Чем мы можем Вам помочь?

Задать вопрос юристу


Коммунальные платежи в новостройке


   Эту статью я решил написать для людей, которые столкнулись с вопросом уплаты коммунальных услуг в новостройке. У клиентом часто возникают вопросы правомерности действий Управляющей компании, ТСЖ связанные с требованиями по уплате коммунальных услуг в таких примерах, как взимание оплаты коммунальных услуг, если дом еще не сдам в эксплуатацию и с дольщиками не подписано документация в виде Акта приема-передачи помещения, или к примеру, не зарегистрировано право собственности на объект недвижимости в новостройке. Эти вопросы очень часто возникают у дольщиков.

  Для того, чтобы ответить о законности взимания коммунальных платежей необходимо учитывать следующие факторы:

 
  1. Осуществлена ли передача жилого помещения (квартиры, комнаты) или нежилого помещения в пользование покупателю;

  2. Используют ли участники долевого строительства помещение по назначению;

  3. С какого периода предусмотрено возложение обязательств на дольщика по уплате коммунальных платежей;

  4. Производится ли фактическое предоставление коммунальных услуг коммунальной компанией. Являются ли коммунальная компания поставщиком или посредником в предоставлении коммунальных услуг;

  5. Получено ли строительной организацией разрешение на ввод дома в эксплуатацию в соответствующем порядке;

  6. Осуществлена ли регистрация объекта жилого или нежилого помещения собственником помещения.


   В Жилищном законодательстве имеется статья 153, установлено, что обязанность оплачивать коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает только после регистрации права собственности на объект недвижимости, но это применимо в тех случаях, когда права собственности переходит от одного собственника другому, т.е. в отношении проведения сделок проведенных со вторичным жильём. Это правило не применимо в тех случаях, когда право собственности возникает на вновь созданный объект недвижимости – новостройку, которая требует от себя введение дома в эксплуатацию и постановку объекта жилого или нежилого помещения на кадастровый учет.

   В действующем законодательстве не предусмотрена ни одной норма запрета осуществлять эксплуатацию объектов незавершенного строительства, проведение коммунального обслуживания объектов, не введенных в эксплуатацию и не сданных объектов недвижимости.

Как показывает сложившееся практика даже объекты, не введенные в эксплуатацию жилые помещения, требуют того, чтобы объекты недвижимости отапливались в зимнее время, находились под охраной, освещались и иное обслуживание. Необходимость по обслуживанию возникает, в частности, с начала пользования жилыми и нежилыми объектами недвижимости покупателями – новостроек, т.е. будущими фактическими собственниками жилых и нежилых помещений. Это основано на нормах гражданского права, а именно такими статьями, как п.2 ст. 781 ГК РФ, 432-433 ГК РФ, 779 ГК РФ, 1102 и 1105 ГК РФ, на основании именно этих гражданских норм, лица – будущие собственники обязаны в пропорциональной части своего объекта недвижимости к общему имуществу дома уплачивать все расходы, связанные с содержанием и фактической эксплуатацией помещений.

   Для того, чтобы применять в данном случае Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» должны быть соблюдены определенные условия, а именно:

   Между строительной компанией и дольщиком должен быть заключен обязательно договор об участии в долевом строительстве;
   Передача жилого или нежилого помещения должна осуществляться собственникам только после сдачи дома в эксплуатацию.

   В остальных случаях применение указанного федерального закона о долевом участии не применим. Какие же могут быть взаимоотношения между будущим собственником помещения и застройщиком, когда законодательство о долевом строительстве не применяется. Например, с покупателем оформлен не договор об участии в долевом строительстве, а договор инвестирования или договор (предварительный) купли-продажи объекта жилого или нежилого помещения, договор уступки права требования, приобретения объекта жилого или нежилого помещения через вступление в Жилищно-строительный кооператив. Проще говоря, если вы подписали договор о долевом участии, то требования Закона о долевом участии попросту применяться не могут.

   При условии, что помещение передано в использование будущему собственнику до сдачи дома в эксплуатацию, то это не может означать освобождение от оплаты коммунальных услуг со стороны дольщика, который сам согласился на использование данного помещения без соответствующей сдачи дома в эксплуатацию. Для того, чтобы избежать в дальнейшем споров управляющая компания или ТСЖ должны получить заключение строительной технической экспертизы, в которой будет установлено, что использование незавершенного объекта жилого или нежилого помещения на данном этапе безопасно и не угрожает жизни и здоровью переданного в фактическое использование.

   Когда же собственники помещений новостроек обязаны уплачивать коммунальные услуги? 

  Возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг в результате достигнутых соглашений в договоре о долевом строительстве и зарегистрированном в соответствующем порядке:
  1. После сдачи объекта жилого или нежилого помещения в эксплуатацию, если такая обязанность прописана в договоре заключенном со строительной компанией;

  2. После приемки объекта жилого или нежилого помещения (квартиры) по акту приема-передачи объекта жилого или нежилого помещения, в том случае, если в договоре не установленные иные сроки наступления обязанности по уплате коммунальных платежей.

   В случае, когда приобретение квартиры осуществляется через процедуру членства в ЖСК, то обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого объекта это норма установлено статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако, если недвижимость не является жилой, т.к. дом не принят в эксплуатацию в соответствующем порядке, то применяется нормы гражданского права установленные п. 2 ст. 781 ГК РФ, 779 ГК РФ, 432-433 ГК РФ и ст. 1102, 1105 ГК РФ.

   Пользователи недвижимости, в том числе жилой и нежилой обязаны оплачивать коммунальные услуги, в независимости веден ли объект недвижимости в эксплуатацию при приемке объекта жилого или нежилого помещения по акту приёма-передачи квартиры и фактическим предоставлением коммунальных услуг;

    Собственники объектов недвижимости, в том числе жилых и нежилых обязаны уплачивать коммунальные услуги с момента государственной регистрации объекта жилого или нежилого помещения в собственность. При этом это же лицо не освобождается от уплаты коммунальных услуг до момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, в независимости от правового статуса фактического владельца таких как, пользователь, правообладатель и т.д. и т.п.


назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!




Образцы заявлений

Законодательство