Право собственности является фундаментальным правом, которое охраняется Конституцией. Никто не может быть лишен своего права собственности, кроме как по решению суда.

При этом случаи нарушения прав собственника, к сожалению, не редкость. Особенно часто встречается нарушение прав на объекты недвижимости.

  Причиной этого являются высокая стоимость объекта по сравнению с движимыми вещами и возможный разрыв между фактическим владением объектом и титульным обладанием, то есть сведениями о собственнике в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательством предусмотрено несколько различных способов, которыми собственник может защитить свои права.

Первоначальный выбор одного из способов защиты права собственности на объект недвижимости зависит в основном от того, у кого во владении находится спорное имущество.

Если объект недвижимости находится во владении иного лица, способом защиты права собственника будет являться иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так называемый виндикационный иск.

При предъявлении данного иска необходимо учитывать несколько важных моментов.

   Во-первых, в иске об истребовании имущества может быть отказано в связи с истечением срока исковой давности, который по общему правилу составляет три года. Срок исковой давности исчисляется с даты, когда истец узнал о нарушении своего права, а также установил личность нарушителя права. Применительно к недвижимости само по себе внесение записи в ЕГРП о правах нарушителя не означает, что истец должен узнать о нарушении своего права с момента внесения такой записи. Момент начала течения давности может подтверждаться любыми доказательствами, в том числе датой получения выписки из ЕГРП по запросу истца.

   Во-вторых, если судом будет установлено, что лицо, во владении которого находится объект недвижимости, является добросовестным приобретателем, то иск о возврате объекта не будет удовлетворен. Вместо этого у собственника возникнет право требовать возмещения стоимости имущества у лица, по вине которого оно выбыло из владения собственника.

  Добросовестный приобретатель – это лицо, которое получило имущество, и которое не знало и не должно было знать о том, что основания для приобретения имущества отсутствовали.

Если приобретение спорного объекта было добросовестным, собственник все же может защитить свои права на имущество в одном из следующих случаев:

• если он докажет, что имущество выбыло из его владения помимо его воли;
• если имущество было приобретено нынешним владельцем на безвозмездной основе.

Однако существуют ситуации, когда объект недвижимости не выбывал из владения собственника, но права собственника нарушаются действиями третьих лиц. В таком случае владеющий собственник предъявляет иск об устранении нарушений его права – негаторный иск. В отношении зданий, строений, сооружений зачастую такой иск связан с ограничением доступа к этому объекту недвижимости.

К негаторным искам сроки исковой давности не применяются.

Более специфической разновидностью негаторного иска является иск о признании права собственности. Классическим примером ситуации, в которой такой иск предъявляется, может быть возникновение права собственника до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

К искам о признании права относится также иск о признании права отсутствующим. Этим иском защищаются права собственника, когда:

• на его объект недвижимости зарегистрировано право еще у каких-либо лиц;
• если права на часть земельного участка предъявляет собственник сооружения, которое зарегистрировано как объект недвижимого имущества, но не является таковым;
• право собственника не может быть защищено иным способом.

Вопрос о правильном определении способа защиты права собственности имеет важное практическое значение для собственника. Как уже было указано, это связано как минимум с возможностью истечения срока исковой давности.

Региональный оказывает полное правовое обеспечение для целей защиты прав собственника недвижимости:

• проводит анализ конкретных спорных ситуаций, возникающих у клиента, по результатам которого рекомендует надлежащий способ защиты его прав;
• представляет интересы в судах по всем категориям споров, связанных с защитой или оспариванием прав собственности;
• осуществляет юридическое сопровождение на стадии исполнения судебного акта.