В соответствии с правилами ГК РФ обязанности по проведению капитального ремонта по общему правилу лежат на арендодателе (ст. 616 ГК РФ). Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его в разумный срок (абз. 2 п. 1 ст. 616 ГК РФ). При невыполнении им этой обязанности арендатор вправе произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Из положений ст. 410 ГК РФ следует, что для зачета по одностороннему заявлению необходимо, чтобы встречные требования являлись однородными, срок их исполнения наступил.
По условиям задачи арендодатель не оспаривает, что произведенный ремонт был капитальным, также нет упоминания о том, что обязанность по проведению капитального ремонта была возложена договором на арендатора, следовательно, проведение этого ремонта было обязанностью арендодателя и он ее не исполнил.
Арендные платежи и стоимость капитального ремонта имеют денежное выражение, поэтому являются однородными и могут быть зачтены. Однако наличие встречных денежных требований само по себе не прекращает обязательства арендатора по уплате арендной платы при отсутствии оснований, предусмотренных гл. 26 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 23.07.2008 N 9174/08 по делу N А55-9257/2006). По условиям задачи арендатор уведомил арендодателя о произведенных работах и их стоимости, в тоже время ничего не сказано о том, что им было подано заявление о зачете. Между тем подача такого заявления является выражением воли стороны односторонней сделки на прекращение встречных обязательств и одновременно исполнением требования закона, установленного к процедуре зачета (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)).
Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку по условиям задачи нормальное функционирование офиса без проведения капитального ремонта было невозможно, арендатор на срок проведения ремонта был фактически лишен права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя и неуплата арендных платежей в этом случае не может быть основанием для расторжения договора аренды (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.10.2018 N Ф01-3987/2018 по делу N А82-12428/2017).
Резюмируя сказанное, несмотря на то, что позиции обеих сторон неправомерны, в рассматриваемой ситуации позиция арендатора более сильная, поскольку он может подать заявление о зачете либо предъявить арендодателю встречный иск, направленный к зачету первоначальных исковых требований.
