Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуМногие владельцы нежилых помещений в недавно построенных и сданных в эксплуатацию домах сталкиваются с проблемой оформления права собственности на свои помещения в обычном порядке. Как правило, такая ситуация складывается вследствие наличия спора между застройщиком и государственными органами или между участниками реализации проекта по строительству здания (комплекса зданий). В этом случае самым целесообразным решением представляется подача иска к застройщику о признании права собственности на нежилое помещение.
Между тем, анализ судебной практики показывает, что исковое заявление о признании права собственности на нежилое помещение и защита его в суде таят в себе множество особенностей и нюансов, в отличие от того же иска о признании права собственности на квартиру.
Прежде всего, необходимо внимательно проанализировать содержание договора о приобретении прав на нежилое помещение. От этого зависит множество факторов, каждый из которых может повлиять на решение суда по делу. Необходимо верно установить является ли договор на приобретение прав на нежилое помещение сделкой уступки или прямым договором долевого участия (инвестирования) с застройщиком, от этого зависит правильный выбор надлежащего ответчика. Как известно, фирма, уступившее право владельцу нежилого помещения, в дальнейшем ни за что не отвечает, а лишь передает права, а значит, ответчиком по иску о признании права собственности на нежилое помещение быть не может. Ответчиком по такому иску будет застройщик, который нарушает права владельца нежилого помещения по оформлению в собственность проинвестированн
Немаловажным является также вопрос о том, в каком статусе владелец нежилого помещения приобретал на него права у застройщика: как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) или как физическое. Дело в том, что приобретатель - юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) с иском о признании права собственности на нежилое помещение должен обращаться в Арбитражный суд соответствующего субъекта Российской Федерации, тогда как физическое лицо с таким иском обращается в суд общей юрисдикции. В свое время данный вопрос был спорный, так как суды общей юрисдикции отказывали физическим лицам в принятии иска о признании права собственности на нежилое помещение, отправляя их в арбитражные суды. Однако, адвокаты «Правовой защиты» переломили эту практику и сейчас суд общей юрисдикции не имеет права отказать физическому лицу в принятии иска о признании права собственности на нежилое помещение, а отказ будет обжалован в вышестоящем суде.
В связи с тем, что иски о признании права собственности на нежилые помещения рассматривают арбитражные суды и суды общей юрисдикции целесообразным будет рассмотреть особенности рассмотрения таких дел в этих судах. В этой связи, необходимо опять обратиться к вопросу о виде заключенного между застройщиком и владельцем нежилого помещения договора. Учитывая тот факт, что речь идет не о квартире, а о нежилом помещении, застройщики в данном случае более вольны в выборе вида заключаемого договора, т.к. Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости….» не обязывает застройщиков заключать с гражданами или юридическими лицами именно договор долевого участия в строительстве. Многие застройщики, привлекающие денежные средства в долевое строительство нежилых помещений, заключают с гражданами и юридическими лицами предварительные договоры купли-продажи на данные нежилые помещения. В вопросе оценки объема покупателя нежилого помещения по предварительному договору практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции расходится. Арбитражные суды, руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», оценивают предварительный договор как договор купли-продажи по приобретению вещи, которая будет создана в будущем и которой продавец не обладает, заключая такой договор. При этом, для арбитражного суда необходимым условием для признания права собственности на нежилое помещения по предварительному договору является факт регистрации права собственности на это нежилое помещение за продавцом. Между тем, на практике продавец (формально продавец, а на самом деле инвестор или застройщик) и сам не может зарегистрировать на себя право собственности на нежилое помещение из-за наличия споров с государственными органами или между участниками инвестиционного процесса. Такая практика арбитражных судов очень затрудняет признание право собственности на нежилые помещения. Однако, в последнее время, после объединения Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ наметилась тенденция к изменению данной практики в лучшую сторону. Тем не менее, чтобы избежать риска отказа в иске, в данном случае мы бы рекомендовали перевести права на нежилое помещение на физическое лицо, чтобы подать иск в суд общей юрисдикции. Для этого нужно составить грамотный договор между юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем
Для составления грамотного и обоснованного иска о признании права собственности на нежилое помещение также необходимо провести анализ состава необходимой документации, подтверждающей требования владельца нежилого помещения. Причем состав данной документации опять же различен в зависимости от того в каком суде рассматривается дела: в арбитражном или суде общей юрисдикции. Однако, как в как в арбитражном суде, так и в суде общей юрисдикции необходимо обязательно доказать наличие прав истца на указанное им нежилое помещение, а значит нужно представить платежные документы об оплате прав на нежилое помещение в сумме, указанной в договоре, нужно представить доказательство того, что то юридическое лицо или физическое лицо, которое заключало договор с истцом обладало правами на это помещение в момент заключения договора и его оплатило (если договор заключался не непосредственно с застройщиком), нужно представить документы, касательно законности строительства и доказательства завершения строительства (если иск конечно не о признании права собственности на нежилое помещение в незаконченном строительством доме), нужно представить документы об инвентаризации указанных истцом нежилых помещений. Также иногда на практике встает вопрос об идентичности нежилого помещения, указанного в договоре о приобретении данного помещения и уже готового нежилого помещения, т.к. в процессе строительства идентификационны
Отдельно хотелось бы остановится на вопросе о признании права собственности на нежилые помещения в случае банкротства застройщика. Необходимо отметить, что согласно Федеральному закону «О несостоятельност
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста