Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристу
Сделки с недвижимостью являются наиболее популярными у россиян. Граждане, юридические лица, государство и местные власти, все те, кто имеет законные права на недвижимость (землю, здания, помещения), могут оформлять наследство или дарственные, сдавать объекты в аренду, продавать.
В каждом случае соглашение между сторонами должно оформляться договором, в котором отображаются все характеристики передаваемого объекта, условия сделки, оплата и другие. Когда имущество предстоит реализовать, сторонам необходимо заключить договор купли-продажи.
При подписании договора составляется также акт приема-передачи объекта, это обозначает, что продавец и покупатель должны выехать на участок, проверить его состояние и совершить передачу земли фактически.
Желательно, чтобы при этом присутствовали свидетели. Покупатель должен оплатить покупку до или после передачи недвижимости. Продавец со своей стороны обязан передать новому владельцу также технические документы на участок (кадастровый паспорт, межевой план).
После совершения необходимых манипуляций с недвижимостью и документами стороны должны вместе отправиться в Росреестр и переоформить права собственности или иные на землю на нового владельца. Именно договор купли-продажи становится основанием для выдачи госсвидетельства на другое имя.
Оба лица (продавец и покупатель) оформляют заявления. Один о том, что передает права, а другой − что принимает. Несмотря на законность сделки, нередко оказывается, что она совершена неправильно.
Возвратить все к исходному состоянию может потребовать одна из сторон. Но признание договора купли-продажи земельного участка недействительным возможно только через суд.
Для начала разбирательства продавец или покупатель должен обратиться с иском в суд, а к нему подготовить документы и доказательства, на которые придется опираться исполнительному органу. Если при подаче заявления будут соблюдены все требования, то в течение 5 дней выносится определение и возбуждается судопроизводство.
Вопросы регистрации сделок с недвижимостью, их оспаривание, передачи прав и другие освещаются в различных законодательных актах.
В первую очередь это Гражданский кодекс, в нем написано:
В других законодательных актах законодатель говорит:
| О совместной собственности супругов, как они должны владеть и распоряжаться имуществом | Статья 34. Совместная собственность супругов |
| Том, как накладывается арест на имущество должников | ФЗ №229 Об исполнительном производстве, ст. 80. |
Если, к примеру, покупатель не зарегистрирует официально свое право на земельный участок после заключения договора купли-продажи, соглашение нельзя из-за этого признавать недействительным. Нельзя также признать договор недействительным, если сам продавец до заключения соглашения не зарегистрировал свое право на собственность.
Земельный участок и объект недвижимости, на нем расположенный, должны находиться в совместном обороте, если принадлежат одному собственнику. Поэтому продавая участок, продавец должен реализовывать и здание, причем тому же лицу. Права собственности покупателю необходимо зарегистрировать на оба объекта.
В законодательстве нет положений о признании сделки недействительной, если одна из сторон или обе откажутся выполнять свои обязанности. Сделку купли-продажи нельзя признать судом мнимой или притворной, если будет установлено, что продавец (истец) направлял свою волю на продажу участка, а покупатель (ответчик) на его приобретение.
Если сторонами будут выполнены все требования договора, то признать сделку притворной или мнимой невозможно, ведь каждая сторона совершила действия добровольно.
Если иск будет подавать продавец, то ответчиком должно быть лицо, к которому перешли права на собственность. Когда иск подает покупатель, то ответчиком по делу должен выступать продавец. Подавать иск необходимо по месту расположения участка.
Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным:
В АПК, в ст. 125 изложены требования к содержанию и форме иска. С начала 2018 г. законодатель установил, что иски могут подаваться, как и раньше, на бумажных носителям, или в электронном виде.
Статья 125. Форма и содержание искового заявления
Для подачи электронного документа необходимо специальную форму заполнить через официальный сайт суда, куда обращается истец. Ее необходимо подписать электронной подписью.
Документ должен состоять из:
Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным выдвигается при определенных обстоятельствах, поэтому истец должен четко определиться, какую статью закона нарушил ответчик:
| Продавец был дееспособен, но не понимал, что делает | ГК, ст. 177. |
| Согласие одного из супругов на совершение сделки не было представлено | ГК, ст. 168. |
| На земельный участок был наложен арест, несмотря на это продавец заключил договор | ГК, ст. 168, ФЗ №229, ст. 80, ч. 4. |
| Договор не был подписан продавцом | ГК, ст. 168. |
| Сделка совершалась под влиянием обмана | ГК, ст. 179, п. 2. |
Законодатель подразделяет согласно ГК, ст. 166 незаконные сделки купли-продажи на:
Доказывать ничтожность сделки в суде нет необходимости, незаконными могут быть только последствия этой сделки. Незаконность оспоримой сделки требуется рассматривать в судебном порядке.
Признать ее недействительной полностью или частично, значит считать нелегитимными последствия правового действия для всех участников. Оспорить сделку могут заинтересованные лица, которые сомневаются в законности заключенного договора.
Признать сделку недействительной суд сможет, если будет установлено, что:
Истцу потребуется, например, доказать, что субъект договора находился в алкогольном или наркотическом состоянии, поэтому не мог руководить своими действиями.
В другом случае, когда заинтересованное лицо было введено в заблуждение по поводу последствий сделки, находилось под угрозами или шантажом, то помимо признания сделки недействительной в пользу последнего потребуется выплатить компенсацию за моральный ущерб.
Юридические лица не могут выходить за рамки своей уставной деятельности. При превышении законных ограничений на покупку земли, относящейся к определенной категории, возможно оспаривание действий юрлица. К примеру, нефтяная компания не имеет право приобретать сельскохозяйственный участок, чтобы заниматься на нем добычей нефтепродуктов.
Ничтожной следует считать сделку с момента оформления договора, т. е. изначально, если будет установлено, что она:
| Противоречит основам правопорядка и нравственным устоям (ГК, ст. 169) | Например, произошла подделка подписей или представлена поддельная информация, фальшивые документы. |
| Мнимая | Это обозначает, что у субъектов изначально не было цели достигнуть результата, который они отобразили в тексте договора, они скрыли истинные намерения. Например, должник перерегистрирует землю на родственника или другое лицо, но фактически он пользуется наделом. |
| Притворная | Когда одним договором прикрывается другой. Например, по согласию, оформляя договор в 2018 году, стороны указывают меньшую сумму стоимости участка, не соответствующую рыночной и кадастровой. |
| Произошла при некорректно составленном договоре | В документе обязательно следует указать:
|
| Была заключена гражданином, не достигшим 14 лет | Любой документ, который будет подписан таким лицом, закон посчитает ничтожным (ГК, ст. 172, гл. 9). |
| Заключалась участниками, которых суд уже признал недееспособными | Последствия такой следки требуется нивелировать, т. е. средства возвратить покупателю, а участок продавцу (ГК, ст. 171, гл. 9) . |
Каким образом в суде договор купли-продажи земли признается недействительным, какова эта процедура? Для начала один из субъектов, который был участником соглашения, или другое заинтересованное лицо, устанавливает факт нарушения своих прав. Затем он обращается в орган судебной власти для оспаривания сделки, т. к. считает ее или последствия невыгодными.
С этой целью требуется:
Для оформления можно использовать типовой бланк искового заявления. Но необходимо учитывать, что суду не так просто признать договор купли-продажи недействительным, поэтому заинтересованному лицу лучше обратиться за составлением бумаги к профессионалам.
Собирая доказательства, истцу придется привлечь свидетелей, которые были очевидцами незаконных действий (вымогательства, угроз и т. д.). Например, чтобы сделка была признана мнимой, потребуется справка о наличии задолженности у продавца, что будет свидетельствовать о его стремлении переписать свое имущество, уклоняясь от уплаты. Решение суда может основываться только на конкретных фактах.
Суду потребуется установить, действительно ли одна из сторон нарушила закон, каким образом последствия сделки повлияли на участников, возможно, их финансовое или моральное состояние.
Если, например, было продано имущество, которое по праву принадлежит несовершеннолетнему, суд в первую очередь будет защищать права ребенка. Ведь по закону его представители могут только заботиться о земельном участке до достижения ребенком совершеннолетия. Затем о продаже собственности принять решение сможет он сам. Нюансов для признания договора недействительным – множество.
В Налоговом кодексе, ст. 388, п. 1 говорится, что плательщиком налога следует признавать физлицо и предприятие, которое считается собственником или владельцем участка, если он является объектом налогообложения согласно ст. 389.
Налогоплательщиком может быть лицо, которое имеет на имущество права:
В ГК, ст. 131, п. 1 сказано, что при переходе вещных прав на землю от одного лица к другому, требуется их государственная регистрация. Только после регистрации сделки купли-продажи на нового хозяина право собственности на участок следует считать зарегистрированным (ФЗ №122, ст. 2).
Дата регистрации – это день, когда в госреестр будут внесены новые данные в отношении участка. До этого момента плательщиком налога на землю считается продавец, а после регистрации – покупатель.
Но ситуация с уплатой налога будет отличаться. Когда продавец (истец) расстался со своими правами добровольно, это одно, а если у него права были отобраны, выяснились обстоятельства, из-за которых он обратился в суд, чтобы вернуть их, и т. д., это абсолютно другое.
Третья ситуация, когда земля отбирается судом и передается другому лицу. В любом случае у того, кто платил налог на землю, которую пришлось отдать из-за незаконности сделки, возникает вопрос, можно ли вернуть уплаченные средства?
Из судебной практики можно сказать, что при признании договоров купли-продажи недействительными, каждой из сторон присуждается возвратить другой все, что было получено и потрачено при сделке (ГК, ст. 167, п. 2).
С данной точкой зрения не согласны налоговики. Они считают, что с момента возникновения прав на собственность до момента их прекращения и перерегистрации (возвращения) другому лицу, оплачивать налог на землю должно лицо, которое фактически владело участком и правами на него.
Требования налоговиков не всегда поддерживаются судами первой и последующих инстанций, т. к. последние становятся на стороны налогоплательщиков.
Арбитры опираются на статьи Налогового кодекса, где говорится, что обязанность по уплате налогов возникает и прекращается при наличии оснований. В соответствии с НК, гл. 31 для уплаты налога на землю у лица должны возникнуть определенные обстоятельства, т. е. появиться право собственности или бессрочного владения участком.
Когда суд признает сделку недействительной (ГК, ст. 166, п. 1), как оспоримую или ничтожную, последствия, к которым она приводит, отпадают сами собой. Фактически сделку следует считать недействительной с момента заключения договора.
Судьи приходят к выводу, что сумму уплаченных средств по налогу на землю лицом, которое вступило в свои права на участок после госрегистрации, а потом их утратило, следует возвращать.
В законодательстве РФ говорится, что в суде оспаривается возникающее право на землю и сам договор купли-продажи, но никак не запись о госрегистрации, которая делается в ЕГРН.
При обращении в суды высшей инстанции со стороны налоговиков возможно доказать, что признание недействительным договора не влечет за собой признание неплательщиком лица, когда к нему переходят права на участок.
Поэтому субъектам договорных отношений следует понимать, решение суда может быть различным в каждом отдельном случае, многое зависит от компетентности судей и представителей налоговых органов.
Составление не только договора купли-продажи, но и искового заявления лучше доверить специалистам. Но заинтересованному лицу следует помнить, что подобные иски подаются в течение года или 3 лет, если речь идет о ничтожной сделке, и с момента, как выяснится о нарушении прав и закона.
Истцу лучше обратиться за услугами в юридическую компанию, которая занимается подготовкой и подачей подобных исков, а затем отстаивает права своих клиентов на судебных заседаниях. После подготовки бумаг в дальнейших слушаниях заинтересованное лицо может и не участвовать.
Обычно специалисты предлагают перечень и других услуг:
Признать договор недействительным возможно при наличии одного или нескольких элементов, которые противоречат закону. Если, к примеру, в договоре будет указана одна площадь участка, а по кадастровому паспорту числится другая, этого достаточно для признания соглашения недействительным. Ведь от указанной площади зависит расчет стоимости земли при продаже, а от последней величины – размер подоходного налога, который потребуется уплатить продавцу.
При рассмотрении обстоятельств может оказаться, что у сторон не было противозаконных умыслов. Тогда суд обяжет обоих вернуть все к исходному состоянию.
Если это станет невозможным, например, покупатель успел за время пользования участком возвести на нем строение, облагородил территорию, т. е. затратил средства, то он должен продавцу вернуть его стоимость. При выявлении судом умыслов со стороны обоих участников сделки, суд конфискует имущество в пользу государства.
Истцу изначально следует составить столько экземпляров заявления, столько ответчиков он указывает в тексте. После принятия прошения к рассмотрению все копии будут направлены судом к ним для ознакомления с претензиями.
Если cпор необходимо рассмотреть между физлицами, то иск подается в гражданский (районный) суд. Когда одна из сторон – юрлицо, то данный вопрос сможет рассмотреть только арбитражный суд.
Фактически при подаче иска продавец будет оспаривать право покупателя на участок, которое тот получил и официально зарегистрировал.
Для этого истцу потребуется доказать свою правоту, предъявив сам договор купли-продажи и другие бумаги по требованию:
| Обстоятельства | Доказательства |
| Продавец в момент совершения сделки был дееспособен, но не понимал, что делает. Это подтверждается различными обстоятельствами. | |
У продавца действительно есть нарушения психики, которые приводят к неадекватности поведения:
|
Суду потребуется представить:
|
| Продавец является инвалидом. | Необходима:
|
| Продавец безграмотен. | Нужны:
|
| При заключении договора были нарушены требования закона. | |
| Земельный участок находится в общей собственности супругов. Но для заключения сделки нотариально оформленное согласие со стороны второго супруга представлено не было. | Требуется предъявить:
|
| Договор со стороны продавца был заключен в момент, когда на участок наложили арест по разным причинам, и еще не сняли. | Будет необходимо:
|
Внимание!
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста