Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристу
В 2011 году в Законе о банкротстве (127-ФЗ) появился новый, 7 раздел, полностью посвященный вопросам банкротства застройщиков. Его появление было вызвано насущной необходимостью. Потому что огромное количество россиян, участников долевого строительства, отдав последние деньги, оставались без желанных квартир и денег, вложенных в строительный проект. Нет такого города на карте России, где бы не разорился девелопер, а люди не вышли на улицы с плакатами, требующими справедливости.
Теперь закон есть, и у дольщиков появилась надежда, что государство наконец даст им защиту, которую давно обещает по Конституции.
Основными документами, регламентирующими банкротство при долевом строительстве в нашей стране, являются:
Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.
Косвенными признаками грядущего банкротства можно считать ситуации, когда:
Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.
Если дольщик проснулся, когда девелопер уже проходит процедуру банкротства, ему все равно не поздно включить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства. Обычно арбитражный управляющий уведомляет всех кредиторов, что реестр требований открыт. Он обязан это сделать письменно, заказным письмом, а также через газету “КоммерсантЪ”. Публикация в Едином реестре банкротств информации о начале дела о банкротстве стройкомпании тоже является сигналом, что пора объявить о своих требованиях.
При банкротстве учитывают затраты дольщика по ДДУ и ущерб, определяемый разностью между рыночной ценой квартиры и фактически оплаченной суммой.
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Образец заявления дольщика на внесение в реестр при банкротстве:
Заявление пишется в трех экземплярах. Копии ДДУ, квитанций прикладывают к заявлению. Отправляют заказным письмом или передают при личном визите арбитражному управляющему,назначенному на период банкротства, потребовав, чтобы он расписался в получении во втором экземпляре.
При банкротстве девелопера дольщики попадают в третью очередь, тогда как остальные кредиторы выстраиваются за ними. Им позволительно выбирать, деньгами или передачей квартиры с ними рассчитаются.
Из-за банкротства стройфирмы дольщик понес убытки? Их тоже ему компенсируют. Если будет, конечно, чем.
Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:
А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей? Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.
Рассмотрим подробнее требования, которые вправе предъявить дольщик при банкротстве девелопера, их три:
В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству девелопера. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир ().
Закон о банкротстве разрешает дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно, но можно будет удовлетвориться либо деньгами, либо построенным жильем, либо долей в недостроенной многоэтажке.
Но есть в деле о банкротстве тонкости. Дольщикам, решившим получить, наконец, свои квадраты, следует знать:
Тем же, кто после банкротства решил вернуть свои деньги, стоит знать:
В общем, процедура банкротства застройщика полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Дай Бог, если удастся получить половину.
Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика при банкротстве после 2017-го, повезло. В закон 214-ФЗ были внесены изменения. Деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создается благодаря этим правкам.
Гражданам, кого коснулось банкротство девелопера до 2017-го, можно попробовать вернуть часть денег по страховке. Ведь в ФЗ-214 прописана обязанность всех строительных компаний страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве в 2020 году.
Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе. Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Дела о банкротстве рассматривают исключительно в арбитражных судах по месту регистрации строительной компании. Сюда и следует бежать обманутому дольщику с иском, договором ДДУ и документами, подтверждающими оплату указанной в ДДУ суммы.
Кроме арбитража, можно обращаться в компанию страховщика, с которой застройщик банкрот заключил соответствующий договор, к поручителю, если таковой был, к местным властям за внесением в реестр обманутых дольщиков после банкротства.
Застройщик банкротится, что делать дольщику? Процесс банкротства, инициированный судом, может длиться до года, а то и больше. Раньше банкротство проводили несколькими этапами.
Этап наблюдения. Характеризуется активной работой назначенного судом финансового управляющего, который собирает и анализирует информацию о деятельности застройщика и о его реальном финансовом положении во время банкротства. По результатам такой разведки, которая может длиться до полугода, финуправ составляет исчерпывающий отчет и оглашает его перед собранием кредиторов, а затем судом. По результатам суд принимает решение о судьбе застройщика: компания либо продолжает работать (если есть надежда на завершение строительства), утвердив план реструктуризации, либо объявляют о банкротстве фирмы, саму ее ликвидируют и распродают имущество, выявленное финуправом, с молотка.
Если речь шла о реструктуризации, объявлялся одноименный этап банкротства, длительностью до двух лет. После чего, зависело от результатов отчета финуправляющего в конце этапа, либо вводили внешнее управление, либо официально оглашали банкротство фирмы.
Конкурсное производство. Сегодня, после последних поправок в законодательстве, единственный этап банкротства, если суд одобрил заявление на банкротство. Судья отдельным решением отстраняет руководство компании от работы. Вся власть переходит в руки конкурсного управляющего. Он распродает имущество на торгах, организованных после банкротства, и рассчитывается вырученными деньгами с кредиторами.
Чтобы дольщик оказался в реестре кредиторов, надо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением. Реестр при банкротстве девелопера отличается от того, что ведут при банкротстве прочих юридических лиц. Потому что в него, кроме денежных требований, включаются еще и «натурные» — получение достроенной квартиры (доли в недостроенном доме). Но иногда суды игнорируют эту специфику и начинают банкротство в общем порядке, как обычного юрлица. Это невыгодно дольщикам. И им следует написать ходатайство, чтобы банкротство проводили в особом порядке, согласно 7 параграфу закона о банкротстве 127-ФЗ.
Чаще всего споры возникают, когда финуправ не желает включать часть требований пострадавшей от банкротства стороны в реестр, либо отказывается включать вовсе. Второй случай, когда в реестре вдруг оказались фиктивные дольщики или дублирующие записи по одним и тем же жилплощадям.
При любых спорах в деле о банкротстве вопрос может решить только судья (ст.201.4 закона №127-ФЗ «О банкротстве»). Разрешит отдельным распоряжением внести — внесут, откажет — все, вопрос снимается.
В деле о банкротстве споры могут возникнуть и между дольщиками по поводу их требований, уже внесенных в реестр.
Почитав реестр, претензии можно подать в течение пятнадцати дней.
Объявив о банкротстве стройкомпании, суд в отношении дольщиков может принять следующие решения:
Чаще всего банкротство стройподрядчика случается до того, как оформлены права собственности на жилье. Что делать?
Банкротство на стадии наблюдения или санации? Обращаться прямо к застройщику. Компания уже под внешним управлением или на стадии конкурсного производства? Отправляемся с требованием в арбитраж.
Закон о правах потребителей, который при банкротстве стройфирмы нарушается в первую очередь, позволяет требовать неустойку в размере одной третьей ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки. Соответствующий иск нужно обязательно подать в арбитраж, ведущий процедуру банкротства.
Применяя параграф 7 закона 127-ФЗ о банкротстве застройщика, суд для требований по передаче жилых помещений открывает отдельный дополнительный реестр. Для нежилых помещений такого отдельного реестра не предусмотрено, они попадают в общий список, а значит требования по ним будут удовлетворяться только в денежной форме и только в четвертую, последнюю очередь. При банкротстве до этой очереди доходит лишь пять — десять процентов от необходимой суммы. Поэтому надо требовать от суда признания права собственности на нежилое помещение. Его предоставят, если здание построено хотя бы на 75%. Нет? Надежда только на возврат денег.
Жилье в строящейся многоэтажке куплено на ипотечные деньги? Банкротство стройфирмы не повод перестать выплачивать жилищный кредит. Банк к контракту дольщика и компании отношения не имеет, он лишь ссудил деньги, поэтому банкротство, третья мировая, высадка десанта с Альфа-Центавра, ему все равно. А заемщику по-любому придется платить. Драматичная сцена: при банкротстве подрядчика платить за то, чего нет, ведь неизвестно, вернут дольщику квартиру или деньги за нее по итогам банкротства стройфирмы.
Какие новшества внесены в закон о банкротстве за последнее время и актуальны в 2020 году?
Первая новация. В деле о банкротстве застройщика появился новый «фигурант» – Фонд защиты прав пострадавших граждан. Из его резервов, формирующихся за счет обязательных взносов фирмы-подрядчика, будут финансироваться работы по завершению строительства, если фирма попадет под банкротство. Фонд появился уже в конце 2017-го (20 октября). С этого момента всякий застройщик обязан переводить 1,2% от стоимости ДДУ на счет этой организации. Не перечислил? Договор заключить не получится. Проверить факт перевода суммы за конкретный договор можно .
Законом о банкротстве организация наделена большими полномочиями в делах о банкротстве строительных подрядчиков:
Второе. В законе о банкротстве «прописался» и наполнился новым содержанием термин «участник долевого строительства».
Этим термином стали называть и покупателей квартир в так называемых «блокированных застройках» (из 3 и более блоков). Из него исключили юрлиц и ИП, оставив только обычных граждан, покупающих жилье для себя или родственников по договору ДУ, заключенному с застройщиком. При этом фирма должна перечислить взносы в Фонд и на эскроу-счета.
Третья поправка. Сегодня банкротство строительной компании исключает этапы наблюдения и санации. Приняв иск о банкротстве от стройфирмы, суд сразу инициирует последний этап — конкурсное производство. Причем на 12 месяцев, с правом продления по ходатайству сторон еще на полгода.
Четвертое новшество. Ужесточены квалификационные требования к должности конкурсного управляющего, ведущего банкротство.
Чтобы успешно аккредитоваться, менеджер по банкротству должен:
Пятое. Изменилась структура реестра требований при банкротстве. Появился отдельный реестр для тех, кто хочет получить свою квартиру после банкротства. Раньше требования по возврату денег и квартир были в одном реестре. Сейчас эти требования адресуются непосредственно финуправу, а не в арбитраж, как раньше. Менеджер по банкротству рассмотрит и “расфасует” требования по реестрам, уведомив об этом дольщика письменно. Какие денежные требования можно подать:
Закон ввел новый временной срок для попадания в реестр при банкротстве – три месяца с момента уведомления о банкротстве от финуправа. Раньше было два, да еще со дня публикации в Едином федреестре банкротств или в Коммерсанте.
Рассматривать требования, возникшие при банкротстве, финуправ может тридцать рабочих дней. Застройщик теперь не вправе возражать управляющему по поводу этих требований, как раньше. Дольщик или фирма, не согласные с решением управляющего, должны в течение пятнадцати дней подать иск судье. Если арбитражный управляющий в деле о банкротстве явно бездействует, пожаловаться на него можно судье.
Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве изменилась.
Первая и вторая остались неизменными, а третью разделили на три подочереди:
Шестая поправка. Фонд. Теперь введены новые, обеспечивающие права дольщиков при банкротстве стройфирмы, меры: компенсационный фонд, как новый участник долевого строительства, получил право требовать деньги с застройщика после того как расплатится с дольщиками.
Расчет производится так: общий метраж всех квартир многоэтажки перемножается на среднюю цену квадратного метра жилья в данном регионе на момент заключения ДДУ. Полученная сумма есть предельно возможная выплата по требованиям всех дольщиков.
Однако Фонд выплатит, если стройфирма до наступления банкротства сделала все взносы на его счета. Не сделала? Денег от Фонда ждать бессмысленно.
Решение о том, где искать деньги на расчеты со всеми, принимает общее собрание дольщиков. Участников больше пятисот человек? Собрание разрешается проводить заочно.
Каждый дольщик обладает количеством голосов, определяемым в зависимости от внесенной им по ДДУ суммы.
Для принятия решения собранию нужно три четверти согласных дольщиков. Волю оставшейся одной четверти собрание проигнорирует. Решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников, голосующих по конкретному вопросу. А не всех участников долевого строительства, как раньше.
Собрание по поводу банкротства считается состоявшимся, если численно присутствовали больше трети всех участников, однако имеющиеся у них голоса должны превышать половину от голосов всех дольщиков. В противном случае кворума не будет.
Седьмое новшество. Когда квартиры получены, но приемочные акты не подписаны.
В Закон внесены поправки, что таким дольщикам требуется написать ходатайство в арбитраж о признании прав собственности на квартиры. Такое право у них появляется, если более трети квартир многоэтажки уже оформлены в собственность или в деле о банкротстве есть решение суда признать их собственность на жилье.
С 2018-го законодатели ужесточили требования к застройщикам.
В 2020-ом, а точнее, с 1 июля собираются переходить с существующей оплаты долевого участия к открытию эскроу-счетов. Кто покупал товары на алиэкспрессе, знает, что это такое. Там продавец не может получить деньги за покупку, пока покупатель не сообщит системе, что посылка дошла и с ней все в порядке. Тот же самый принцип будет реализован и при долевом строительстве. Участники сделки переводят деньги на банковский спецсчет, где они благополучно ждут завершения стройки и сдачи жилья в эксплуатацию. Ключи от вожделенных квартир участникам вручены и критических претензий по качеству строительных работ нет? Застройщику разрешается воспользоваться деньгами с эскроу-счета. Защищенность денег, конечно, высокая, но это обязательно приведет к росту цен на готовое жилье.
Потому что для ведения работ девелоперу нужны деньги, он их может взять только в кредитных организациях, а у них высокая маржа. На размер этой маржи и увеличится стоимость квадратного метра.
Правительство РФ подсчитало, что до конца 2020 года свыше 95 процентов сделок по ДДУ будут совершаться как раз по новой схеме, через эскроу-счета.
До середины 2020 года все российские застройщики обязаны открыть по одному банковскому счету на каждое полученное разрешение на стройку. Причем только в банке, уполномоченном государством открывать такие счета. Отныне действует простая схема: одно разрешение на стройку объекта – одна стройкомпания — один счет. Это не даст руководителям фирм-подрядчиков злоупотреблять оказанным им доверием граждан.
Кроме того, что деньги на эскроу-счетах сами по себе защищены от нецелевого использования, закон обязывает банки страховать эти счета. По аналогии с вкладами. Максимальная сумма, на которую распространяется страховка, — десять миллионов рублей. Страхованием занимается АСВ — Ассоциация по страхованию вкладов. Это дополнительная защита от банкротства.
Говоря проще, сегодня каждому дольщику гарантируется возврат сумм до десяти миллионов деревянных, если подрядчика постигнет банкротство.
С 1 июля 2020 г. на российском рынке недвижимости появится новый тип взаимоотношений застройщиков и граждан — проектное финансирование. Оно придет на смену ДДУ. Долевое строительство привело к беспрецедентному в рамках страны обману граждан из-за банкротства подрядчиков. До сих пор в нашей стране насчитывается почти тысяча триста долгостроев, в которые россияне вложили свои деньги, а когда увидят ключи от новых квартир, не известно.
В Реестре пострадавших от банкротства девелоперов сегодня находятся более восьмидесяти тысяч семей, заключивших ДДУ. И эти цифры продолжают расти.
Старая схема ДДУ будет заменена целевым кредитованием застройщиков по каждому дому. Приобретение жилья потребует обязательного участия трех сторон: гражданина, желающего приобрести квартиру, застройщика, обязующегося построить дом, и гаранта того, что деньги нигде не потеряются, а дойдут по прямому назначению. Таким гарантом станет уполномоченный банк.
Заказчик вкладывается в строительство квартиры. Банк хранит эти деньги на спецсчете. Застройщику этот же банк оформляет кредит на осуществление строительных работ. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию деньги клиентов переводятся со спецсчета на счета застройщика, а в построенное жилье вселяются покупатели.
Внесенные на эскроу-счет деньги предназначены на строительство, точнее, на расчет за качественно и в срок выполненную работу. Пока готовый дом не сдадут, деньгами не имеет права воспользоваться никто: ни банк, ни покупатель, ни строительная фирма. Девелопер строит дом, тратя на это имеющиеся собственные средства или берет кредит.
В результате получился этакий гибрид ДДУ и проектного финансирования. Сейчас пока счета эскроу открываются по желанию, но с июля 2020 это станет единственно возможным способом внесения денег в проект.
Строительные организации теперь не смогут по одному разрешению строить несколько объектов. Здесь есть лазейка, когда создаются несколько юрлиц, на которые получаются несколько разрешений. Но закон предусмотрел такую возможность застройщиков слукавить, ужесточив требования к ним.
С начала июля 2020-го строить новые дома в России можно будет только на кредитные средства или деньги, имеющиеся у самого застройщика. Новостройки, разрешения на строительство которых получено раньше грядущего июля, будут построены по прежним правилам. С их завершением, эпоха ДДУ канет в Лету, потому что новые договора будут заключаться уже по новой схеме.
Переход на новую модель, к сожалению, не лишен минусов, которые в условиях затянувшегося экономического кризиса отобьют у многих желание покупать жилье в новостройках. Потому что станет существенно дороже. Из-за этого многие застройщики, особенно мелкие, вынуждены будут уйти с рынка. Ностальгия по низким ценам при оформлении ДДУ теперь компенсирована стопроцентными гарантиями со стороны государства, что дольщиков обиженных больше не будет.
Проектное финансирование стройки лишит застройщиков тех быстрых денег, которые они раньше сразу и много получали. Банки станут кредитовать строительную отрасль, а это неизбежно приведет к росту цен. Если раньше, при заключении ДДУ, покупатели рассчитывали на тридцатипроцентный дисконт, то теперь его не будет. Полюса поменяются с точностью до наоборот, удорожив участие в проектном финансировании на те же тридцать процентов.
Дело еще в том, что кредитные учреждения очень не любят давать долгосрочные кредиты. А займы на строительство как раз долгосрочные, на несколько лет. Инфляция и прочие риски заставляют банкиров задирать процентную ставку, чтобы застраховаться от возможных финансовых потерь. В тех же смыслах им безопаснее работать с крупными девелоперами, чем со всякой малонадежной мелочью. Начинающие застройщики вряд ли смогут найти кредитора, который ссудит им денег на проект. Это приведет мелких игроков рынка недвижимости к банкротству или слиянию с крупными конкурентами.
Вопросы цен на квартиры, наверное, самые актуальные для современных россиян. Но пока новый глобальный проект не обкатан временем, сложно сказать, как он отразится на стоимости сдаваемых квадратных метров. Однозначно известно только одно: цены вырастут. А вот на сколько вырастут, пока сказать сложно.
Девелоперам придется обслуживать взятые на строительство недвижимости кредиты. Они примерят на себя костюмчик любого ипотечного заемщика. Сегодня ипотека доступна примерно под десять процентов годовых, за три года — среднее время постройки многоэтажного дома переплата составит тридцать процентов. Разумеется, что эти издержки придется компенсировать застройщику покупателям из своего кармана, поскольку цены компания увеличит пропорционально итоговой стоимости кредита.
Однако не стоит забывать, что сегодня нет ни экономических, ни социальных условий, в которых повышение цен могло бы положительно сказаться на отрасли в целом:
В строительной отрасли на ближайшие несколько лет, скорее всего, события будут развиваться по следующему сценарию. Речь идет о постепенном снижении размера предложения на рынке недвижимости с одновременным постепенным повышением стоимости новых квартир. Скачков цен не будет однозначно, ибо это обрушит рынок, но в пределах разумного рост цен гарантирован сложившимися условиями.
Существующего объема новостроек хватит на несколько лет. Они постепенно будут выкупаться. Опять же при условии, что цены не пойдут резко вверх, а даже, ради ускорения сбыта, возможно, в регионах и снизятся. Нету денег у народа. Это объективная реальность. Которую надо понимать, планируя хирургическое вмешательство в экономику.
Не исключено, что цены будут держаться на теперешнем уровне или даже несколько снижаться до 2020 года. А тогда на рынок выплеснется волна нового жилья построенного в рамках применения новой схемы — проектного финансирования. Вот тогда-то и будет понятно, как поведет себя рынок. Сейчас делать точные прогнозы — верх легкомыслия.
Приобретение жилья в строящихся МКД с текущего года превращается в обычное бронирование квартиры. Пополнив эскроу-счет деньгами, гражданин подтверждает лишь свое желание купить конкретный объект. Деньги лежат бетонной гарантией для “дольщика” на счету до окончания строительства, никто не может их использовать до этого светлого момента. Это не вклад, не инвестиция, а лишь «замороженная» до наступления определенного события (сдачи дома) сумма, безостановочно съедаемая инфляцией.
Пока не совсем ясно, какое ведомство будет контролировать соблюдение прав граждан, приобретающих жилье по новым правилам. И как это будет происходить. Банки сегодня являются только гарантом сохранности денег, положенных на эскроу-счета. Как кредиторы строительных фирм они будут лишь надзирать над процессом своевременного погашения выданных займов. Регулировать строительство, по идее, должен Минстрой. Однако в измененном законе про это ничего не сказано.
Из-за проектного финансирования новые строительные фирмы будут испытывать большие сложности с входом на рынок недвижимости. А те, что уже работают, будут вместо халявных денег дольщиков искать ссуды, которые придется погашать вместе с процентами по ним. Не имея должного опыта работы с банками, не все смогут рассчитать верно нагрузку на свои бюджеты. Мелким фирмам станет сложно получить кредит. Потому что банки не любят рисковать, выдавая займы на долгий строк. Крупным строительным корпорациям отказа в кредитах не будет, а мелким из-за опасений насчет их возможного банкротства, придется тяжело. Кредитные организации однозначно усложнят требования для фирм-заемщиков. Преодолеть которые смогут далеко не все молодые девелоперы.
Эксперты прямо называют большим шоком для рынка недвижимости этот переход от долевого строительства к проектному финансированию.
Перед тем как связаться со строительной компанией, следует пробить ее по всем возможным источникам на предмет уже начавшегося банкротства или банкротства
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста