Желание жаловаться на управляющую компанию (УК) в сфере ЖКХ нередко возникает у жителей многоквартирных домов. Подобная организация по закону берет на себя ряд обязательств по предоставлению услуг обслуживания непосредственно жилого дома, его коммуникаций, прилегающих территорий. А каждый жилец — собственник жилья в многоквартирных домах — обязан участвовать в заключении коллективного договора, в котором второй стороной является управляющая компания. Но документ, регулирующий перечень обязанностей обеих сторон и их права, зачастую не является залогом и гарантией их исполнения, и компания в рамках своей деятельности вызывает нарекания и жалобы.

Нарушения положений этого документа, которые допускает УК и, соответственно, прав владельцев жилья — явление нередкое. И это — веский аргумент в пользу того, чтобы бороться с ними последовательно и настойчиво, поскольку управляющая компания представляет собой структуру, которой фактически вверено огромное количество объектов недвижимости и другого имущества конкретных граждан. А это означает, что каждый жилец многоквартирного дома должен понимать, какая реакция с его стороны желательна на то или иное нарушение, которое допустила компания. Следует научиться формулировать свои жалобы, а также четко знать, в какие контролирующие органы необходимо адресовать обращения при конкретных обстоятельствах и выявленных фактах нарушения, которое совершила УК.

Основные обязанности управляющей компании

Существует стандартный перечень обязанностей, которые может взять (и традиционно берет) на себя УК. Это связано с техническими возможностями, которыми располагает управляющая компания в сфере ЖКХ, а также с их регламентацией в соответствующих нормативных актах, действующих в РФ. В такой перечень входит:

• периодический осмотр и техническое обслуживание подотчетных УК в сфере ЖКХ зданий и прочих конструкций. Касается это внешнего вида зданий, состояния помещений общественного пользования внутри здания — лестничных площадок и пролетов в подъездах;
• ремонтные работы, когда того требует конкретный жилой дом. Компания должна своевременно предусмотреть и обеспечить как текущий, так и капитальный ремонт жилых зданий с целью недопущения их перехода в статус аварийных и опасных для эксплуатации;
• поддержание в надлежащем состоянии (уборка) чердаков, подвалов и лестничных клеток, которыми располагает каждый жилой дом;
• сезонные работы. Сюда входят: уборка снега, побелка деревьев и т. д.;
• благоустройство территории, окружающей каждый дом, т. е. прилегающей к нему;
• обеспечение и контроль действующих санитарных норм. Первая и основная услуга, которую в этом плане обязана оказывать управляющая компания, — вывоз мусора. И как раз недобросовестность по отношению к этой обязанности является причиной частой жалобы в местную УК;
• ремонт инженерных систем и оборудования;
• организованная деятельность диспетчерской и аварийной служб;
• ведение соответствующей документации технического характера, ее учет и хранение;
• взаимодействие по мере необходимости с подрядными коммунальными службами;
• своевременное, объективное и полное информирование жителей подотчетных жилых домов о происходящих изменениях — в величине тарифов на услуги УК, о ремонтных или обслуживающих работах, могущих создать неудобства, и др.

Обязанности, которые берет на себя управляющая компания, формулируются в тексте договора, заключаемого между УК в сфере ЖКХ и каждым жильцом подотчетного этим структурам жилого дома. Кроме непосредственно формулировок прав и обязанностей, в нем должны быть зафиксированы данные, указывающие на определенные сроки реализации конкретных видов работ и предоставления услуг, их стоимость и масштабы осуществления. Копию договора должен получить на руки каждый жилец дома, ответственность за который взяла на себя определенная управляющая компания.

Случаи подачи жалобы

Первоначально при выявлении нарушений в деятельности УК оптимально попытаться разрешить эту проблему, обратившись непосредственно к ее руководству. При отказе же с его стороны и нежелания и/или неспособности к исправлению сложившейся ситуации, нужно обращаться с жалобой в одну из контролирующих организаций. Заявление (т. е. претензию) на управляющую коммунальную компанию жилец имеет право написать в ряде ситуаций.

1. Если определенная услуга, зафиксированная в тексте договора, выполняется недобросовестно (несвоевременно либо не всегда), с перебоями или не в полном объеме. Нарушение сроков подачи отопления на дом, нарушение температурного режима в отопительный сезон, перебои с водоснабжением, несанкционированное отключение электроэнергии — все это типичные примеры недобросовестного или недостаточного исполнения обязанностей, которые становятся причиной жалобы и дают полные основания написать заявление на обслуживающую управляющую компанию.
2. Если наблюдается неудовлетворительное состояние прилегающих территорий, оборудования, коммуникационных систем. Частые жалобы традиционно вызывают: аварийное состояние лифта, неприглядный вид лестничных пролетов, отсутствие освещения в подъездах и т. п. Управляющая компания нередко оставляет эти объекты вне зоны своего пристального внимания.
3. Когда происходит необоснованное повышение стоимости услуг, которые предоставляет управляющая компания.
4. Если обнаружен факт хищения общедомового имущества, которое совершили представители компании, или есть подозрение относительно такого хищения.
5. Когда имеет место невыполнение прочих пунктов договора, который заключила с жильцами компания в сфере ЖКХ.

Нужно писать жалобу на управляющую компанию в каждом из этих случаев. Следует разобраться детальнее, куда адресовать заявление, чтобы оно не осталось без внимания, и помощь оказалась максимально компетентной и полной. Сразу оговоримся: обращаться в полицию в подобных ситуациях бессмысленно, потому что правоохранительные органы могут дать совет относительно контролирующих структур, в которых могут помочь. Предпринимать меры по решению такого рода проблем они не уполномочены. Жалобы можно подавать

• в прокуратуру. Будут произведены необходимые проверки, по результатам которых сотрудники этого органа либо отклонят жалобу жильцов, либо управляющая компания будет привлечена к административной (или уголовной) ответственности;
• в Роспотребнадзор, который фиксирует выявленные недоразумения и организует принятие мер, требующих выполнения от управляющей компании для их устранения. В случае же повторного их выявления, принимает соответствующие санкции;
• в жилищную инспекцию (ГЖИ), которая проверит, насколько компетентно и добросовестно работает управляющая компания. При выявлении нарушений выпишет предписание с целью устранения проблем (срок — 1 мес.);
• в городскую администрацию, которая занимается значительным комплексом вопросов и располагает широким спектром полномочий. И поэтому сюда стоит обращаться с жалобой в том случае, когда нарушаются базовые права жильцов одновременно по нескольким направлениям. Но следует учесть, что реакция со стороны горадминистраций традиционно более медленна по сравнению с реагированием других контролирующих органов;
• в суд. До обращения в суд жильцам рекомендуется предпринять попытки мирного урегулирования спорного вопроса, источником которого стала компания в сфере ЖКХ. Если они не возымели ожидаемого действия, то сначала желательно обратиться в Роспотребнадзор или ГЖИ. И только после того как это не дало позитивного эффекта, сохранив все документы, имеющиеся в распоряжения по итогам предыдущих попыток воздействовать на УК, можно оформлять судебный иск. Причем желательно, чтобы иск содержал и требования материального характера.

Установленной формы обращения при этом не существует. Но существуют определенные нормы формулировки требований. И имеется рекомендуемый набор предоставляемых сведений — данные, которые обязательно следует указать, когда составляется заявление на местную управляющую компанию.

Как грамотно составить заявление

Грамотно составленные жалобы на управляющую компанию в жилищно-коммунальной сфере имеют значительно больше шансов на полное удовлетворение. Правил, которым желательно следовать, чтобы получить ожидаемый результат от них, есть несколько. Первое из них — самое простое и очевидное — заключается в том, что любые жалобы должны быть представлены в письменном виде. Заявление обязательно должно содержать:

• наименование (полное) структуры, в которую пишутся обращения;
• данные о ее руководителе — ФИО, полное название должности;
• ФИО жильцов, участвующих в подаче жалобы, их адреса, паспортные данные и подписи;
• адрес проблемного дома;
• данные для обеспечения обратной связи с жильцами;
• дату его подачи.

Второе правило заключается в том, что суть жалобы на проблему, которую допустила управляющая компания, необходимо описать в тексте максимально подробно и обстоятельно. Желательное дополнение — фотографии или иные источники информации, подтверждающие, что предусмотренная в договоре конкретная услуга была и в самом деле нарушена, и дом или его жильцы пострадали. Рекомендовано указание на пункты договора, относительно которых имеют место нарушения прав жильцов.

Третье правило: составлять заявление на УК желательно в 2 экземплярах, один из которых нужно оставить у себя на руках. Для второго экземпляра — того, который подается в прокуратуру, суд и т. д. — необходимо зафиксировать факт регистрации. Номер регистрации и ее дату отмечают и на своем экземпляре; под ними обязан поставить свою подпись уполномоченный сотрудник принимающей документ организации. Все это станет надежным свидетельством и доказательством вашего обращения в соответствующую инстанцию по факту нарушения своих обязательств, которые допустила управляющая компания.

Ответ на свою претензию нужно ожидать в течение месяца (30 дней) при подаче заявления в государственное учреждение и не более 10 дней, когда жалоба подается непосредственно в УК. Во втором случае обращение возможно на основании соответствующего законодательного акта — ФЗ о защите прав потребителя. Срок ответа на жалобу, а также форма, в которой он будет предоставлен, должен быть озвучен сотрудником органа в момент ее принятия.

В прокуратуру, равно как и Роспотребнадзор, суд или ГЖИ, можно подать и личную претензию. Но если заявление подал не единственный собственник жилья, а их группа (коллектив жильцов), то в этом случае документ имеет преимущество. Выбор же конкретной инстанции, в которую решено пожаловаться на управляющую компанию, — суд, ГЖИ и др. — остается за гражданами и является единоличным решением, которое принимает жилец, или же решением всего коллектива жильцов.

Опытные юристы рекомендуют обращаться в городскую администрацию или ГЖИ, если проблема связана с нарушение норм и качества предоставления коммунальных услуг, в Роспотребнадзор, если есть основания подозревать, что управляющая компания допускает мошенничество в ведении своей бухотчетности, а также имеет место предоставление недостоверной либо неполной информации на ее услуги. Этот же орган рассматривает и вопросы объективности формирования тарифов. Прокуратура максимально внимательно отнесется к проблеме, если она будет связана с нецелевым расходованием денег, с бездействием или неправомерными действиями УК.

Ответственность УК за ненадлежащее качество предоставленных услуг

Если определенная услуга (или целый ряд услуг), предусмотренная договором, не выполняется, или управляющая компания выполняет ее несвоевременно либо в неполном объеме, то это будет означать нарушение действующих законодательных норм. Такого рода нарушения могут влечь за собой ответственность административную, а при отягчающих обстоятельствах и уголовную. В соответствии с отечественным жилищным законодательством УК несет ответственность за:

• некачественную реализацию коммунальных услуг;
• нарушения норм технической эксплуатации, которым подвергся многоквартирный дом;
• осуществление деятельности без соответствующей лицензии, если компания это допустила;
• недостаточное или неверное информирование жильцов о состоянии, в котором пребывает их дом, коммуникационные системы в нем и др.;
• невыполнение требований пожарной безопасности, которое нередко компания оставляет вне поля своего внимания;
• нарушения, связанные с ведением технической документации, а также с ее хранением и предоставлением, в котором может нуждаться каждый жилец подведомственного МКД.

Для каждого из перечисленных случаев предусмотрена определенная статья Жилищного кодекса, которая регулирует ответственность, налагаемую на управляющую компанию. Административное наказание при этом, если жалобы от жильцов удовлетворены, предусматривает штрафы разных размеров. Так, компания получит взыскание за нарушение норм содержания домового имущества порядка 40 тыс.руб., за нарушение, выявленное пожарной инспекцией — до 200 тыс.руб.

А предоставленная некачественно коммунальная услуга, после обращения жильцов в суд, прокуратуру или другую инстанцию, может обойтись УК в 10 тыс.руб. Причем чем больше имеется доказательств того, что нарушения (халатность, мошенничество и т. д.) со стороны компании имели долгосрочный и систематический характер, тем большим будет размер наложенного штрафа.