Реализация жилой недвижимости физическим лицом Физическое лицо приобрело в собственность квартиру, используя денежные средства, полученные от реализации приобретённой им до 2016 года квартиры. Стоимость реализации старой квартиры составила 3 млн. руб., стоимость приобретения новой – 5 млн. руб. Рассчитать налоговые последствия по налогу на НДФЛ, при этом лицу ранее имущественными налоговыми вычеты не предоставлялись.
2019-04-16
В соответствии со ст. 209 НК РФ объектом налогообложения по НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
Таким образом сумма, полученная физическим лицом от реализации квартиры, приобретенной до 2016 года, будет признаваться объектом налогообложения по НДФЛ.
При этом установлено, что налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.
В силу п. 5 ст. 217.1 НК РФ, в случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" положения, в частности, ст. 217.1 НК РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г.
Таким образом, в случае продажи объекта недвижимости, приобретенного после 2016 г., если стоимость данного объекта, согласно договору купли-продажи, составляет меньшую сумму, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях НДФЛ доход от продажи принимается равным кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В рассматриваемом случае проданная квартира была приобретена до 01.01.2016 года, а значит необходимо исчислять сумму НДФЛ исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи.
Налоговая ставка определена в п. 1 ст. 224 НК РФ и составляет 13%.
Таким образом, налоговым последствием для физического лица будет уплата НДФЛ в размере: 3 000 000 рублей*13%=390 000 рублей
В соответствии с подп. 3 п. 1, подп. 1 п. 3 ст. 220 , НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов не превышающем 2 000 000 рублей на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
При этом если у физического лица в отчетном 2018 году не было иных доходов кроме как дохода полученного от продажи квартиры, приобретенной до 2016 года, то фактически сумму налогового вычета, которую может получить налогоплательщик будет определяться исходя только из этого его дохода – 3 000 000 рублей.
(3000000-2000000 (максимальная сумма для определения вычета))*13%=130 000 рублей.
Дополнительно необходимо отметить что имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено НК РФ, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, документы, подтверждающие возникновение права на указанный вычет, платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы) (подп. 6, 7 ст. 220 НК РФ).
Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено ст. 227.1 НК РФ.
В соответствии с п. 6 ст. 227 НК РФ общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
назад
