ООО выдало компаньону заем под залог здания. Платежеспособность должника ввиду объективных обстоятельств снизилась. Он предложил вернуть долг средствами, вырученными залогодержателем от продажи заложенного им имущества. Как осуществить продажу заложенного имущества? Какие налоговые последствия ожидают залогодержателя в этом случае? Как быть, если вырученных средств окажется недостаточно для погашения задолженности?
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. При этом в качестве залога могут выступать любое имущество и имущественные права (требования). Реализация заложенного имущества регулируется ГК РФ. Порядок реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке установлен ст. 350.1 ГК РФ. В этом случае его реализация осуществляется посредством продажи с торгов или соглашением между залогодержателем и залогодателем. Начальная продажная цена определяется исходя из цены или способа определения цены в соглашении.
В случае, если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, предусматривает несколько способов реализации заложенного движимого имущества, право выбора способа его реализации при условии, что указанным договором не предусмотрено иное, принадлежит залогодержателю.
Так, может быть организован аукцион. Если сроки не установлены, аукцион по реализации осуществляется в разумный временной период. Проводится он по месту нахождения залогового объекта и является открытым.
Во внесудебном взыскании залога торгов можно избежать. Продажа с публичных торгов производится по умолчанию. Однако стороны вправе установить иной способ своим соглашением (продажа третьим лицам или оставление за собой).
При реализации предмета залога у залогодержателя (ОСНО) в части НДС объекта налогообложения не возникает, т.к. у него нет права собственности на реализуемый объект (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, п. 2 ст. 154 К РФ). Поэтому у него не возникает и налоговых обязательств по НДС.
Независимо от применяемого метода учета доходов и расходов в части налога на прибыль (метода начисления или кассового метода) при получении денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества, в счет погашения задолженности залогодателя не возникает каких-либо налоговых последствий. Т.к. погашение основной суммы долга не признается доходом (пп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ).
При методе начисления сумма процентов включалась во внереализационные доходы организации-залогодержателе по мере их начисления независимо от фактического получения (пп. 10 п. 1 ст. 251, п. 6 ч. 2 ст. 250, п. 6 ст. 271, абз. 3 п. 4 ст. 328 Налогового кодекса РФ). Таким образом, и в части процентов доход в момент реализации не возникает.
При кассовом методе в налоговом учете, при получении денежных средств и зачете их в счет погашения обязательства залогодателя (заемщика) по оплате процентов по займу, организация признает внереализационный доход в сумме полученных процентов (п. 6 ч. 2 ст. 250, п. 2 ст. 273 НК РФ).
В случае применения организацией-залогодержателем УСН, аналогично, погашение основной суммы долга не признается доходом (п.1 ст. 346.15 НК РФ). Доходы при применении УСН признаются на дату поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения другим способом задолженности налогоплательщику (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). При поступлении денежных средств в уплату процентов по договору займа полученные доходы учитываются в составе внереализационных доходов (п. 1 ст. 346.15, п. 6 ч. 2 ст. 250 НК РФ).
Согласно ч.3 ст. 334 ГК РФ при недостаточности суммы, вырученной в результате продажи здания, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника.
Таким образом, залогодержатель и залогодатель во внесудебном порядке вправе сами определить способ реализации и цену залогового имущества. В том случае, когда право собственности на залоговое имущество не переходит к залогодержателю каких-либо дополнительных налоговых последствий в части НДС, налога на прибыль (УСН) у него не возникает.
