О возникновении прав на общее имущество многоквартирного дома
Департамент недвижимости Минэкономразвития России в соответствии с письмом Минюста России рассмотрел обращение по вопросу возникновения прав на общее имущество многоквартирного дома и в рамках своей компетенции сообщает.
В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.
В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирными домами. Государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме в соответствии с положениями п. 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Вопрос: Оператор связи обратился к управляющей компании, которая занимает доминирующее положение на рынке, с просьбой предоставить доступ к общедомовому имуществу с целью установления оборудования связи. Управляющая компания предложила оператору связи представить согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, только после чего была готова разрешить оператору связи установку оборудования связи в многоквартирном доме. Оператор связи обратился с жалобой в антимонопольный орган на управляющую компанию, так как посчитал, что ее действия нарушают нормы Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Обязана ли в рассматриваемой ситуации управляющая компания предоставить доступ оператору связи для установления оборудования в многоквартирном доме? Являются ли ее действия нарушением Закона N 135-ФЗ?
Ответ: Управляющая компания, занимающая доминирующее положение на рынке, обязана обеспечить доступ к общедомовому имуществу оператору связи для установления оборудования, так как именно она осуществляет управление домом и согласия всех жильцов не требуется. Данный отказ управляющей компании является нарушением ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Обоснование: В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 10 Закона N 135-ФЗ запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц, в том числе следующие действия (бездействие): навязывание контрагенту условий договора, не выгодных для него или не относящихся к предмету договора (экономически или технологически не обоснованных и (или) прямо не предусмотренных федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента РФ, нормативными правовыми актами Правительства РФ, нормативными правовыми актами уполномоченных федеральных органов исполнительной власти или судебными актами требований о передаче финансовых средств, иного имущества, в том числе имущественных прав, а также согласия заключить договор при условии внесения в него положений относительно товара, в котором контрагент не заинтересован, и других требований).
В силу ч. 1 ст. 13 Закона N 135-ФЗ действия (бездействие) хозяйствующих субъектов, предусмотренные ч. 1 ст. 10 Закона N 135-ФЗ, соглашения и согласованные действия, предусмотренные ч. 2 - 4 ст. 11, ст. 11.1 данного Федерального закона, сделки, иные действия, предусмотренные ст. ст. 27 - 29 Закона N 135-ФЗ, могут быть признаны допустимыми, если такими действиями (бездействием), соглашениями и согласованными действиями, сделками, иными действиями не создается возможность для отдельных лиц устранить конкуренцию на соответствующем товарном рынке, не налагаются на их участников или третьих лиц ограничения, не соответствующие достижению целей таких действий (бездействия), соглашений и согласованных действий, сделок, иных действий.
На основании ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
В соответствии с п. 5.6.24 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила), организация по обслуживанию жилищного фонда обязана обеспечивать беспрепятственный допуск работников предприятий связи на крыши и чердачные помещения.
В пп. 12 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" закреплено, что оператор связи - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, оказывающие услуги связи на основании соответствующей лицензии.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона N 135-ФЗ доминирующим положением признается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам.
Таким образом, управляющая компания не может препятствовать операторам связи в установлении оборудования на общем имуществе многоквартирного дома. Такая обязанность управляющей компании, более того, не поставлена в зависимость от дачи согласия жильцами такого дома. Соответственно, недопуск оператора связи к общему имуществу многоквартирного дома для установки оборудования ограничивает конкуренцию на рынке связи для такого оператора, что является правонарушением, установленным ст. 10 Закона N 135-ФЗ.
В обоснование данной позиции приведем примеры из судебной практики.
Так, в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 N А75-409/2013 (далее - Постановление N А75-409/2013) указывается, что обязанность обеспечивать допуск работников предприятий связи на крыши и чердачные помещения возложена на управляющие организации в связи с их особым правовым статусом, который опосредован самим фактом обслуживания имущества многоквартирного дома. Постановление N А75-409/2013 оставлено без изменения решением вышестоящего суда - Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2013 N А75-409/2013.
Также в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2012 N 17АП-6580/2012-ГК разъяснено, что требования Правил распространяются на управляющие компании, следовательно, в соответствии с п. 5.6.24 указанных Правил управляющие компании обязаны обеспечивать допуск работников предприятий связи на крыши и чердачные помещения многоквартирных домов. При этом управляющая компания может осуществлять эти функции как самостоятельно, так и через иных лиц, заключая с ними соответствующие договоры, однако такие договоры не должны нарушать права иных лиц и не освобождают управляющую компанию от выполнения возложенных на нее договором или действующим законодательством обязанностей.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации действия управляющей компании подпадают под действие ч. 1 ст. 10 Закона N 135-ФЗ, так как управляющая компания не имеет права устанавливать запреты для операторов связи к доступу к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку это нарушает права оператора связи на рынке услуг связи.
ВАС РФ признал паркинги общим имуществом многоквартирного дома
18.11.2013 ВАС РФ опубликовал полный текст Постановления по делу N А40-29754/2012 от 24.09.2013 по спору между ТСЖ "Ниагара" и ОАО "Мосэнергосбыт".
Краткая фабула дела такова: товарищество обратилось с иском в суд о взыскании с компании неосновательного обогащения, которое, по его мнению, возникло при расчетах за электроэнергию, оплаченную за пользование паркингом. По мнению истца, подлежал применению тариф на электроэнергию для населения с понижающим коэффициентом, поскольку помещение паркинга, расположенное в подвале, следует считать общедомовым имуществом.
Суды нижестоящих инстанций с такой позицией не согласились, однако ВАС РФ признал право ТСЖ на расчет электроэнергии по тарифам с понижающим коэффициентом, поскольку подземный гараж, "расположенный в подвальном помещении многоквартирного жилого дома, оборудованном электрическими плитами, относится к общедомовому имуществу", а не является отдельным помещением, находящимся в частной собственности. При этом Президиум сделал несколько оговорок, указав, в частности, что при определении подлежащего применению тарифа на электрическую энергию с понижающим коэффициентом не затрагиваются права собственности граждан на машино-места.
Такая позиция представляется достаточно спорной. Прежде всего, непонятно, будут ли сделанные в Постановлении выводы применяться только к ситуации расчета электроэнергии или теперь на него будет в полной мере распространяться режим общего имущества многоквартирного дома, включая обязанность собственников помещений оплачивать соответствующие расходы. Кроме того, вызывает вопросы сама по себе постановка вопроса, поскольку с этой точки зрения все отдельные помещения, расположенные в подвалах и на чердаках многоквартирных жилых домов и соответствующим образом оборудованные, могут быть признаны общим имуществом со всеми вытекающими отсюда последствиями.
