Разъяснения Пленума ВАС РФ относительно договоров, заключаемых по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 11.07.2011 N 54 "О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ.

Пленум ВАС РФ в указанном Постановлении (далее - Постановление N 54) дал разъяснения относительно договоров, заключаемых по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

Таким образом, выводы ВАС РФ касаются недвижимого имущества, как еще не существующего (в частности, сведения о котором еще не внесены в ЕГРП), так и недостаточно индивидуализированного сторонами в качестве предмета договора (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

В п. 10 Постановления N 54 особо отмечается, что приведенные разъяснения Пленума ВАС РФ применимы и к земельному участку, который на момент заключения соответствующего договора еще не образован согласно нормам Земельного кодекса РФ.

В п. 1 Постановления N 54 разъясняется, что общее правило о том, что к различным договорам купли-продажи, упоминающимся в Гражданском кодексе РФ, применяются правила, закрепленные в § 1 гл. 30ГК РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ), распространяется и на договоры купли-продажи недвижимого имущества! (§ 7 гл. 30 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами данного Кодекса, установленными в отношении этих видов договоров.

1. Будущий объект недвижимости как предмет

договора купли-продажи

Ключевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть должным образом индивидуализирован даже до момента его создания, государственной регистрации этого объекта, а также без указания на его кадастровый номер.

В силу п. 2 Постановления N 54 отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости, которая будет приобретена или создана в будущем, указания на ее кадастровый номер само по себе не свидетельствует о том, что стороны не пришли к соглашению относительно предмета договора. Эта позиция и ранее имела место в судебной практике (Постановления ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А41/7903-09 по делу N А! 41-2843/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008N А33-908/08-Ф02-6210/08 по делу N А33-908/08, ФАС Поволжского округа от 24.04.2008 по делу N А12-7631/07, ФАС Центрального округа от 10.06.2009 по делу N А08-3633/2008-28, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 N 17АП-1403/2010-ГК по делу N А71-14782/2009).

Однако существует и противоположная позиция. Она заключается в том, что если в договоре купли-продажи недвижимости не указан ее кадастровый номер, то это свидетельствует о несогласовании предмета договора (Постановления ФАС Московского округа от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08 по делу N А41- К1- 9691/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2009 N Ф08-7981/2008 по делу N А53-7262/2007- С2 -41).

В судебной практике встречается позиция, согласно которой объект недвижимости может быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из уже существующего объекта недвижимости и т.д.). В связи с этим суды часто признают соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора (см., к примеру, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2009 по делу N А10-3443/08), хотя в таких договорах будущие объекты недвижимости достаточно точно индивидуализированы.

В то же время имеется и прямо противоположная практика, допускающая заключение договоров в отношении объектов недвижимости, которые на момент подписания договора не принадлежат продавцу, как по причине того, что они еще не созданы, так и ввиду того, что они находятся в собственности иного лица (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 по делу N А32-55236/2009, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 N 15АП-5519/2010по делу N А32-52869/2009).

В судебной практике отмечается, что такое недвижимое имущество может быть должным образом индивидуализировано путем согласования сторонами "местонахождения, литеры, номера помещений, общей площади, положения помещений в схеме здания", "расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества" (см., например,Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2008 по делу N А79-2342/2008).

В целях закрепления этой практики Пленум ВАС РФ разъяснил, что предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть индивидуализирован иными способами, позволяющими установить недвижимое имущество, передаваемое покупателю по договору. К примеру, это может быть местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Более того, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ такой договор нельзя признать незаключенным, даже если он не содержит достаточных данных для индивидуализации предмета, но при этом они имеются, к примеру, в акте приема-передачи недвижимого имущества по указанному договору.

Подобная позиция встречалась в судебной практике и ранее. Так, в Определении ВАС РФ от 07.07.2010 N ВАС-3717/09 по делу N А17-1190,1191,1192,1193/2008 указывалось на допустимость заключения дополнительного соглашения по этому вопросу. Согласно п. 2 Постановления N 54 территориальные органы Росреестра не вправе отказывать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в такой! ситуации.

Тем самым Пленум ВАС РФ дал расширительное толкование ст. 554 ГК РФ, которая не содержит какого-либо определенного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости с целью их продажи и не указывает на их обязательную государственную регистрацию в ЕГРП на момент заключения такого договора.

Однако ВАС РФ специально оговаривает, что подобные договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ). В противном случае соглашения будут являться незаключенными (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В п. 3 Постановления N 54 указывается, что неопределенность относительно предмета договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть основанием для признания соглашения незаключенным. Однако ВАС РФ приводит и ряд ориентиров, позволяющих установить действительную волю сторон. Это может быть сделано на основании положений договора, иных доказательств по делу, а также исходя из практики взаимоотношений сторон и обыча! ев делового оборота.

Ранее судебная практика признавала допустимой индивидуализацию предмета договора только на момент его подписания (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.09.2007 N Ф04-7464/2006(37851-А27-39) по делу N А27-44777/2005-1).

Предусмотрено, что при отсутствии каких-либо доказательств того, что стороны договора пришли к соглашению по поводу его предмета, такой договор признается незаключенным.

При наличии доказательств, подтверждающих, что соглашение о купле-продаже будущей недвижимой вещи заключено под влиянием заблуждения относительно индивидуализации его предмета, заблуждающийся покупатель вправе потребовать от продавца возмещения реального ущерба от признания договора незаключенным. Для этого покупатель должен доказать наличие вины в действиях продавца объекта недвижимости.

2. Исполнение договора купли-продажи будущего

объекта недвижимости

Ключевое разъяснение: если продавец по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости на момент исполнения договора не владеет и не является собственником этого объекта, он не может быть принужден к исполнению своего обязательства и к государственной регистрации перехода права собственности на него.

Относительно принудительного исполнения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости Пленум ВАС РФ указал на две возможные ситуации.

Если продавец по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости не является собственником этой вещи и не владеет ею, то он не может быть понужден к совершению действий по ее приобретению или созданию. В такой ситуации истец вправе требовать возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, предусмотренной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью имущества).

Если же суду будут представлены надлежащие доказательства того, что ответчик владеет недвижимым имуществом, являющимся предметом указанного договора, и является его зарегистрированным собственником, то арбитражный суд может понудить ответчика исполнить этот договор (ст. 398 ГК РФ). Требование ответчика может выражаться в передаче недвижимой вещи и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Пленум ВАС РФ специально оговаривает, что заявленные истцом требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика следует квалифицировать как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на нее.

3. Строительство объекта недвижимости

на земельном участке заказчика

Ключевое разъяснение: в качестве договора строительного подряда следует квалифицировать такие соглашения по поводу будущего объекта недвижимости, которые предусматривают создание недвижимой вещи на земельном участке, принадлежащем другой стороне по этому договору.

В п. 6 Постановления N 54 разъясняется, что договор, предусматривающий создание недвижимой вещи на земельном участке, принадлежащем другой стороне по этому договору, следует квалифицировать как отношения строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ).

Судебная практика так же квалифицирует эти договоры (см., к примеру, Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010). Следует отметить, ! что к таким же выводам приходил и МКАС при ТПП (Решение МКАС при ТПП РФ от 26.03.2004 по делу N 62/2003).

В этом случае сторона, осуществляющая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором. Если данное условие не выполняется, то помимо указанной суммы она может потребовать возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей ст. 712 ГК РФ.