На практике распространена ситуация когда жилой дом построен, проведены обмеры БТИ, но он не сдается в эксплуатацию, либо дом сдан в эксплуатацию, но из-за разногласий между администрацией и застройщиком, либо между инвестором и заказчиком или из-за невозможности подписать акт о реализации инвестиционного контракта, нежелания застройщика оформлять право собственности на квартиры оформление квартир в собственность затягивается на неопределенный срок.
При этом участники долевого строительства - граждане не могут зарегистрироваться в квартире, совершить с ней сделку, встать на учет в поликлинику, устроить ребенка в школу, оформить наследство. Возникает и ряд других проблем. Также если существует спор между застройщиком и соинвестором относительно выплаты неустойки, качества строительства, доплаты за превышение метража, обычно соинвестора практически заставляют подписать акт о том, что никаких претензий к застройщику у него нет, в противном случае угрожая вообще никогда квартиру в собственность не оформить.
В рассматриваемых случаях выходом является подача в суд иска о признании права собственности на квартиру за участником долевого строительства. Признание права собственности на квартиру через суд довольно распространенная и отработанная процедура, тем не менее важно все правильно оформить и грамотно провести дело в суде.
Рассмотрим алгоритм действий по признанию права собственности на квартиру через суд в случае, если дом сдан в эксплуатацию:
1. Сформировать пакет документов для подачи иска о признании права собственности на квартиру в суд
2. Оплатить госпошлину, если цена иска (определяется исходя из цены квартиры по договору) более 1 000 000 рублей. Максимальная пошлина по таким делам составляет 46 800 рублей, в случае выигрыша дела будет взыскана с ответчика. Обычно по делам о признании права собственности на квартиру средняя величина госпошлины составляет 10 000 -20 000 рублей для Москвы. Рассчитывается по правилам ст. ст. 333.36 Налогового кодекса.
3. Подготовить грамотное и обоснованное исковое заявление со ссылками на соответствующие нормы права. Правовая позиция может отличаться в зависимости от вида договора (договор долевого участия, предварительный договор, вексельная схема и т.п.)
4. Правильно определить состав лиц, участвующих в деле о признании права собственности на квратиру через суд, так на практике в качестве 3 лица привлекают обычно Управление Росреестра, Правительство Москвы, иногда орган в области защиты прав участников долевого строительства, также важно правильно определить состав ответчиков (особенно если квартира приобреталась не напрямую у застройщика)
5. Сделать комплект всех документов по числу участвующих в деле лиц
6. Подать исковое заявление в суд – по общему правилу по месту нахождения объекта. Согласно практике Верховного суда РФ возможна и подача по месту жительства гражданина или по месту нахождения ответчика, но лучше не рисковать, т.к. возможен отказ в принятии заявления.
В случае грамотного проведения указанных действий суд принимает исковое заявление и проводит по делу о признании права собственности подготовку к судебному разбирательству. Если в документах есть какие-то недочеты, неправильно посчитана госпошлина и т.п. суд оставляет заявление без движения и предлагает устранить недостатки, причем это может быть сделано несколько раз, что затянет разбирательство примерно на 1-3 месяца. Также на практике суды часто немотивированно просто отдают документы, рекомендуя исправить недостатки. В этом случае необходимо требовать вынесения определения об оставлении заявления без движения с указанием конкретных недостатков.
7. После принятия заявления необходимо подготовить и отвезти на подпись судье ряд судебных запросов – в частности об истребовании документов БТИ, документов из администрации и др. В случае, если этого не сделать своевременно, суд будет постоянно откладывать слушания по делу, что может затянуть дело на несколько месяцев. Также желательно представить судье решения других судов по аналогичным делам. Хотя у нас право и не прецедентное, судьи в большинстве случаев изучают практику и учитывают ее при вынесении решения, т.к. всегда легче идти по уже пройденному другим судьей пути.
8. Далее проводятся судебные заседания по делу, в которых в соответствии с ГПК РФ истец и ответчик обосновывают свои позиции по делу, представляют доказательства, задают друг другу вопросы, отвечают на вопросы суда. Здесь важно хорошо знать материалы дела и законодательство, на котором основываются требования. Обычно по таким делам бывает 2-4 заседания. Если ответчик с иском не согласен – он представляет отзыв, на который можно написать возражения.
9. На последнем заседании, заслушав прения сторон, если иск будет признан судом обоснованным суд выносит решение о признании права собственности на квартиру
10. Решение о признании права собственности изготавливается судом обычно от недели до 2 месяцев. Если оно не обжаловано, то вступает в силу через месяц после его изготовления в окончательной форме. Если обжаловано – срок рассмотрения в апелляционной инстанции примерно 2-3 месяца.
11. Если решение положительное, не отменено (на практике обычно если принято решение о признании права собственности на квартиру судом первой инстанции то апелляционная его в 95% случаев утверждает) то необходимо получить нужное число его копий для регистрации права собственности, заверить копии решения в установленном порядке.
12. После получения заверенных копий решения необходимо зарегистрировать признанное судом право собственности в Управлении Росреестра по месту нахождения квартиры. При этом важно отметить, что для регистрации права собственности на основании решения суда необходимо только решение суда и кадастровый паспорт. При этом кадастровый паспорт можно и не представлять, Управление Росреестра сейчас запрашивает данные из кадастра самостоятельно, но иногда в целях ускорения процедуры и предупреждения спорных вопросов (особенно при регистрации права на машиноместа), кадастровый паспорт все же целесообразно представить. Предоставлять более 20 документов, которые необходимы для регистрации права собственности в общем порядке для первого обратившегося, не нужно.
Регистрация занимает 1 месяц (в Екатеринбурге 12 рабочих дней), при этом необходимо заполнить заявления, оплатить госпошлину, собрать и подать пакет документов, после окончания регистрации – получить свидетельство о регистрации права собственности.
Таким образом, ориентируясь на практику юристов Регионального центра правовой безопасности можно сделать вывод, что в среднем процедура признания права собственности от момента обращения в суд до момента вынесения решения занимает 2-3 месяца. Хотя на практике возможны ситуации, когда это занимает и 4 месяца и 1 год, все зависит от конкретного суда, обстоятельств дела, от того, оспаривает ли кто-то решение и грамотности проведения дела.
