Несмотря на то, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (принцип свободы договора), а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается строго ограниченным перечнем способов:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем приобретения жилищного сертификата;
• путем участия в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах

  Участие граждан в долевом строительстве путем заключения с застройщиком договора долевого участия обеспечивает наибольшие гарантии защиты их прав и законных интересов, поэтому в случае приобретения будущей недвижимости предпочтение следует отдавать именно этой форме взаимодействия с застройщиком.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и считается заключенным с момента такой регистрации.

  Факт государственной регистрации договора долевого участия гарантирует наличие у застройщика оформленных прав на землю и полученного в установленном порядке разрешения на строительство, определенную финансовую состоятельность застройщика (соблюдение застройщиком требований к размеру уставного капитала - в зависимости от площади планируемого к созданию объекта), наличие у застройщика договора страхования или банковской гарантии.

  Закон также запрещает привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома и/или иных объектов недвижимости до публичного размещения проектной декларации, в которой раскрывается информация о застройщике и о конкретном строительном проекте, сведения о финансовом состоянии застройщика, его дебиторской и кредиторской задолженностях.

  С момента регистрации договора долевого участия, участники долевого строительства приобретают право залога на земельный участок, предназначенный для строительства объекта недвижимости, а также на строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимого имущества, что значительно повышает возможности эффективной защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика.

  Участие в долевом строительстве на основании договора долевого участия предоставляет участнику широкий правовой инструментарий привлечения застройщика к ответственности за ненадлежащее исполнение им условий договора - просрочке передачи объекта долевого строительства, создании объекта с недостатками и т.п.

В случае же, когда участие в строительстве осуществляется по «обходным» схемам, договор долевого участия не заключается, участник строительства лишается ряда вышеуказанных гарантий.

  У застройщика может отсутствовать разрешение на строительство, земельный участок не находиться в залоге у дольщиков, в связи с чем может быть в любой момент продан застройщиком третьим лицам (а может и отсутствовать изначально).

Организация застройщика может быть лишена реальных активов, обеспечивающих финансовую устойчивость застройщика и реальную защиту прав участника долевого строительства.

  Существует также риск «двойных продаж», то есть вероятность того, что в процессе стройки один и тот же объект долевого строительства будет продан двум, а то и нескольким покупателям одновременно. К указанным рискам добавляется вероятность столкнуться с банальными мошенниками, которые и не намереваются осуществлять строительство либо имеют значительные финансовые или организационные трудности.

  При формальном прочтении закона заключение договора долевого участия является обязательным, под страхом административной и уголовной ответственности, только в отношении квартир в многоквартирных домах, и, с 2017 года, - в отношении таунхаусов (имеющих три и более секции).

  Иные объекты (коттеджи, дачи, парковочные машино-места, коммерческие помещения) застройщик вправе продавать по любым договорам (в т.ч. по договорам об инвестировании, предварительным договорам купли-продажи, договорам о совместной деятельности и т.д.).

  По таким договорам, которые не требуют обязательной государственной регистрации, могут отсутствовать гарантии, обязательные при заключении договора долевого участия. В связи с этим такого рода сделки представляют повышенный риск для участника строительства.

  Наиболее актуальна эта проблема в отношении индивидуальных жилых домов, а также в отношении апартаментов, которые формально относятся к нежилым помещениям, хотя и предназначены для проживания и фактически мало чем отличаются от квартир, во многих случаях выступают дешевой альтернативой обычных квартир.

  Несмотря на отсутствие прямого запрета заключать в их отношении любые договоры, суды в ряде случаев расценивают договоры, которыми предусмотрена оплата всей или значительной части цены до постройки объекта, как договоры долевого участия.

  Такая квалификация отношений дает возможность для применения к застройщику, в случае ненадлежащего исполнения им своих обязательств, положений закона о долевом участии, в том числе, касающихся взыскания двойной неустойки, а также иных мер ответственности. Отсутствие государственной регистрации договоров не является препятствием для использования судами такого подхода.

  Также подобные договоры подпадают под действие общих норм потребительского законодательства, что делает возможным применение к застройщику дополнительных мер имущественной ответственности, включая взыскание штрафа за неисполнение требований участника строительства в добровольном порядке.

Специалисты Региональный центр правовой езопасности оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

• проводят правовую экспертизу проекта договора долевого участия, имеющихся у застройщика документов и материалов открытых источников, для оценки рисков долевого участия в строительстве конкретного объекта;
• проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
• составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
• обеспечивают проведение строительных и иных технических экспертиз для подтверждения недостатков объекта долевого строительства и вины застройщика в их возникновении;
• представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
• представляют интересы участников строительства по делам о банкротстве застройщиков в арбитражных судах, а также при взаимодействии с арбитражным управляющим;
• представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.