В данной статья Вы получите простую инструкции как определить порядок пользования земельным участком в долевой собственности нескольких лиц. Мы пройдем путь от возникновения земельного спора до реального результата – признания всеми Вашего права пользования земельным участком.

О чем пойдет речь? Об имеющей место в реальной жизни истории сожительства на одном земельном участке с общим домом двух (или более) семей. Чтобы прекратить постоянные споры о несправедливом порядке пользуется земельным участком, исключить передел и самозахват части земельного участка, не допустить постоянных ссор и ухудшение соседских отношений нужно воспользоваться прекрасным законодательным институтом – порядок пользования общим земельным участком.

 

Документы, без которых не о чем говорить. Это важно!

Что может быть проще, чем определить порядок пользования земельным участком. Есть участок площадью 600 м², делим его на два участка по 300 м² и все!

Но как в реальности получить и закрепить за собой эти 300 м², чтобы не было сомнений каким именно участком Вы пользуетесь. Ситуация осложняется тем, что на участке находится общий жилой дом и отдельные строения в виде сараев, душевых, уборных и т.п.

Начать нужно с установления границ общего земельного участка, которые определяются при его межевании и постановке на кадастровый учет. Чтобы точно знать где находится Ваш участок необходимо, чтобы его границы имели соответствующие координаты, полученные при проведение геодезической съемки и межевании.

Что это означает? Чтобы начать процедуру определения порядка пользования земельного участка в обязательном порядке нужно иметь кадастровый паспорт земельного участка с установленными границами. Согласитесь, что невозможно определить порядок пользования участком, местонахождение которого точно установить нельзя. Тот факт, что у земельного участка есть адрес, совершенно точно не говорит о том, что мы знаем месторасположение границ земельного участка, поскольку эти границы не согласованы с соседними участками и точная площадь Вашего участка не установлена.

Если у Вас нет кадастрового паспорта на земельный участок с межеванием, значит Вам нужно его сделать. Расходы по его формированию собственники несут вместе исходя из доли в праве общей собственности.

До начала судебного спора Вам также следует убедится, что Ваше право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке. Сегодня это означает, что право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Другими словами, у Вас на руках должно быть либо свидетельство о государственной регистрации права собственности, либо выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если у Вас нет одного из этих документом, значит нужно оформить право на земельный участок до конца – отнести свои правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, постановление администрации о выделении земельного участка и т.п.) в один из многофункциональных центров по работе с населением.

Определение порядка пользования земельным участком исходя из долей в праве общей собственности на этот участок

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле — ч.2 ст.247 ГК РФ.

Предлагаю начать с признания того факта, что земельные споры, в том числе по определению порядка пользования земельным участком, относятся к категории сложных. Поэтому заранее прошу прощения, что в некоторых случаях мне не удастся упростить форму изложения материала.

Первым, наиболее простым и беспроигрышным вариантов является путь реализации права на предоставление в пользование части общего имущества, соразмерной доли в праве на земельный участок.

Другими словами, если Вам принадлежит на праве собственности ½ доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 600 м², то Вы имеете право на пользование частью данного участка площадью 300 м².

Первым шагом на этом пути является установление границ участков, которыми будут пользоваться сособственники земельного участка. Для этих целей используется инструмент под названием экспертиза. Как правило провести экспертизы нужно до обращения в суд, поскольку иначе не с чем обращаться.

Как ее провести? Нужно обратится в экспертную организацию, объяснить в чем проблема и попросить предложить минимум два варианта определения порядка пользования земельным участком. Перечня экспертных организаций не существует, лицензии на занятие экспертной деятельностью не выдаются. Но судебная практика при прочих равных условиях отдает предпочтение государственным экспертным организациям.

Поскольку проведение экспертизы стоит денег, совету найти минимум три организации и посетить каждую из них, в целях сравнения цен, качества услуг, сроков изготовления и других условий. Выбрав экспертную организацию обсудите с экспертом порядок проведения экспертизы (идеально, если будут участвовать все сособственники, чтобы исключить недоверие к результатам), перечень документов для экспертизы, необходимую информацию (например, о том, кому принадлежат находящиеся на участке строения, такие как гараж, сарай, уборная и т.п.). Эксперт всегда учитывает порядок пользования жилым домом (идеально, если дом уже фактически разделен и имеет отдельные входы).

Получив заключение эксперта с несколькими вариантами порядка пользования земельным участком, мы можем двигаться дальше. Нам нужно закрепить порядок пользования в установленном законом порядке. Выбор формы закрепления зависит от того, пришли ли сособственники к одному варианту, который всех устраивает, или нет.

Если спора по определению порядка пользования земельным участком нет, значит нужно заключить соглашение об определении порядка пользования. Согласно закону данное соглашение должно быть заключено в письменной форме. Нотариального удостоверения или государственной регистрации не требуется.

Рекомендуем предложить заключить соглашение на определенных условиях сособственникам письменно, поскольку при обращении в суд исследуется вопрос о возможности заключения данного соглашения. Согласно ч.2 ст.247 ГК РФ в суд с требованием об установлении порядка пользования земельным участком возможно только при не достижении соглашения между всеми ее участниками.

Если все же имеется спор и определить порядок пользования путем переговоров не удается – нужно обращаться в суд. И здесь нам понадобится Гражданский процессуальный кодекс РФ.

Исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком подается мировому судье (п.7 ч.1 ст.23 ГПК РФ) по месту нахождения земельного участка (ч.1 ст.30 ГПК РФ). Чтобы найти контакты мирового судьи, к которому следует обращаться, воспользуйтесь государственной автоматизированной системой Российской Федерации «Правосудие» https://право-екб.рф&var=true Достаточно внести адрес земельного участка и система выдаст актуальные контакты для подачи искового заявления.

Требования к исковому заявлению подробно прописаны в ст.131 ГПК РФ, перечень прилагаемых документов указан в ст.132 ГПК РФ. Ваши требования в исковом заявлении должны быть сформулированы следующим образом:

«Определить порядок пользования земельным участком №__ по ул. __________ в г.____________ в соответствии с долями в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, выделив в пользование соответственно:

1) ФИО, земельный участок площадью 300 м², с размерами по межам:

по фасаду – ____________________ м;

по левой меже – ________________ м;

по задней меже – _______________ м;

по правой меже –_______________ м,

что соответствует ½ доли в праве общей собственности на земельный участок;

2) ФИО, земельный участок площадью 300 м², с размерами по межам:

по фасаду – ____________________ м;

по левой меже – ________________ м;

по задней меже – _______________ м;

по правой меже –_______________ м,

что соответствует ½ доли в праве общей собственности на земельный участок.»

Пропущенные данные Вы возьмете в соответствующем заключении эксперта по проведенной землеустроительной экспертизе.

В результате Вы получите судебное решение, которое будет является документом, подтверждающим Ваше право пользования конкретным участком. Закрепленное судом право перейдет к будущим собственникам в том же объеме.

Определение порядка пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на здание

Если право собственности на земельный участок не оформлено в установленном законом порядке, описанном выше, необходимо устанавливать порядок пользования земельным участком другим путем. Порядок пользования земельным участком может быть установлен двумя способами: либо с учетом долей в праве собственности на дом, либо по сложившемуся порядку пользования земельным участком.

Рассмотрим первый способ более подробно.

Так, в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение – абз.2 ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ.

Поскольку размер участка, предоставляемого в пользование, напрямую зависит от доли в праве общей собственности на жилой дом, особое внимание необходимо уделить определению долей. На законодательном уровне вопрос регулируется ст.245 ГК РФ.

В большинстве случаев при проживании в одном доме нескольких семей все стремятся реально выделить отдельное помещение и не пересекаться между собой. Добиться этого не сложно – достаточно пристроить отдельный вход и заложить пару стен. В результате строительных работ мы получаем минимум две отдельных «квартиры» с отдельным входом. Все указанные перестроения необходимо узаконить и отразить в техническом паспорте домовладения в бюро технической инвентаризации.

После этого необходимо привести в соответствие формально закрепленные доли в праве общей собственности на жилой дом с фактически занимаемой жилой площадью в домовладении. Должна соблюдаться следующая формула: берем общую отапливаемую площадь домовладения и делим ее на отапливаемую площадь отдельной части домовладения, в результате получаем долю в праве общей собственности на жилой дом. В целях исключения ошибок рекомендуем обратится в экспертную организацию и провести экспертизу по расчету идеальных долей в праве общей собственности на дом с учетом фактически занимаемой площади.

Новые доли в праве общей долевой собственности на жилой дом нужно закрепить в установленном законом порядке. Если спора по определению долей нет, нужно подписать соглашение об изменении долей в праве долевой собственности на домовладение. Соглашение составляется в письменной форме у нотариуса и подлежит государственной регистрации. Документальным подтверждением изменения долей будет обновленная выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Если в вопросе об изменении долей в праве общей собственности на дом не удалось прийти к общему знаменателю, остается судебный порядок изменения долей. Данный процесс рекомендуем провести до того, как ставить вопрос об установлении порядка пользования земельным участком. От решения суда по этому вопросу будет завесить результат земельного спора.

Зная доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, мы можем провести землеустроительную экспертизу и подобрать не менее двух вариантов пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на дом.

С этого момента порядок решения вопроса ничем не отличается от рассмотренного выше первого порядка. Нужно обратится в экспертную организацию, желательно государственную (в их названии упоминается министерство Юстиции РФ, например, «Федеральное бюджетное учреждение Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации»). Выбрав экспертную организацию переговорить с экспертом, выясните порядок проведения экспертизы (настаивайте на уведомлении о проведении экспертизы всех сособственников, чтобы исключить оспаривание результатов), уточните перечень документов для экспертизы.

Далее, получив заключение эксперта с несколькими вариантами порядка пользования земельным участком, мы можем двигаться дальше. Нам нужно закрепить порядок пользования в установленном законом порядке. Выбор порядка зависит от того, пришли ли сособственники к одному варианту, который всех устраивает, или нет.

Если спора по определению порядка пользования земельным участком нет, значит нужно заключить соглашение об определении порядка пользования. Согласно закону данное соглашение должно быть заключено в письменной форме. Нотариального удостоверения или государственной регистрации не требуется.

Рекомендуем предложить заключить соглашение на определенных условиях сособственникам письменно, поскольку при обращении в суд исследуется вопрос о возможности заключения данного соглашения. Согласно ч.2 ст.247 ГК РФ в суд с требованием об установлении порядка пользования земельным участком возможно только при не достижении соглашения между всеми ее участниками.

Если все же имеется спор и определить порядок пользования путем переговоров не удается – нужно обращаться в суд. И здесь нам понадобится Гражданский процессуальный кодекс РФ.

Исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком подается мировому судье (п.7 ч.1 ст.23 ГПК РФ) по месту нахождения земельного участка (ч.1 ст.30 ГПК РФ). Чтобы найти к какому мировому судье обращаться воспользуйтесь государственной автоматизированной системой Российской Федерации «Правосудие» https://право-екб.рф&var=true Достаточно внести адрес земельного участка и система выдаст актуальные контакты для подачи искового заявления.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности на домовладение, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. (абз.2 п.37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Соблюдение указанного порядка позволит получить судебное решение, которое будет максимально учитывать Ваши права и полностью соответствовать принципу справедливости.

Определение порядка пользования земельным участком с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком – абз.2 ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ.

При выборе такого пути доли в праве общей собственности на жилой дом не учитываются, поскольку порядок пользования земельным участком сложился на протяжении относительно длительного периода времени и никогда не изменялся. Закрепление порядка пользования исключит его оспаривание в будущем.

Но и в такой ситуации необходимо соблюдать указанные выше условия об обязательном межевании земельного участка и получении кадастрового паспорта на весь земельный участок.

Также необходимо провести землеустроительную экспертизу, но с постановкой перед экспертом иного вопроса. А именно, определить возможные варианты определения порядка пользования земельным участком в соответствии с имеющимся порядком пользования и строительно-техническими нормами. В данном случае при проведении экспертизы допустимо иметь даже один вариант определения порядка пользования.

Далее аналогично рассмотренной выше процедуре вы закрепляем порядок пользования земельным участком либо в соглашении сособственников, либо в судебном решении.

Соответственно в дальнейшем наше право пользование земельным участком подлежит защите всеми законными способами и иные граждане обязаны воздерживаться от любого его нарушения.

Выводы

Определение порядка пользования земельным участков вопрос достаточно сложный, требующий скрупулёзного внимания и высокой степени ответственности. Соблюдение рассмотренных правил позволит не только избежать ошибок при определении порядка пользования земельным участком, но и выработать общую стратегию по данному вопросу.

Однако поскольку в статье не ставилась задача по описанию всех возникающих вопросов при установлении порядка пользования земельным участком, при возникновении необходимости в юридической помощи Вы всегда можете обратится к нам. Мы внимательно выслушаем Вас, изучим представленные Вами документы, устно ответим на все Ваши вопросы и предоставим письменное заключение, чтобы Вы ничего не упустили.

Обращайтесь!