой обособленные объекты недвижимости, которые располагаются на пространственном базисе, то есть обособленных земельных участках.

Согласно требованиям статьи 652 ГК РФ, одновременно с оформлением объекта недвижимости арендатору по договору необходимо передать во временное пользование и земельный участок, на котором такой объект расположен. В случае если данный вопрос в соглашении не оговорен, к арендатору переходит право пользования земельным участком, на котором располагается взятый в аренду объект недвижимости (пункт 2 статьи 652 ГК РФ).

Для согласования сторонами условия об объекте аренды недвижимость должна быть четко описана в соглашении. Для этого в сделке необходимо указать такие его значимые характеристики, как:

• местонахождение;
• площадь;
• кадастровый номер (при наличии);
• целевое назначение, количество этажей;
• иные признаки, позволяющие индивидуализировать сдаваемое в аренду здание или помещение.

Стоимость и срок в договоре аренды коммерческой недвижимости

Помимо предмета обязательным условием, требующим согласования сторон, является цена договора, поэтому стороны должны обозначить размер арендной платы (статья 654 ГК РФ). Зафиксировать цену договора можно двумя способами:

1. Путем указания в договоре фиксированного размера месячной (квартальной и т. д.) платы.
2. Путем указания стоимости одного квадратного метра недвижимости (итоговая цена будет определяться путем умножения данного тарифа на общую площадь объекта).

ВАЖНО! Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ, при передаче вместе со зданием земельного участка в договоре необходимо обозначить и стоимость его аренды.

Следует обратить внимание практиков на тот момент, что арендная плата может исчисляться не только в денежном выражении. Согласно статье 614 ГК, арендатор в качестве платы за пользование имуществом может оказывать арендодателю услуги, производить работы (например, по ремонту или улучшению арендованного имущества), передавать имущество и т. д.

Срок аренды

Порядку определения срока аренды посвящена статья 610 ГК РФ, согласно положениям которой стороны вправе заключить как срочный договор, так и бессрочный (то есть без указания срока действия). При этом в отношении коммерческой недвижимости предельные сроки действия аренды законом не устанавливаются, в отличие от, например, жилых помещений, максимальный срок найма которых, согласно статье 683 ГК РФ, составляет 5 лет.

В случае заключения бессрочного договора аренды коммерческой площади следует помнить, что о предполагаемом расторжении сделки заинтересованная сторона должна уведомить контрагента за 3 месяца. При этом в тексте самого договора стороны могут прописать и иной срок для этого.

Взаимные обязанности и ответственность сторон

Основные обязанности и основания для ответственности арендодателя перечислены в статьях 611 и 616 ГК РФ. В первую очередь арендодатель, согласно статье 611 ГК РФ, обязан передать имущество арендатору в пользование в определенные договором сроки в обозначенном там же техническом состоянии. При этом факт передачи имущества, его техсостояние, дефекты должны быть отражены в передаточном акте, который является частью договора. Помимо собственно объекта арендодатель обязан передать необходимую техническую документацию и принадлежности, которые необходимы арендатору для использования полученного по сделке имущества.

В том случае, если арендодатель не исполнил своих обязанностей по своевременной и полной передаче имущества и необходимых вещей для его эксплуатации, арендатор вправе потребовать их предоставления либо расторжения договора и возмещения ему причиненных убытков. Подробнее о процедуре расторжения договора аренды читайте в нашей специальной статье.

В том случае, если имущество передано с дефектами, не обозначенными в договоре и препятствующими нормальному использованию недвижимости, арендатор, согласно статье 612 ГК РФ, по своему выбору может:

1. Потребовать устранения данных дефектов за счет арендодателя.
2. Самостоятельно устранить недостатки с последующим зачетом понесенных расходов в счет арендных платежей (предварительно уведомив арендодателя и получив его согласие).
3. Расторгнуть договор аренды и взыскать с арендодателя понесенные убытки.

Поддержание недвижимости в исправности

Другая значимая для сделки обязанность арендодателя обозначена в статье 616 ГК. Она заключается в необходимости проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества в сроки и в порядке, обусловленных договором либо фактической необходимостью.

При неисполнении данной обязанности арендатор вправе:

• провести ремонт самостоятельно с зачетом его стоимости в счет арендной платы;
• требовать соразмерного уменьшения платы за аренду;
• расторгнуть сделку.

Арендатор, в свою очередь, обязан осуществлять текущий ремонт, а также нести иные расходы на содержание взятого в пользование имущества, согласно требованиям статьи 616 ГК (если иное не определено в договоре).

Обязанности арендатора

Среди основных обязанностей арендатора нормы ГК РФ выделяют следующие:

1. Использование полученного имущества исключительно для тех целей, для которых оно предназначено (если иное не определено в договоре). При этом использование имущества не должно существенно ухудшать его технические и иные характеристики. В случае нарушения арендатором данного правила арендодатель, согласно статье 615 ГК РФ, приобретает право расторгнуть сделку и взыскать с нарушителя убытки. Кроме того, передача полученного имущества в субаренду возможна лишь с согласия на это арендодателя.
2. Своевременное внесение арендных платежей арендатором. В том случае если он не делает этого в течение двух или более сроков подряд, арендодатель получает право расторгнуть договор и взыскать понесенные убытки (статья 619 ГК РФ).
3. Необходимость возврата имущества по окончании срока аренды в том состоянии, в котором оно было принято при заключении договора, с учетом амортизации. В случае просрочки возврата имущества арендодатель, согласно статье 622 ГК РФ, может требовать выплаты арендной платы и за срок просрочки. Если же в договоре предусмотрены штрафы за несвоевременный возврат имущества, арендатор будет обязан их уплатить в полном объеме.

Прочие обязанности

Практикам следует помнить, что помимо перечисленных в нормах ГК РФ обязанностей сторон контрагенты могут предусмотреть и иные обязательные условия использования имущества. Так, в обязанности арендатора может быть вменено:

• осуществление страхования взятого в аренду имущества;
• поддержание порядка и благоустройство прилегающей к недвижимости территории;
• периодическое предоставление арендодателю доступа к недвижимости для проверки ее технического состояния.

Арендодатель также может взять на себе дополнительные обязательства, например:

• дооборудование или переоборудование объекта исходя из потребности арендатора;
• передачу арендатору дополнительного оборудования для его деятельности и т. д.

Форма и образец договора аренды коммерческой недвижимости

Исходя из положений статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости между организациями и/или ИП должен быть заключен в письменной форме. Образец такого документа можно скачать на нашем сайте. По общему правилу статьи 609 ГК РФ все договоры аренды, заключаемые в отношении недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации в Росреестре.

Скачать образец

Однако из данного правила есть исключение, которое распространяется на здания, сооружения и помещения. Согласно статье 651 ГК РФ, договор аренды, заключенный в отношении перечисленных объектов, подлежит госрегистрации только в том случае, если период его действия превышает 12 месяцев. При этом продление срока на тот же период (более 1 года) законом не возбраняется и количество продлений не ограничивается.

Кроме того, необходимо обратить внимание на наличие у арендатора, согласно статье 621 ГК РФ, преимущественного права на заключение нового договора по завершении прежнего. Для заключения нового соглашения арендатору, если он добросовестно исполнял свои обязанности, необходимо уведомить арендодателя о своем желании перезаключить сделку в разумный срок (на практике он чаще всего равняется 1 месяцу) либо в течение времени, обозначенного в договоре.

При этом новый договор может быть заключен как на прежних, так и на новых условиях. Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора, он лишается права сдать недвижимость в аренду другому лицу. При нарушении данного запрета арендатор вправе взыскать с арендодателя понесенные убытки или требовать перевода на себя сделки, заключенной с третьим лицом.

***

Как видите, нормы ГК РФ достаточно четко и ясно регламентируют отношения сторон по арендным сделкам в отношении коммерческой недвижимости. При этом диспозитивность норм ГК позволяет сторонам выбрать для себя наиболее подходящий формат отношений как по принципиальным вопросам, так и по деталям сделки, имеющим значение лишь в конкретном случае.