Расторжение договора долевого участия в строительстве по инициативе застройщика.

Чаще всего на практике договор долевого участия в строительстве расторгается по соглашению сторон или по инициативе участника строительства. Однако бывают и случаи расторжения ДДУ по инициативе застройщика. Довольно часть при этом застройщики нарушают законодательство, не соблюдают предусмотренный порядок расторжения. Что делать в случае, если застройщик расторг договор, а Вы с этим не согласны, мы рассмотрим в данной статье.

Поводом для расторжения договора является нарушение участником долевого строительства обязанности по внесению оплаты по договору. В соответствии с п. 4,5 ст. 5 ФЗ №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” у застройщика возникает право на одностороннее расторжение ДДУ в случае, если участник долевого строительства более чем на 2 месяца просрочил оплату по договору, в случае, если договором предусмотрено внесение единовременного платежа или систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, если оплата предусмотрена путем внесения платежей в определенный период.

Споры по вопросу расторжения ДДУ застройщиком возникают в основном в связи со следующими обстоятельствами:

1.​ Просрочка исполнения обязанности участником долевого строительства в связи с тем, что участник полагает, что нет смысла платить, поскольку строительство дома заморожено или существенно замедлилось.

2.​ Отказ участника от оплаты за превышение площади квартиры по результатам обмеров БТИ по сравнению с указанной в договоре или попытка зачесть оплату в счет санкций (неустойки и других).

3.​ Попытка участника зачесть неустойку, суммы в счет морального вреда и другие санкции в качестве встречного обязательства. При этом застройщик не соглашается и пытается расторгнуть договор.

Перед тем как расторгнуть договор, застройщик обязан направить участнику долевого строительства уведомление о необходимости погашения задолженности. При этом право на расторжение договора возникает не ранее чем через 30 дней после направления уведомления.

Если задолженность не оплачена, в том числе в связи с тем, что она оспаривается дольщиком, застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Необходимо отметить, что подписания каких-либо соглашений о расторжении не требуется, если застройщик уже направил Вам уведомление о том, что договор расторгнут, то путем переговоров решить вопрос будет довольно сложно, поскольку юридически закон связывает расторжение договора именно с моментом направления уведомления.

Как же быть, если Вы полагаете, что договор расторгнут незаконно? Можно или попытаться все же договориться с застройщиком, а если переговоры не приведут к должному результату – обращаться с иском в суд.

Шансы на положительный исход судебного дела есть, если доказать одно из следующих обстоятельств:

1.​ Застройщик нарушил порядок расторжения договора (не соблюден срок, не направлялось предварительно уведомление о необходимости погасить задолженность, уведомление направлено в не верном формате или не на тот адрес и т.п.)

2.​ Не было оснований для одностороннего расторжения договора по инициативе застройщика.

Сложившаяся судебная практика в основном исходит из того, что не является основанием для одностороннего расторжения договора неоплата суммы за превышение площади квартиры по результатам обмеров БТИ. В данном случае застройщик может обратиться в суд с иском о взыскании задолженности, но цена договора может считаться оплаченной. Хотя есть и другая практика.

Что касается наличия у застройщика встречного обязательства по оплате неустойки или другого, то здесь есть ряд нюансов. Действительно, за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры или нежилого помещения по ДДУ предусмотрено взыскание неустойки. Но необходимо учитывать, что размер неустойки может быть снижен судом до такого предела, при котором неустойка станет меньше задолженности по ДДУ и тогда расторжение договора может быть признано законным. На практике, если существует задолженность участника долевого строительства и просрочка со стороны застройщика, рекомендуется направить застройщику заявление о зачете встречных однородных требований. После чего вступить с застройщиком в переговоры. Если же застройщик откажется производить зачет, все же лучше произвести оплату и потом взыскивать неустойку через суд. Лучше не рисковать потерять квартиру.

Если Вы полагаете, что застройщик незаконно расторг договор, необходимо как можно быстрее обратиться в суд с иском о признании договора действующим, просить суд принять обеспечительные меры – запретить регистрировать ДДУ с другими дольщиками. Иначе застройщик может заключить договор на квартиру с третьим лицом и в суде будет отстоять свои права намного сложнее.