Регистрация сделок с недвижимостью — довольно востребованное мероприятие среди участников различных правовых отношений. Подробнее о регистрации сделок с недвижимостью — порядке действий, требуемых документах, нормативной базе — расскажем в этом обзоре
Что такое государственная регистрация сделок с недвижимостью?
Государственная регистрация сделок с недвижимостью — это осуществляемый специальным госорганом комплекс мероприятий, заключающийся в фиксации перевода права собственности между сторонами сделки или в закреплении права за определенным лицом.
Схема регистрации сделок с недвижимостью выглядит как последовательность следующих действий:
- Стороны сделки оформляют и заключают договор.
- Стороны или уполномоченные ими лица формируют необходимый для регистрации пакет документов.
- Оплачивается госпошлина за услуги по госрегистрации.
- Заявители обращаются удобным для них способом в регистрирующий орган.
- Специалисты Росреестра принимают и проверяют документы.
В случае соответствия пакета документов законодательным требованиям сотрудники регистрирующего органа проставляют отметку в госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фактически эти манипуляции и являются регистрацией сделки с недвижимостью. Если же предъявленные документы не отвечают существующим требованиям, то в регистрации конкретной сделки с объектом недвижимости будет отказано.
Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляет Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии, принятое сокращение — Росреестр.
Законодательство о госрегистрации сделок с объектами недвижимости
Законодательные акты, относящиеся к регистрации сделок с недвижимостью, можно условно разбить на 2 группы:
- 1-я группа, касающаяся формы совершаемой сделки и, соответственно, обязанности провести госрегистрацию;
- 2-я группа, разъясняющая последовательность мероприятий при регистрации как для потребителей услуги, так и для специалистов Росреестра.
Соответственно, к 1-й группе нормативных документов относятся:
- Гражданский и Лесной кодексы;
- закон «Об искусственных земельных участках…» от 19.07.2011 № 246-ФЗ;
- федеральное законодательство о долевом строительстве;
- иные законодательные акты, обязывающие оформлять договорные операции с объектами недвижимости.
2-я группа представлена следующим списком:
- федеральный закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ;
- методические рекомендации по порядку проведения госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184);
- административный регламент Росреестра (утв. приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789);
- правила ведения единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.213 № 765);
- прочие подзаконные акты, разъясняющие нюансы госрегистрации.
Какие операции с недвижимостью подлежат госрегистрации?
ГК РФ в ст. 131 устанавливает, что регистрировать следует собственность и остальные правомочия на недвижимые объекты, ограничение прав, образование, перевод и завершение правомочий. Кроме того, госрегистрации подвергаются правомочия:
- собственности;
- хозведения;
- оперативного управления;
- пожизненного наследуемого владения;
- постоянного использования;
- ипотечное право;
- ограниченное правомочие пользования чужой вещью.
Условно все отношения по обороту недвижимого имущества, требующие госрегистрации, можно разделить на 4 блока.
- Сделки по предоставлению прав собственности на недвижимость. Это покупка, продажа, мена, подарок, рента, аренда с правом выкупа. При совершении подобной сделки нужно знать один нюанс. Раньше регистрация всех подобных сделок заключалась в регистрации непосредственно договора, то есть в проставлении отметки на нём. В настоящее время большинство сделок регистрируется через регистрацию перехода правомочий на недвижимую вещь, то есть сведения заносятся в госреестр, но никаких отметок на договоре не остается.
- Сделки, связанные с ограничением прав, то есть такие договоры, которые не влекут передачу имущества насовсем, а разрешают пользование ей на определенных условиях. Это некоторые арендные соглашения (например, субаренда, аренда предприятий как имущественных комплексов), залоговые соглашения (ипотека), концессия наделов лесного фонда.
- Различные изменяющие и дополняющие соглашения в отношении ранее уже зарегистрированных сделок, а также дополнительные сделки по прошедшим госрегистрацию соглашениям, такие как:
- уступка прав требования;
- перевод долга;
- отказ принять подарок.
- Гибридные договоры, включающие элементы сделок, требующих госрегистрации.
Документы, необходимые для прохождения процедуры регистрации
Любой вариант регистрации сделок с недвижимостью начинается со сбора документов, которые нужно предоставить в регистрирующий орган и без которых невозможно осуществить регистрацию сделки с недвижимостью.
Итак, для прохождения процедуры регистрации сделки с недвижимостью потребуются:
- Документ, персонализирующий заявителя. Для гражданина это паспорт, для организации — регистрационные и учредительные документы, включая документы о полномочиях директора как заявителя, действующего без доверенности.
- Нотариально оформленная доверенность на представителя, если в процедуре вместо стороны договора участвует другое лицо.
- Договор в 2 экземплярах.
- Все правоустанавливающие документы в отношении предмета сделки. То есть потребуется предоставить свидетельства, акты, разрешения, которые подтверждают полномочия стороны сделки на недвижимость, составляющую предмет соглашения. Кроме того, необходимо включить в комплект для регистрации индивидуализирующие имущество документы (например, кадастровый паспорт в отношении земельного объекта).
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию.
- Заявление о проведении госрегистрации. Если документы подаются очно специалисту регистрирующего органа, то заявление будет сформировано на месте.
В связи с многообразием сделок с объектами недвижимости комплект документов для регистрации должен формироваться индивидуально, поэтому для получения конкретного списка документов необходимо обратиться к сотрудникам регистрирующего органа.
Как провести госрегистрацию сделки с недвижимым имуществом?
После проведения сделки с недвижимостью государственная регистрация потребует обращения в регистрирующий орган, а значит, возможно, придется постоять в очередях и потерять немало времени. Чтобы этого избежать, к госрегистрации сделки нужно подготовиться.
Обратиться в Росреестр можно следующими способами.
- Придя в отделение организации по месту нахождения имущества — предмета сделки. Через сайт организации rosreestr.ru разрешается предварительно записаться на прием.
- Подав документы в один из многофункциональных центров, адреса которых также есть на сайте Росреестра.
- Заказав выездное обслуживание специалистов, оставив заявку по телефону, почте, электронной почте, в отделении Росреестра.
- Отправив пакет документов для прохождения госрегистрации сделки Почтой России.
Необходимо помнить, что стороны сделки могут обращаться за регистрацией как лично, так и через доверенное лицо.
Важно перед подачей документов не забыть оплатить госпошлину за регистрационные действия и приложить квитанцию к комплекту документов. Размер госпошлины установлен Налоговым кодексом (ст. 333.33 пп. 21–33) и варьируется в зависимости от вида регистрируемой сделки.
