Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуДарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя нередко становится альтернативой завещанию. Как правильно составить такой контракт с минимальным риском для одаряющего? Не останется ли он без крыши над головой, если жилье будет продано одаряемым другому человеку?
Обременением называют запреты, не позволяющие правообладателю свободно распоряжаться своим жилым помещением или земельным наделом. Речь идет о:
Договор дарения с обременением пожизненного проживания бывает трех видов:
При оформлении жилья в кредит оно не становится собственностью покупателя до полного расчета по ипотечным обязательствам. Имущество остается в залоге у банка, поэтому без его согласия договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя, равно как и иную имущественную сделку совершить не удастся. Как же договориться с кредитором?
Не факт, что банк согласится, причем озвучивать причины отказа он не обязан. Не согласился? Заемщику не запрещается составить контракт с обещанием дарения, которое произойдет фактически, когда он полностью расплатится с кредитной организацией.
Пока это обременение не снимут решением суда, ни о каком дарении речи идти не может. Снять арест досрочно могут, если ответчик добровольно признал требования истца и удовлетворил их в полном объеме. Однако суд может пойти навстречу и перенести обременение с арестованной жилплощади на другое равноценное жилое помещение, если таковое у ответчика имеется.
Но если предметом претензий истца выступают как раз те квадратные метры, которые ответчик хочет подарить, арест с них на другой объект не перенесут ни при каких условиях. Дальнейшая судьба арестованного жилья зависит от решения судьи по сути выставленного искового требования. Удовлетворяя претензии истца, суд передает квартиру в его владение, здесь уже ни о каком дарении ответчиком речи идти не может.
Сдавая жилье в аренду на срок более двенадцати месяцев, владелец должен зарегистрировать сделку, налагая тем самым обременение на арендуемую жилплощадь. Закон охраняет правомочия арендаторов, даже если сменится собственник. Получив в дар жилище с арендатором внутри, дарополучатель не сможет въехать в него, пока не истечет срок арендного соглашения.
Иногда дарение жилья оформляют в виде договора ренты, или пожизненного содержания благодетеля одаряемым. Дарователь остается жить на полном обеспечении, за это после его ухода в мир иной рентодатель становится собственником квадратных метров.
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Дарение согласно считается соглашением бескорыстным. Никаких встречных обязательств со стороны одаряемого не допускается. Иначе дарение станет притворной сделкой (абз.2 п.1 ст.572 ГКРФ, ) и будет отменено.
Исходя из этого, возникает закономерный вопрос: а правомерно ли заключать договор дарения с пожизненным проживанием дарителя? Не считается ли это возмездной сделкой, что противоречит природе дарения?
Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя является смешанным договором (). Нормы дарения в ней согласуются с , а обязательства дарополучателя не мешать благодетелю доживать свой век на подаренных ему квадратных метрах — не противоречит «уставу» ГКРФ о сделках и договорах.
уточняет, что о возмездности можно говорить только в случае выплаты материального вознаграждения, выполнении определенных работ и предоставлении услуг, ответной передаче имущества и пр. То есть, сторона получает жилье исключительно потому, что возмещает его прежнему владельцу его стоимость или компенсирует ответными имущественными затратами.
Дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя на одаряемого никаких материальных затрат не накладывает, он лишь соглашается принять жилье в дар на указанных в договоре условиях, против которых возражений у него нет.
Дарственная, заключенная с пожизненным проживанием дарителя очень слабо защищает его права. Ведь одариваемый имеет полное право продать, передарить, оставить по завещанию жилье с пожизненным «пассажиром» на борту. И отсудить подарок обратно очень непросто, особенно если дарение составлено согласно всем юридическим и правовым нормам.
Оформляются обе бумаги практически одинаково. Условие безвозмездности соблюдается строго, ни о каких материальных интересах в тексте договоров не должно быть ни строчки.
Пункт о правах и обязанностях участников дарения должен содержать условия, полностью устраивающие обоих. Например, что бывший владелец всю оставшуюся жизнь станет жить на квадратных метрах подарка и использовать все коммунальные блага без ограничения со стороны одариваемого. Последний не обязан его поддерживать ни морально, ни материально. Не запрещено указывать условия, что вместе с дарителем до его смерти будут жить его супруга и дети.
Однако все условия подобного дарения автоматически обнулятся, когда дародатель скончается. Факт его проживания на подаренной жилплощади не порождает наследственных прав на нее со стороны его родственников. У жилья появляется новый хозяин.
Обычная дарственная, напротив, действует неограниченное время. Со смертью получателя, дар распределяется между его наследниками.
Какими актами регламентируется право пожизненного проживания?
описывает, каким образом дарополучателю можно распорядиться полученной жилплощадью. А прямо указывает на тех, кто в роли одаряемого выступать не может.
Со всеми дополнительными условиями дарения получатель дара должен быть согласен. Это основополагающее требование.
К дополнительным условиям дарения относят следующие:
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя не предусматривает его иждивения и финансового содержания одариваемым, а потому для последнего очень удобен. А договор ренты как раз подразумевает такую обязанность. Поэтому он выгоден одаривающему.
Договор ренты обязывает одариваемого содержать, финансово и иным образом обеспечивать комфортную жизнь рентополучателя, который вправе оставаться прописанным пожизненно на бывшей своей жилплощади. Рентодатель может продать ее, если имеет возможность предоставить рентополучателю аналогичные условия по другому адресу.
При дарении дарователь может жить до смерти на переданной жилплощади, но требовать себя содержать и обслуживать не в праве.
Завещание характеризуется некоторыми неудобствами для обеих сторон сделки:
Поэтому не стоит недооценивать плюсов дарения с пожизненным проживанием:
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя находка для граждан с мизерной пенсией, ведь за коммуналку платить теперь будут не они, а новый владелец по дарению.
После дарения дарователь спокойно доживает свой век прописанным на подаренных «квадратах», в том числе со своей супругой и иными родственниками. Условием такого дарения разрешается вписать необходимость проведения своевременного ремонта жилья и коммуникаций, осуществлять который будет дарополучатель.
Новый владелец жилого помещения может его продать, передарить, обменять вместе со своим благодетелем. Эти действия не освобождают от исполнения условий о его пожизненном проживании. Другое дело, захочет ли кто покупать или получать в дар жилье, где коротает свой век незнакомый старик, которого выписать на улицу невозможно. Вдруг он окажется долгожителем?
В качестве дополнительного условия при дарении многокомнатного помещения разрешается оговорить не только проживание в какой-то конкретной комнате, но и пользование имуществом, бытовой техникой, а также кухней, ванной и туалетом.
Лишить прописки старика, оформившего дарение с пожизненным проживанием, ни у кого не получится. Семейный кодекс обязывает родственников содержать благодетеля, если он нетрудоспособен, даже в случае, когда дарение этого изначально не предусматривало.
Старику лучше дарить не все помещение, одну часть оставить за собой, это станет гарантией на все случаи жизни. Свою долю он может завещать тому же, кому подарил большую часть жилья.
При желании коротать век не в гордом одиночестве, а с родственниками, дарователь должен вписать их количество, сроки совместного проживания и прочие условия в соглашении.
Одаряемый препятствует спокойному существованию старика, нарушая тем самым оговоренные дарением условия? Пожилой человек вправе обратиться в дворец правосудия с иском о расторжении контракта.
Если из-за головотяпства нового владельца случится пожар, произойдет взрыв газа, затопятся все нижние этажи по стояку, ремонтировать и выплачивать компенсацию соседям он будет из своего кармана. Такой искусственный «форс-мажор» может стать основанием для расторжения дарения ().
Прописав при дарении условие пользоваться жилплощадью, пожилой человек оставляет за собой право управлять ею, хочет того получатель дара или нет.
Основной плюс — жилая площадь достается ему во владение бесплатно, а в случае дальнего родства — всего лишь за тринадцать процентов от ее полной стоимости (вспомним про НДФЛ для неродственников или дальней родни).
Подарок освобождается от претензий наследников, новый собственник распоряжается им, как захочет, разумеется, не нарушая при этом условий дарения.
Ухаживать и содержать старика, ставшего «приложением» к дарению, весь остаток его дней одаряемый не обязан.
Одаривающий будет жить на подаренных квадратных метрах, пока не умрет. Выселить его нельзя ни под каким предлогом.
Будучи полноправным хозяином, дарополучатель, тем не менее, ограничен в возможности распоряжаться помещением из-за навечно прописанного там жильца. К примеру, купить такое жилье с «нагрузкой» вряд ли кто захочет.
Еще одно омрачающее обстоятельство: получатель дара обязан строго исполнять условия дарения.
Подарок принимается после подписания соглашения в любое время, если оно точно не установлено в условиях дарения (, ).
Имея объективные на то основания, от подарка не запрещается и отказаться (). Оглашать причины отказа одариваемый не обязан.
Ст.209 ГКРФ разрешает владельцу поступать с полученным в дар жильем любым законным способом. Не нарушая при этом оговоренные дарением условия по отношению к пожизненному «квартиранту».
Несмотря на то, что бесплатное проживание благодетеля и постоянная регистрация подразумеваются спецификой такого дарения, об этом не лишне будет написать в одном из условий контракта. Пожилой человек собирается вселить на подаренные квадраты супругу, других родственников? Бесплатность их проживания так же вписывается отдельным условием дарения. Кроме того, требуется указать, сколько их будет, на какой срок вселятся, в какую комнату и пр.
Нужно подстраховать и свое безусловное право оставаться «вечным» жильцом этой квартиры, если новый владелец продаст, обменяет, передарит ее. Дело в том, что на практике некоторые судьи этого нюанса не знают и считают, что права дарователя автоматически прекращаются при переходе такого обремененного жилья к другому владельцу.
Дарополучатель игнорирует права благодетеля на пожизненную прописку и пытается избавиться от него? Пожилой человек вправе односторонне расторгнуть дарение через суд (). Ведь его лишают гарантий обеспеченности крышей над головой, того единственного, ради чего он и согласился на дарение. В дарственной внесудебное одностороннее расторжение контракта вследствие недобропорядочности дарополучателя лучше прописать отдельным условием.
Дарение оформляют, только когда присутствуют оба участника. Они внимательно изучают текст соглашения, приходят к взаимопониманию по каждому из его условий и подписывают бумагу. Следующий обязательный шаг — посещение ближайшего департамента Росреестра или «Моих документов» (МФЦ). Здесь перепишут подаренное имущество на нового владельца ().
Процесс дарения состоит из нескольких этапов:
Подготавливая бумаги, следует убедиться, что, кроме как дарователю, жилье больше не принадлежит никому. При наличии совладельцев, возможно дарение только той части помещения, которой он реально владеет.
Прежде чем писать дарственную, собирают необходимые бумаги:
Дарение очень серьезная сделка. Дарственная, составленная юридически некорректно, содержащая не проверенные сведения может принести немало проблем в дальнейшем. Когда обнаружат ошибки, дарение аннулируют. Равно как и все остальные соглашения, подписанные с учетом «забракованной» дарственной.
В тексте соглашения дарения прописывают:
Обязательным условием является пункт, где одаривающий подтверждает свою психическую адекватность, дееспособность, и искреннее желание подарить жилье.
Условия дарения с пожизненным проживанием дарователя на его бывшей территории должны явно содержать указание на это обстоятельство.
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя может учитывать следующие важные условия:
Основная причина, по которой участников дарения могут развернуть в Росреестре, это неправильно оформленные документы или отсутствие каких-либо бумаг: справок, заверенных нотариусом согласий и пр.
Например, нередко своего согласия на дарение жилья, принадлежащего ребенку или недееспособному, не дают представители опекунского органа.
Заупрямиться и не давать своего согласия вполне могут и супруги, когда объектом дарения выступает жилье, приобретенное в браке, или другие совладельцы жилого помещения.
После сбора недостающих бумаг придется повторно посетить департамент Росреестра.
Договор дарения с обременением пожизненного проживания состоит из следующих пунктов:
Пожилой человек, нашедший свой последний приют в подаренном им другому человеку жилье, вправе оставаться там, даже если квартиру продадут, передарят, обменяют, сдадут и пр. Никто его выбросить на улицу законным способом не сможет. Прописка за ним тоже сохраняется. Если старик был предусмотрительным, он вполне мог бы включить в текст первоначального договора дарения специальное условие, запрещающее сделки с подаренной квартирой без его на то согласия. Подобные соглашения оспаривались в судах, но последние исходят из принципа добровольности и свободы выбора при заключении дарения.
Получается, когда подписывал, был согласен с каждым условием, а потом вдруг решил передумать? Это неправильно. Условие пожизненного пребывания дародателя на подаренной жилплощади никоим образом не ущемляет нового владельца. Он читал содержимое договора и знает об обременении. Не отказался, хотя был волен это сделать? Пусть дышит спокойно. Другое дело, если человека обманули и «вечный» квартирант оказался неожиданным сюрпризом после подписания бумаг. Здесь претензии адресуются только к контрагенту.
Действующие законы не предусматривают госрегистрацию возможности пожизненного пользования квартирой по дарению, купле-продаже и пр. Поэтому в выписку ЕГРП такие данные не вносятся. Однако права одаривающего защищаются соответствующим условием, прописываемым в дарственной: что он живет здесь до смерти, имеет постоянную регистрацию по этому адресу, и выселить (выписать) его нельзя ни при каких обстоятельствах, кроме, разумеется, его похорон.
в качестве одного из существенных условий договора купчей на жилплощадь с «вечными» квартирантами, требует перечислить всех этих жильцов и их правомочия в отношении использования продаваемого помещения.
Оспорить дарение могут:
Одаривающий
Одариваемый
Близкие родственники благодетеля
Их цель вернуть подарок в наследственную массу. Поэтому они:
Заинтересованные стороны
Для отмены дарения всегда обращаются в суд. Необходимо собрать железные доказательства. Иначе выиграть дело не получится.
Оспорить дарение, когда дарователь скончался, решаются гораздо чаще, чем при его жизни. Практически по всем вышеизложенным основаниям. Если он жив и дееспособен, оформил дарение юридически верно, заверил нотариально, подарок перерегистрирован на одаряемого, — пытаться предъявлять бессмысленно, хоть прижизненно, хоть посмертно.
Однако после смерти обиженные наследники все же пытаются это сделать. Исковая давность составляет три года.
В суде потребуются:
Главное, соблюдать некоторые простые правила:
Иск относят в райсуд, по месту проживания ответчика. Оно неизвестно? Заявление отдают в дворец правосудия по месту нахождения подаренного жилого помещения.
Попытаться оспорить можно любое дарение. Но сложнее всего отменить дарственную, составленную грамотным юристом и заверенную в нотариальной конторе. Факт нотариального заверения уже говорит о том, что бумага подписана согласно всем существующим требованиям и законам. И сомневаться в ее некорректности оснований нет. В любом случае нотариус, заверявший дарение, всегда придет в суд как свидетель и развеет любые сомнения судьи. По этой причине дарение лучше подстраховать, оплатив услуги нотариуса.
позволяет оспорить дарение в течение трех лет с даты его совершения. Если одариваемый совершил преступление против благодетеля, его семьи, как исключение из правил, срок оспаривания дарения может быть продлен до пяти лет.
При условии самостоятельного оформления дарения можно сэкономить. Нотариус за составление дарственной возьмет не менее тысячи рублей. Зависит от города. В Саранске и Москве, к примеру цена будет существенно различаться.
Регистрация перехода владельческих прав в Росреестре потребует оплаты государственной пошлины в размере двух тысяч рублей. Не забываем, что некоторые справки выдают только за деньги. Например, справочка о стоимости квартиры по кадастру, получаемая в БТИ. Она потребуется, если жилье давно не переоценивали. Цена вопроса от полутора тысяч рублей.
Дарение между сторонами, связанными кровными узами, под обязательную оплату НДФЛ не подпадает (). Близкой родней Семейный кодекс считает:
Все остальные — дальняя родня или посторонние им платить тринадцатипроцентный налог придется, указав подарок в декларации. Льготников здесь нет: инвалиды, пенсионеры, признанные малоимущими граждане и остальные заплатят те же тринадцать процентов от стоимости подарка.
Если дарополучатель-родственник решит сразу продать квартиру, полученную в порядке дарения, с него тоже взыщут НДФЛ. Поэтому жилье, полученное до 2016 года, продавать надо через три года, а приобретенное после 01.01.2016 — вообще через пять лет. Выждав этот период, можно смело продавать, делиться с государством никто не обяжет.
Самая распространенная причина для оспаривания дарения, согласно судебной практике последних лет, когда подаренная квартира принадлежит обоим супругам, а подарил ее только один из них, не заручившись согласием другого.
Чуть менее «популярное» основание, когда даритель не понимал к каким последствиям привед
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста