Разрешение опеки на продажу квартиры ребенка при покупке ипотечной квартиры взамен
Ограниченность и зашоренность наших судов бывает и хорошей, и плохой. С одной стороны, судьи обязаны отсекать всю лишнюю шелуху и ахинею, которую несут наши граждане в судах, когда считают себя обиженными. Весь словесный сумбур приводить в законные рамки, давать правовую оценку.
Но с другой стороны, законы универсальными не бывают, и на практике иногда проскакивают ситуации, когда вроде бы напрямую не прописано, и надо решать ситуацию со стороны здравого смысла и благоразумия, и вот тут то судью и заклинивает. Начинается непредсказуемое словоблудие в мотивировке решений с неожиданными выводами.
Вот и к нашей ситуации, которая как раз из этой оперы.
Как известно, при продаже квартиры, в которой ребенок является собственником, требуется письменное разрешение органа опеки. А опека дает это согласие только в том случае, если родители приносят документы о том, что вместо этой квартиры ребенку взамен будет предоставлена в собственность другая квартира. Собственность ребенка не должна страдать при совершении сделок и не должна уменьшаться – общее законное правило, которое зафиксировано в статье 37 Гражданского кодекса РФ, федеральном законе «Об опеке и попечительстве». И это правильно, с этим никто не спорит. Ребенок сам по себе еще маленький, дееспособность не приобрел, сам защищать свои права не может.
На практике этот вопрос продажи квартиры ребенка с приобретением другой квартиры взамен решается примерно так: родители ребенка нашли покупателя на квартиру, в которой ребенок является собственником (или собственником доли, что чаще встречается. Например, если квартира была приобретена по приватизации, или по наследству, или куплена с материнским капиталом, и т.д.). Итак, нашли покупателя. Одновременно нашли квартиру, в которую желают переехать и купить. Она побольше первой квартиры, то есть требования закона соблюдены, орган опеки разрешение дал. Обе сделки (1 – продажа первой квартиры, 2 – покупка второй) подаются на регистрацию. При этом регпалата сначала регистрирует именно вторую сделку, то есть наделяет ребенка собственностью, и только потом заканчивает первую сделку. Именно такая последовательность создает гарантию соблюдения интересов ребенка. В этой цепочке исключены ситуации, когда, например, стороны сделки (Покупатель – Продавец) с хитрым умыслом решили посреди регистрации расторгнуть сделку и вернуть деньги. Тут все надежно. Вторая квартира уже в собственности ребенка. Расторгать нечего, регистрацию прекращать не имеет смысла. Вот тогда и первую квартиру передаем от ребенка к покупателю.
В методических рекомендациях опеки и попечительства в контексте разрешений на продажу квартиры ребенка также упоминается о предварительных договорах купли-продажи. Мол, вы, как родители, желающие продать квартиру ребенка, подыскиваете другую продающуюся квартиру, заключаете с продавцом предварительный договор о купле-продаже (ст.429 Гражданского кодекса РФ), и приносите этот предварительный договор нам. И мы, как орган опеки, вам тогда разрешение дадим.
И в подавляющем большинстве случаев эти методики работают, гарантируют и защищают права детей при сделках.
Но практика преподносит и изюминки. Вот конкретная ситуация, возникшая в суде, и которая не совсем укладывается в общепринятые законные рамки.
Усложнение №1: родители ребенка в разводе и вместе не проживают. Ребенок, как обычно, проживает с матерью в квартире, в которой они имеют по ½ доли в собственности. Вежливых, уважительных и адекватных отношений между родителями нет. Раз так – значит, спор надо решать строго по закону.
Усложнение № 2: первоначальная квартира была «чистой», то есть на ней не было никаких обременений. У ребенка в собственности была надежная доля ½, не было ни залогов, ни ипотек, ни арестов, ничего. Мать уже состоит в браке с другим мужчиной. Решила расшириться, что само по себе, наверное, хорошо. Вот только проблема в том, что квартира, которую она приобретает в собственность ребенка взамен, взята в ипотеку. А ипотечная квартира – это залог в пользу банка.
В первой квартире у ребенка была ½ доли в «двушке». Сейчас – 8/23 доли в «трешке».
Если судить просто арифметически и перевести расчеты в плоскость метража, то в новой квартире у ребенка на 3 квадратных метра больше, чем в первой. Стоимость новой квартиры чуть больше, и доля ребенка, соответственно, чуть дороже. Эти доводы говорят в пользу сделки.
Вот только ипотека во второй квартире заставляет задуматься, правильно ли все это.
Орган опеки разрешение на эту сделку дал. Документы банка о том, что заемщикам (матери с новым мужем) одобрен ипотечный кредит, опеке предоставлены, то есть опека дала разрешение сознательно, с учетом неполной оплаченности квартиры.
Ипотека взята на 30 лет, новая квартира приобретена за 4 миллиона рублей, фактически оплачена в сумме 1,5 млн., а 2,5 млн. – деньги ипотечные.
И что мы имеем в итоге?
Да, ребенку предоставлена другая квартира. Да, его доля в новой квартире больше, чем в прежней. Да, и метраж больше, и стоимость выше.
Вот только гарантий погашения ипотеки и полного выкупа доли ребенка никто дать не может – ни мать, ни опека.
Суть ипотеки в том, что если ты, как заемщик и получатель кредита, не платишь банку, то банк вправе эту залоговую квартиру изъять в счет погашения долга (статья 1 федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Кто может дать гарантию того, что ипотека будет выплачена?
Да никто и никогда. Что с человеком может случиться за 30 лет – одному Богу известно. И потеря работы, и расторжение брака (уже второго), и нетрудоспособность, и мало ли чего другого.
Вот, например, информация за 2009 год:
Обратите внимание: 3000 судебных решений, направленных на изъятие ипотечных квартир в пользу банков!
То есть это угроза совсем не призрачная, а вполне реальная. Какой бы ни была твердой, надежной и сладкой твоя платежеспособность в момент получения ипотеки, какими бы ни были справки о зарплате, никто не знает, что будет с твоими доходами завтра.
И что тогда происходит с новой квартирой ребенка? Взыскание в пользу банка, верно. Никакой пощады.
И остаемся с фактом: первая и надежная квартира ребенка продана, вторая ипотечная – изъята и продана, деньги забрал банк.
Ребенок на улице и без всего.
И вот в чем абсурд: все ведь это понимают. И мать ребенка, и специалист органа опеки, и судья. Но в законе это не указано, и все, хоть тресни. Опека в суде говорит:
– Мы при принятии решения о том, давать матери разрешение на продажу или нет, руководствуемся двумя параметрами: это квадратные метры и стоимость. И все. А залог и ипотека – так это неважно, законом ведь допускается.
И судья, пожав плечами, вторит опеке:
– Ну ведь правда, не запрещено…
И выносит решение о том, что тут все законно.
Вот и имеем зашоренность. Однобокость усмотрения.
Посмотрим, что скажут суды более высоких судебных инстанций.
