Недееспособность продавца квартиры. Проверка документов

Приобретая недвижимость, нужно ответственно подойти к проверке документов. Очень часто, покупатели неоправданно подвергают себя риску, приобретая недвижимость, не проверив должным образом дееспособность продавца. Такие сделки часто признаются судом недействительными, и печально заканчиваются для покупателя, который лишается и своих денег, и квартиры. Пример одного из таких дел будет рассмотрен ниже.

Апелляционное определение Пермского краевого суда от 18 марта 2013 г. по делу N 33-2667.

Суть дела. Опекун продавца обратился в суд о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, заключенной его подопечной, и договора ипотеки (залога) этого жилья, подписанного покупателем и банком.

Позиция суда.

1. Судебно-психиатрическая экспертиза, назначенная судом, установила, что у продавца имелось выраженное нарушение психики в момент совершения сделки. Это подтверждается медицинскими документами и показаниями родственников. На основе диагноза, поставленного неврологами, женщина признана инвалидом 2 группы бессрочно. Родственники подтвердили, что психические нарушения носили выраженный характер, и постоянно ухудшались, в связи с чем женщина была поставлена на учет к психиатру. Учитывая вышеизложенное, продавец в момент совершения сделки не могла отвечать за свои действия и руководить ими.

2. Истец не представил в суд никаких доказательств, подтверждающих, что заключение экспертизы является необоснованным.

3. Доверенность, выданная нотариусом, не имеет правового значения. Согласно ст.283 ГПК РФ установить дееспособен гражданин или нет, может только судебно-психиатрическая экспертиза, назначенная судом.

Комментарии.

1. Перед совершением сделки обязательно нужно не только лично встретиться с продавцом квартиры, но и пообщаться с жителями соседних квартир, постараться получить от них информацию о поведении продавца, не считают ли они продавца странным и почему они так думают. Необходимо также обратиться в государственные структуры и собрать максимум информации: писал ли продавец жалобы, если да, то какого характера, или же, наоборот, действия собственника квартиры спровоцировали судебные разбирательства.

2. При появлении малейших сомнений в дееспособности продавца, требуйте справку, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Никакая справка от нотариуса не будет являться достаточным доказательством дееспособности продавца в суде. Нотариус никак не может проверить дееспособность лица, кроме случаев явной недееспособности. Статья 43 Законодательства о нотариате не содержит никаких требований относительно порядка проверки дееспособности граждан. Установить дееспособен человек или нет, может только судебно-психиатрическая экспертиза, назначенная судом. Нельзя также упускать из внимания, что недобросовестные риелторы и продавцы нередко вступают в сговор с нотариусом, чтобы он выдал необходимые документы.

3. Если продавец не сможет предоставить справку из диспансера, сделку совершать ни в коем случае нельзя, в противном случае есть риск лишиться всех своих сбережений и остаться без квартиры!

Хочу также предупредить, что нужно соблюдать предельную осторожность, приобретая квартиру, в которой прописаны несовершеннолетие. Нужно учитывать, что покупать такое жилье можно, только после получения согласия органов опеки, только они могут разрешить продажу.

А как быть, если ситуация осложняется еще и тем, что ребенок, зарегистрированный в квартире недееспособен? Я бы посоветовала вообще не рассматривать такие варианты для покупки жилья.

Поясню почему так считаю на примере из практики - Апелляционное определение Пермского краевого суда от 14.07.2014 по делу № 33-6145.

Суть дела. Истец купила квартиру, не приняв во внимание то, что с регистрационного учета в ней не снят недееспособный ребенок. После покупки квартиры опекун с ребенком пытались вселиться в квартиру. Истец обратилась в суд. Там она пыталась доказать, что недееспособный не имеет права пользования квартирой. Суд посчитал иначе.

Мотивы суда.

1. Ответчик болен психическим заболеванием, по которому признан недееспособным. Он зарегистрирован в спорной квартире с 2001 года и ранее проживал там со своими родителями.

Мать ребенка уже после признания сына недееспособным продала эту квартиру. Опекуном ребенка назначен его отец. Потом жилье перепродавалось еще несколько раз. Последний покупатель – Истец.

2. Чтобы приобрести жилье, в котором прописаны дети под опекой, необходимо получить согласие органов опеки.

В договоре купи-продажи обязательно должны быть указаны лица, чье право пользования помещением сохраняется (ст. 558 ГК).

3. Опека не давала согласия на совершение сделок с квартирой. За недееспособным остается право пользования помещением, и это условие обязательно должно быть включено в договор. Жилищные права недееспособного сохраняются.

Комментарии.

Ну, очень неприятная ситуация, в которой покупатель оказался по своей воле. Я так думаю, предыдущие покупатели буквально сбегали из этой квартиры, осознав, что жить в ней они будут не один, а вместе с недееспособным. И их можно понять! По счастливой случайности им удавалось продавать квартиру и получать деньги. А вот последнему покупателю явно не повезло. Покупая жилье, следовало внимательно изучить каждый пункт договора или поручить это сделать опытным профессионалам. В договоре же было черным по белому написано, что другой человек может пользоваться квартирой. Как, вообще, можно было подписать такой договор, мне непонятно.

Обязательно перед проверкой жилья нужно получить выписку из домовой книги и узнать обо всех прописанных. Перед сделкой нужно озаботиться тем, чтобы все выписались. Это нужно сделать обязательно! А такие сомнительные сделки, где участвует опекун или квартира продается по доверенности, лучше не заключать. Однажды одна моя знакомая чуть не поддалась уговорам ушлых риелторов приобрести квартиру по доверенности. Ей предлагали просторную квартиру, полностью отремонтированную, с двумя просторными застекленными лоджиями. И вся эта роскошь продавалась по очень скромной цене. И все бы хорошо, если не одно «но». Квартиру продавала по доверенности старенькая бабушка. Собственницы квартиры – ее дочь и внучка уехали жить в Италию, дочь вышла там замуж. Квартиру риелторы не могли продать несколько лет. Думаю, всех останавливала вероятность того, что собственницы могут вернуться и потребовать признать сделку недействительной или заявить о подделке доверенности, а бабулю объявить выжившей из ума. К счастью, моя знакомая тоже отказалась покупать жилье по таким сомнительным документам.

Итак, перед покупкой жилья, лучше следовать старой пословице «семь раз отмерь-один отрежь» и понимать, что не всегда тот, кто рискует, пьет шампанское!