Статьей 23 Федерального закона №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…”, определено, что уполномоченный орган (Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших (его еще называют реестром обманутых дольщиков), и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.
Включение в реестр позволяет вести учет пострадавших граждан, а также позволяет пострадавшим гражданам при условии принятия соответствующей программы получить жилье или иные меры поддержки от субъекта федерации.
Однако на практике граждане сталкиваются с большим количеством сложностей и препятствий при включении в реестр. Дело в том, что количество “обманутых дольщиков” это один из критериев эффективности работы руководителя субъекта федерации. На практике это привело к тому, что органы власти, ответственные за включение обманутых дольщиков в реестр, чинят для этого все возможные препятствия.
Так, Москомстройнвест включает по многим объектам участников строительства в реестр исключительно на основании решения суда. Причем, не важно, что до этого уже десятки дольщиков по тому же дому были ранее включены в реестр, и что документы идентичны. Также практикуются повторные отказы по тем же основаниям, если в решении суда не указано, что Москомстройинвест обязан включить в реестр, а обязан только повторно рассмотреть вопрос. То, что таким образом проявляется элементарное неуважение к суду, руководство Москомстройинвеста не волнует. В ряде случаев решения судов исполняются только через службу судебных приставов-исполнителей.
Конечно, существует несколько объектов, по которым принято “политическое” решение включать в реестр всех, кто представит соответствующие документы. Однако в общем случае дольщику необходимо настроится на серьезную борьбу с Москомстройинвестом или Минстройкомплекса Московской области.
Чтобы пострадавшего гражданина включили в реестр, он должен сначала подать заявление, предварительно записавшись на прием в Москомстройинвест или Минстройкомплекса. Затем заявление рассматривается и дается ответ. Как правило, это отказ.
Если Вы являетесь пострадавшим участником долевого строительства, рекомендуем Вам как можно быстрее подавать такое заявление.
Дело в том, что в настоящий момент критерии отнесения граждан к числу пострадавших определены Приказом Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. N 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены".
Установленные данным приказом критерии довольно широки и позволяют в большинстве случаев оспорить отказ во включении в реестр в суд. У автора статьи уже было несколько выигранных дел по искам и административным искам к Москомстройинвесту и Министерству строительного комплекса Московской области.
Однако Приказом Минрегионразвития России от 12.08.2016 N 560, имеющим аналогичное название, утверждены новые критерии, которые намного более жесткие, чем существовавшие ранее.
Поэтому важно получить отказ и оспорить его в суде еще до вступления в силу нового приказа. При этом суд должен будет рассматривать законность отказа применительно к правилам, действовавшим на момент получения отказа.
В частности, в новом приказе указано, что привлечение денежных средств должно было быть осуществлено на основании договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214. Сейчас в реестр включаются, хотя и через суд, и те, кто заключил инвестиционные, предварительные и иные договоры. Хотя есть позиция Верховного суда РФ, согласно которой на такие договоры распространяется действие ФЗ №214, не ясно как сложится судебная практика по таким делам в дальнейшем.
Но самое главное, что теперь реестр должен формироваться не по гражданам, а по проблемным объектам. Так что если объекта нет в реестре, то и во включении в реестр гражданина могут отказать только на этом основании. Возможно, необходимо будет подавать отдельный иск в суд об обязании включить объект в состав проблемных, но это может быть намного сложнее, чем включиться в реестр отельному гражданину.
При этом согласно действующим в настоящее время правилам включения в реестр, достаточно чтобы гражданин соответствовал хотя бы одному критерию, а по новым правилам получается, что сначала необходимо, чтобы объект прошел проверку на соответствие всем критериям, при этом еще и ряду критериев должен соответствовать участник строительства.
В целом возможности включения в реестр с 30 июня 2017 года будет очень сильно сокращены.
