Продать квартиру можно, даже если она в ипотеке, но необходимо понимать, что данная процедура не совсем проста.
Участвуют в ней несколько лиц:
1. Собственник заложенной квартиры, который хочет ее продать.
2. Покупатель.
3. Залогодержатель – банк, выдавший продавцу кредит под залог квартиры.
Способ 1. Продаете ипотечную квартиру за наличный расчет
Краткий порядок действий на примере: Например, покупатель согласился купить квартиру за 2 млн. руб., а долг по ипотеке у продавца составляет 900 тыс. руб. Покупатель передает продавцу 900 тыс. руб. в качестве задатка, которые затем продавец отдает банку, чтобы полностью погасить свой долг по ипотеке. Потом продавец вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры в Регистрационной палате или МФЦ. Как только обременение с квартиры снято, покупатель с продавцом оформляют договор купли-продажи и регистрируют его также в Регистрационной палате или МФЦ. Остальные 1,1 млн.руб. покупатель передает продавцу деньги перед самой сделкой купли-продажи наличными или с помощью банковской ячейкой, т.е. как договорятся.
Теперь более подробно:
- Самое первое — это продавец должен известить кредитную организацию (банк) о намерениях продать квартиру. Практически во всех ипотечных кредитных договорах есть пункт, согласно которому собственник не может продать объект залога (приобретенную в долг недвижимость) третьим лицам без согласия кредитной организации до полного погашения своего долга.
Если же банк остается в неведении, что собственник продает квартиру, а не просто досрочно погашает долг, то банк вправе запретить сделку купли-продажи, поэтому лучше сразу его предупредить о желании продать квартиру.
Также необходимо указать причину на досрочное погашение кредита. Возможные причины — невозможность обслуживать кредит из-за изменившихся финансовых условий, переезд в другой район или регион, болезнь или увольнение с работы и т.п. На досрочное погашение долга банк идет неохотно, ведь ему выгодней, чтобы платили проценты по ипотеке еще несколько лет, поэтому придется подробно рассказать о причинах, по которым выставляется квартиру на продажу.
- Найти покупателя, КОТОРЫЙ СОГЛАСИТСЯ до сделки купли-продажи отдать часть денег продавцу для полного погашения ипотеки и снятия обременения за квартиру.
Перед продажей квартиры, в том числе и ипотечной, необходимо выписаться из нее. Также следует выписать несовершеннолетних детей, если они есть.
Покупатель передает продавцу часть денег в качестве задатка, которая равна сумме остатка долга по ипотеке, и оформляется договор задатка.
Например, покупатель согласился купить квартиру за 2 млн. руб., а долг по ипотеке у продавца составляет 900 тыс. руб. Покупатель передает продавцу 900 тыс. руб. в качестве задатка, а остальные 1,1 млн.руб. передаст на самой сделке купли-продажи или с помощью банковской ячейкой, как договорятся.
При передаче задатка, сторонами подписывается договор задатка и продавец пишет от руки расписку в получении денег. В договоре задатка нужно указать, что продавец обязуется продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры. Как снять обременение написано ниже.
Чтобы более обезопасить покупателя, договор задатка можно оформить у нотариуса, но не обязательно. Мы может дать контакты опытного в этих делах нотариуса, для этого напишите нашему юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.
В договоре задатка должны быть указаны:
- Сумма сделки и порядок расчетов.
Порядок расчётов обычно следующий – продажная цена квартиры делится на две части, одна из которых равна долгу продавца перед банком, а вторая – оставшаяся часть, которую получает продавец. Они кладутся на две депозитные ячейки, желательно в том же банке. До заключения договора купли-продажи квартиры снять их имеет право только покупатель. После того как прошла сделка купли-продажи, доступ к одной из ячеек, в которой хранится сумма долга по ипотеке, получает банк, а ко второй – продавец.
- Срок, за который продавец обязан продать квартиру.
- Срок, в который банк обязуется снять обременение с квартиры.
- Далее продавец вместе с покупателем обращается в банк для погашения остатка долга по ипотеке.
Банк должен дать справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки (об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме).
- Теперь продавцу нужно снять обременение (залог) с квартиры.
Для этого продавцу вместе с представителем банка нужно придти в Регистрационную палатe или МФЦ (Многофункциональный центр) и подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Бланк заявления даст регистратор. Список необходимых документов для снятия обременения:
- паспорта собственников;
- договор купли-продажи;
- справка о погашении задолженности;
- закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки.
- После регистрации погашения записи об ипотеке (по закону в течении 3 рабочих дней), продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН, в которой будет подтверждено, что обременение с квартиры снято.
- Теперь можно продать квартиру покупателю, т.к. обременение снято. Заключить с ним договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в УФРС.
