Приобретение квартир и иных помещений в строящихся объектах пользуется огромной популярностью по понятным причинам: выгодная стоимость квадратного метра в строящемся объекте по сравнению с готовым объектом или вторичным рынком, возможность использования ипотеки, рассрочка оплаты, «юридическая чистота» будущего объекта и пр.

  Но при этом строительство, а значит, и вложения в него, по определению являются деятельностью, связанной с риском, уровень которого зависит от множества факторов.

  Отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ), устанавливающим гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков.

Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается строго ограниченным перечнем способов:

• на основании договора долевого участия, который подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и считается заключенным с момента такой регистрации;
• путем приобретения жилищного сертификата;
• путем участия в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах.

Однако последние две формы пользуются значительно меньшей популярностью.

  Привлечение средств граждан для строительства объектов, не являющихся многоквартирными домами (коттеджи, дачи, гаражи, коммерческие помещения), а также вложения в строительство со стороны юридических лиц и предпринимателей, могут осуществляться и по иным договорам.

Но в случае с договорами, стороной которых являются граждане, суды в ряде случаев рассматривают их как договоры долевого участия независимо от того, как назван договор.

При этом за незаконное привлечение денежных средств граждан для строительства жилья установлена также административная и уголовная ответственность.

  В то же время, на практике продолжается использование «серых» обходных схем с использованием предварительных договоров купли-продажи, договоров инвестирования, векселей и т.д.

При этом, основными рисками для дольщика являются:

• прекращение строительства: 
  - по причинам юридического характера (отмена разрешения на строительство, изъятие у застройщика участка, отказ в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию); 
  - в связи с нарушениями технического плана при проектировании и строительстве; 
  - в связи с прекращением финансирования (банкротство застройщика);
• нарушение срока строительства и ввода объекта в эксплуатацию (в связи с затягиванием как собственно строительства, так и подключения к коммуникациям, получения разрешения на ввод в эксплуатацию);
• строительство объекта с существенными недостатками;
• отклонение фактической площади объекта от проектной.

  Факт государственной регистрации договора долевого участия гарантирует наличие у застройщика прав на землю и разрешения на строительство, определенную финансовую состоятельность застройщика, наличие у застройщика договора страхования или банковской гарантии, что, в свою очередь, улучшает положение дольщика в случае банкротства застройщика.

  В случае же, если участие в строительстве осуществляется по «обходным» схемам, к указанным рискам добавляется вероятность столкнуться с мошенниками, которые и не намереваются осуществлять строительство.

  В связи с этим еще до заключения договора долевого участия целесообразно проверить застройщика - проанализировать его финансовое состояние, предыдущий опыт строительства, а также провести юридическую экспертизу как самого договора, так и документов, подтверждающих права застройщика на осуществление строительства.

  Срыв сроков строительства объекта недвижимости, в результате которого объект долевого строительства не передается дольщику в установленный договором ДДУ срок, является наиболее частым нарушением со стороны застройщиков.

При нарушении сроков строительства, или явном отставании строительства от графика дольщик имеет право:

• требовать с застройщика неустойку за период просрочки;
• расторгнуть договор и потребовать возврата всей уплаченной суммы и процентов, начисленных с даты ее уплаты.

  В случае банкротства застройщика до ввода объекта в эксплуатацию дольщики получают либо объект незавершенного строительства (для достройки которого создается специальный кооператив), либо компенсацию вложенных средств (не обязательно в полном размере, но преимущественно перед иными кредиторами).

  При передаче дольщику построенного объекта необходимо убедиться в отсутствии недостатков, а при их наличии - добиться от застройщика составления акта с их детальным перечислением. На этом этапе целесообразно участие как технического специалиста для выявления скрытых недостатков, так и юриста для ведения переговоров или переписки с застройщиком.

  Тот факт, что недостатки объекта будут выявлены после его передачи дольщику, хотя и не лишает его права требовать от застройщика их устранения, но существенно осложняет доказывание, особенно если после передачи квартиры в ней проводились отделочные работы. Во многих случаях необходимо привлечение эксперта.

  Наличие некоторой разницы между проектной площадью объекта, указываемой в договоре и фактической площадью является допустимым, само по себе условие об обязанности дольщика оплатить дополнительную площадь не противоречит закону. Но, в то же время, значительная разница в площади может быть расценена как существенный недостаток объекта долевого строительства, что позволяет возложить ответственность за это на застройщика.

  При разрешении вышеперечисленных вопросов необходимо учитывать, что на участников долевого строительства распространяется ряд норм Закона о защите прав потребителей, в том числе норма о взыскании с застройщика в пользу дольщика штрафа в размере половины присужденных сумм компенсаций, неустоек и т.д.

  Специалисты Правового центра «Региональный центр правовой безопасности» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

• проводят правовую экспертизу проекта договора долевого участия, имеющихся у застройщика документов и материалов открытых источников, для оценки рисков долевого участия в строительстве конкретного объекта;
• проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
• составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
• обеспечивают проведение строительных и иных технических экспертиз для подтверждения недостатков объекта долевого строительства и вины застройщика в их возникновении;
• представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
• представляют интересы участников строительства по делам о банкротстве застройщиков в арбитражных судах, а также при взаимодействии с арбитражным управляющим;
• представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств.