Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя часто используется как альтернатива завещанию. В статье рассмотрим, что представляет такой контракт с юридической точки зрения, как правильно сформулировать его условия для снижения рисков дарителя и что произойдет с правом дарителя, если квартира будет отчуждена третьим лицам. Также в нашем материале читатель найдет примеры из актуальной судебной практики.

Преимущества дарственной с пожизненным проживанием перед завещанием

Передача квартиры по завещанию имеет ряд неудобств:

1. Наследодателю нужно оплачивать услуги нотариуса, связанные с оформлением завещания.
2. Наследнику оформление прав на квартиру начать можно не раньше истечения 6-месячного срока с момента открытия наследства.
3. Наследник платит пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство.
4. Принимать наследство может быть крайне невыгодно, если у наследодателя были крупные долги.

В связи с этим при намерении гражданина оставить свое жилье после смерти конкретному лицу ему целесообразно присмотреться к дарственной с правом пожизненного проживания дарителя. Ей присущи следующие положительные особенности:

1. Подарив квартиру, даритель продолжает в ней жить, как и прежде. После его смерти одаряемый получает свободную квартиру, которой может распоряжаться по своему усмотрению, причем никаких дополнительных процедур для этого не требуется.
2. Затраты на оформление такого соглашения невелики: пошлина за регистрацию перехода права составляет всего 2000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
3. Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, налог платить не нужно (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
4. Обязательного нотариального удостоверения такой договор не требует.

Отметим также, что действующим законодательством не предусмотрена регистрация права пожизненного проживания дарителя в качестве обременения права собственности.

Правомерность дарения с условием о проживании дарителя

Дарение — сделка исключительно безвозмездная (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Это значит, что любое встречное имущественное предоставление со стороны одаряемого недопустимо. Если договор будет предусматривать таковое, сделка дарения посчитается ничтожной по признаку ее притворности (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ, п. 2 ст. 170 ГК РФ) и к отношениям сторон, которые они действительно имели в виду, будут применяться правила о других контрактах (купле-продаже, ренте и т. д.).

Логично возникает вопрос: законно ли оформлять такую дарственную и считается ли обязанность одаряемого не чинить препятствий проживанию дарителя встречным предоставлением? Дарственная с пожизненным проживанием дарителя — это смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ). В части дарения к нему применяются нормы гл. 32 ГК РФ, в части рассматриваемого обязательства одаряемого не препятствовать пользованию дарителем квартирой — общие нормы ГК РФ об обязательствах, сделках и договорах.

Сохраняемое право проживания дарителя в квартире не делает договор возмездным, т. к. по смыслу ст. 423 ГК РФ при возмездных договорах происходит:

• выплата денег;
• выполнение работ или оказание услуг;
• передача имущества и т. п.

Проще говоря, сторона возмездного договора несет определенные имущественные затраты, от которых зависит получение имущества. В рассматриваемой же ситуации одаряемый никаких затрат не несет, сама по себе передача в дар не находится в зависимости от предоставления права пожизненного проживания дарителю. Таким образом, одаряемый всего лишь принимает квартиру в дар на определенных условиях, хотя обязанность сохранить право дарителя и является встречной.

Судебная практика

Встречаются судебные решения, в которых проживание дарителя считается скрытой формой предоставления средств на его содержание. Однако в большинстве своем суды склоняются к законности оформления такого соглашения на основании базового принципа гражданского права — принципа свободы договора.

Приведем несколько примеров, подтверждающих правомерность заключения рассматриваемого вида соглашений:

• апел. опр. Мосгорсуда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/17;
• апел. опр. Курганского облсуда от 28.04.2016 по делу № 33-1487/2016;
• апел. опр. Мосгорсуда от 22.06.2015 по делу № 33-14690/2015.

Противоречивость практики связана с неуказанием в законе такого элемента договора, как субъективное право дарителя пожизненно пользоваться подаренным имуществом. Закон о нем умалчивает. Из-за того же, что оно похоже на другое право, в законе описанное (право на получение содержания в рамках ренты), некоторые суды делают вывод о неправомерности его включения в договор дарения.

Условия, которые необходимо включить в договор

Право дарителя проживать в квартире неразрывно связано с его личностью:

• время существования права ограничено исключительно длительностью его жизни;
• в наследственную массу дарителя оно не входит;
• самостоятельным объектом гражданского оборота данное право не является (нельзя его продать, подарить, заложить и т. д.).

Очень важно указать, что владение и пользование квартирой осуществляется дарителем бесплатно. Если в договор включено условие о возможности вселения в квартиру дарителем иных лиц, в отношении их прав тоже нужно указать на безвозмездность.

Далее рассмотрим, как правильно сформулировать условия в договоре дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя.

Количество правомочий дарителя

Интересам дарителя будет соответствовать формулировка, согласно которой он имеет право не только пользования, но и владения квартирой. Одно лишь право пользования не позволяет использовать весь спектр вещно-правовых способов защиты. Даритель не сможет предпринять никаких защитных мер от посягательств на его право со стороны третьих лиц, все свои притязания он сможет адресовать только одаряемому.

Другое дело — включение правомочия владения квартирой. На основании ст. 305 ГК РФ даритель сможет использовать все способы защиты своего права, которые принадлежат собственнику. Таким образом, право владения и пользования квартирой позволит дарителю заявлять иски об устранении препятствий к пользованию квартирой (негаторные) и истребовании ее из чужого незаконного владения (виндикационные). Причем защищаться даритель сможет в том числе и от нарушений его прав текущим собственником.

Порядок пользования квартирой

В дарственной с правом пожизненного проживания можно определить порядок пользования квартирой сторонами. Например, оговорить, что даритель вправе пользоваться:

• определенной комнатой или комнатами;
• общим имуществом квартиры (санузлом, кухней, коридорами);
• общим имуществом многоквартирного дома.

Стороны могут конкретизировать условия как угодно (вплоть до определения времени пользования тем или иным имуществом), но нужно учитывать, что эта договоренность распространяется лишь на отношения дарителя и одаряемого. Со всеми последующими собственниками дарителю придется договариваться заново. Если этого сделать не получится, придется обращаться в суд.

Иные условия

Дополнительно в договоре следует оговорить, что даритель продолжает состоять на регистрационном учете и регистрация носит постоянный характер. С согласия одаряемого и последующих собственников квартиры даритель может допускать к проживанию в квартире иных лиц (вместо себя или вместе с собой).

Соответствующее условие можно включить прямо в договор дарения, но оно будет работать только в том случае, если в документе указаны:

• количество лиц;
• срок их проживания;
• условия их проживания (например, какой частью квартиры они могут пользоваться).

Однако при этом стоит учесть один нюанс: некоторые суды считают, что при отчуждении квартиры право дарителя жить в квартире прекращается, поэтому целесообразно в договоре прямо указать на сохранение этого права в подобных ситуациях.

Если одаряемый нарушит свои обязательства в части сохранения права дарителя жить в квартире, последний может через суд требовать одностороннего расторжения договора (ст. 450 ГК РФ), поскольку в такой ситуации он явно лишается того, на что рассчитывал при подписании контракта, — пожизненной обеспеченности жильем. В договоре можно предусмотреть, что в этом случае (или других, на усмотрение сторон сделки) договор подлежит расторжению в одностороннем внесудебном порядке.

Что будет при продаже квартиры, в которой пожизненно живет даритель?

Даритель не имеет права чинить одаряемому препятствия по совершению каких-либо сделок с подаренной квартирой, в том числе по ее отчуждению. Однако при этом условие о его проживании сохраняет свою силу независимо от количества и характера сделок с жильем.

Более того, в дарственную с пожизненным проживанием дарителя можно включить условие о запрете совершения одаряемым без согласия дарителя сделок с подаренным имуществом. Имеется подтверждающая это судебная практика (см. апел. опр. ВС Республики Карелия от 25.10.2016 по делу № 33-3820/2016). Суды исходят из принципа свободы договора.

В пользу этого говорит и судебная практика. Примеры решений, когда покупателю квартиры, обремененной проживанием дарителя, не удалось признать последнего утратившим право пользования жильем:

• апел. опр. Мосгорсуда от 08.12.2017 по делу № 33-50363;
• апел. опр. Мосгорсуда от 22.04.2016 по делу № 33-14373/16;
• апел. опр. Санкт-Петербургского горсуда от 23.10.2013 по делу № 2-1385/2013.

Сохранение этого условия ни в коем случае не означает, что нарушаются права новых собственников квартиры. Приобретая жилье, они свободны в выборе, имеют возможность отказаться от приобретения такой квартиры. Если же они были введены в заблуждение, то свои претензии могут адресовать тому, у кого жилье приобреталось.

***

Таким образом, дарственная с пожизненным проживанием — реальная альтернатива завещанию, особенно если стороны сделки являются друг другу близкими родственниками. Условие о пожизненном проживании дарителя не является встречным предоставлением и не делает дарение ничтожной сделкой, причем данное условие обязательно для всех последующих собственников квартиры. При грамотном подходе к формулированию условий соглашения даритель будет защищен от любых посягательств на его права.