Что такое обеспечительный платеж по договору аренды, какие формы платежей можно установить в соглашении, каких формулировок следует избегать при заключении договора? Узнать ответы на эти вопросы можно, ознакомившись с предлагаемой статьей.

Появление обеспечительных платежей

В 2015 году способы обеспечения исполнения обязательств были дополнены новым видом — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК). Однако де факто такой способ был известен юридическому сообществу еще до внесения указанных нововведений в кодекс.

Суды при рассмотрении вопросов об аренде еще не созданных вещей столкнулись с необходимостью квалификации правоотношений по внесению денежных сумм в доказательство намерений контрагента. Некоторые контрагенты посчитали, что в таких ситуациях возможно применение правовой конструкции задатка, однако суды сочли эту позицию неверной. К примеру, 9-й Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.05.2008 № 09АП-4095/08-ГК указал, что обеспечительный платеж следует понимать как иной способ обеспечения обязательств, а не как задаток.

Не было в ситуации отсутствия нормативного регулирования определенности и по вопросу правильного наименования такого способа. Помимо формулировки «обеспечительный платеж» (определение Верховного суда РФ от 20.07.2015 № 305-ЭС15-4679) применялись термины:

• «обеспечительный взнос/задаток» (постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу № А55-19857/2008);
• «гарантийный платеж» (определение ВС от 26.06.2015 № 307-ЭС15-4456);
• «гарантийный задаток» (решение МКАС при Торгово-промышленной палате России от 30.10.2003 по делу № 15/2003);
• «страховой депозит» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А43-7902/2009-21-242) и др.

Так что такое обеспечительные платежи по договору аренды или любому иному соглашению?

Общие положения об обеспечительных платежах

В ст. 381.1–381.2 ГК определены ключевые характеристики этого способа принуждения контрагентов к исполнению своих обязанностей, в частности:

1. Он заключается в передаче одним из контрагентов второму определенной суммы денег, ценных бумаг либо вещей, не носящих индивидуально-определенного характера. Переданный объект при наступлении предусмотренных соглашением ситуаций принимается второй стороной взамен исполнения должником обязательства.
2. Этим способом обеспечиваются:
   • обязательства сделки, по которой сторона должна произвести выплату при наступлении определенного обстоятельства. При этом наступление обстоятельства должно носить вероятностный характер и предусматриваться законом. Оно может быть связано с инфляцией, повышением/снижением цены на ценные бумаги или товары, курсом ценных бумаг и т. д. (ч. 2 ст. 1062 ГК);
   • денежные обязательства (по общему правилу), включая неустойку и компенсацию убытков (например, обязательство покупателя оплатить поставленный товар).
3. Обязанность внести обеспечение возникает только в случае, если это предусмотрено сделкой.
4. Платежом можно обеспечить исполнение будущего обязательства.
5. На средства, внесенные в качестве обеспечения, не могут начисляться проценты за использование.

Подробнее об общих чертах этого способа можно прочитать в соответствующей статье.

Что такое обеспечительные платежи по договору аренды, в какой форме они устанавливаются?

Применительно к арендному соглашению обеспечительный платеж заключается во внесении арендодателем и (или) арендатором в пользу контрагента денежной суммы, однородных вещей или ценных бумаг в целях обеспечения исполнения обязанностей (денежного характера либо возникших по предусмотренным ч. 2 ст. 1062 ГК основаниям):

• арендодателя — вносить плату за владение и пользование объектом соглашения;
• контрагентов — возместить убытки, причиненные вследствие несоблюдения условий сделки, или выплатить неустойку;
• собственника имущества — компенсировать стоимость произведенных неотделимых улучшений и т. д.

Поскольку Гражданским кодексом не установлено иное, платеж можно установить в форме:

• твердой денежной суммы;
• процента от суммы (например, ежемесячной арендной платы);
• величины ценных бумаг;
• количества, объема, массы или иной величины родовых вещей.

Как в арендном соглашении сформулировать условие об обеспечительном платеже?

Разобравшись, что такое обеспечительные платежи по договору аренды, и решив использовать такой способ, стороны должны верно сформулировать условия его применения. Ведь недостаточно просто указать в тексте сделки, что исполнение обязательств по договору гарантируется обеспечительным платежом.

Для согласования этого условия стоит оговорить:

1. Непосредственно факт применения такого способа, а также список обстоятельств, при наступлении которых платеж может быть засчитан взамен исполнения обязанности. Например, договор может содержать условие наподобие следующего: «Если арендатор не внес в установленный настоящим договором срок сумму ежемесячного арендного платежа на счет арендодателя, арендодатель вправе получить сумму задолженности из средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа».
2. Размер и форму обеспечения. Если решено использовать денежные расчеты, необходимо оговорить конкретную сумму или способ ее определения. Например, обеспечение может быть установлено в размере величины арендной платы за определенный период. Размер платежа может быть выражен в рублях или рублевом эквиваленте иностранной валюты на день платежа или иную дату, установленную договором (ст. 317 ГК).
   
   Если принято решение об использовании неденежной формы, то по аналогии с нормами ГК о купле-продаже необходимо согласовать условия (ст. 455 ГК):
   • о наименовании подлежащих передаче родовых вещей;
   • их количестве.
3. Срок внесения обеспечения. Если контрагенты не оговорят его, он будет определен моментом востребования, то есть передачу платежа, согласно ч. 2 ст. 314 ГК, потребуется осуществить в 7-дневный срок, исчисляемый с момента заявления стороной такого требования. При этом сторона, обязанная внести обеспечение, может потребовать от контрагента принять исполнение, если последний в разумный срок не потребовал внести обеспечительный платеж. Обычно же в связи с заинтересованностью сторон в получении обеспечения на внесение платежа отводится 2-3 банковских дня.

Помимо перечисленных есть еще несколько условий, которым стоит уделить внимание. Среди них возможность изменения согласованных условий, внесение основного и дополнительных платежей, правила передачи, удержания/возврата платежа и др.

Основной и дополнительный платежи

Согласовав условие о применении этого способа обеспечения исполнения обязательств, контрагенты иногда забывают, что в случае использования обеспечительного платежа по назначению, т. е. в счет исполнения обязательств стороны, внесенная сумма частично или полностью переходит в собственность пострадавшего контрагента. При этом либо величина платежа снижается, либо он полностью расходуется и фактически перестает существовать. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, выраженных в невозможности использования существующего de jure обеспечительного платежа, сторонам рекомендуется оговорить возможность внесения дополнительных сумм (ч. 3 ст. 381.1 ГК).

Например, если изначально было оговорено внесение обеспечительного платежа в твердой денежной сумме, можно включить в текст соглашения следующее условие: «В случае если часть или полная сумма обеспечительного платежа в соответствии с п. (указывается пункт, определяющий обстоятельства, при наступлении которых возможна реализация платежа) Договора были использованы в качестве надлежащего исполнения обязательств Арендатором, последний обязуется срок до трех банковских дней внести на счет Арендодателя денежную сумму, на которую уменьшился размер обеспечительного платежа».

Если условие о применении этого способа обеспечения обязательств имеет для какой-либо из сторон большое значение, его нелишне будет дополнить нормой об ответственности за ее нарушение. Например, можно оговорить, что при недостатке средств, внесенных в качестве обеспечения, арендодатель получит право истребовать имущество из временного владения арендатора до момента получения полной суммы.

Передача и возврат платежа

Не рекомендуется оставлять без внимания условия о порядке передачи и возврата обеспечения. Сторонам необходимо согласовать:

1. Порядок приема/передачи денег, вещей или ценных бумаг. В частности, можно предусмотреть, что обеспечение в форме твердой суммы безналичных денежных средств вносится одной стороной на банковский счет второй стороны по представленным реквизитам. Аналогично стоит согласовать порядок возврата платежа.
2. Правила возврата обеспечения. Возврат обеспечительного платежа, в соответствии с ч. 2 ст. 381.1 ГК, должен осуществляться в двух случаях:

• если обязательства сторон прекратились;
• если не наступили обстоятельства, при которых сумма платежа засчитывается в счет исполнения обязательства.

Стороны вправе оговорить и иные условия, при наступлении которых у держателя платежа возникает обязанность частично вернуть его (ч. 3 ст. 381.1 ГК) либо согласовать условие о невозврате незачтенного обеспечения. Такое условие выгодно получателю обеспечительного платежа, если платеж не покрывает задолженность или убытки лица, внесшего его. К примеру, если арендатор обеспечил платежом свою обязанность ежемесячно передавать арендную плату и впоследствии арендодатель расторг арендное соглашение по причине многократного невнесения платы за пользование имуществом, то условие о незачете платежа взамен многократно нарушенной обязанности и его невозврате позволит арендодателю компенсировать затраты, понесенные в ходе поиска нового арендатора и заключения с ним соглашения.

Удержание обеспечения

До включения в ГК норм о денежном или вещном обеспечении факт невозврата платежа иногда именовали удержанием, что порождало некую коллизию с нормами ст. 359–360 ГК, регулирующими одноименную гарантию исполнения сторонами своих обязанностей — удержание вещи. Позже ФАС Московского округа отметил, что критерием разграничения обеспечительного платежа (в судебном акте он именовался страховым депозитом) и удержания вещи является предмет. Удержанию подлежат исключительно вещи, а не денежные средства (постановление от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11).

С 2015 года граница между этими способами снова размылась, поскольку законодательно была закреплена норма, согласно которой обеспечение может быть выражено в предоставлении вещей (кроме индивидуально-определенных). Теперь, если в арендное соглашение включить указание на возможность удержания стороной вещи, предоставленной контрагенту в качестве обеспечения, может возникнуть спор касательно выбранного сторонами способа обеспечения исполнения обязанностей. Для недопущения возможных разногласий по этому поводу рекомендуется при согласовании условий сделки использовать верную терминологию, т. к. обеспечение не удерживается, а засчитывается в счет исполнения обязательств.

Включать в договор аренды все перечисленные условия, касающиеся платежа, в обеспечение исполнения обязанностей необязательно. С содержащим верно сформулированные условия об обеспечительном платеже в договоре аренды образцом вы можете ознакомиться на нашем сайте.

Скачать образец

Что происходит с платежом при смене арендодателя или заключении договора на новый срок?

Напоследок стоит остановиться на судьбе переданных объектов в случае заключения сделки на новый срок и смены арендодателя.

Касательно первого случая ФАС Московского округа дал следующее пояснение: если по истечении срока действия сделки платеж подлежал возврату, но стороны перезаключили ее с тем же предметом и в отношении того же имущества на новый срок, обеспечение может не возвращаться. Оно остается у стороны в счет нового обеспечения (см. постановление от 28.03.2011 № КГ-А40/2066-11).

По поводу второго случая ФАС Московского округа в постановлении от 11.09.2008 № КА-А40/8609-08 указал, что переход правомочий собственника к иному лицу, согласно ст. 617 ГК, не влечет прекращения арендных правоотношений. К новому арендодателю переходят правовой статус экс-стороны, в т. ч. обязательства и правомочия касательного обеспечительного платежа.

ВАЖНО! В силу диспозитивного характера норм ГК стороны вправе установить иной подход к разрешению таких вопросов.

***

Итак, что такое обеспечительные платежи по договору аренды? Это способ обеспечения исполнения арендатором и арендодателем обязательств, носящих, как правило, денежный характер. Он заключается во внесении стороной в пользу контрагента денежной суммы, ценных бумаг или родовых вещей, которые впоследствии переходят в собственность держателя и засчитываются в счет исполнения обязательства.