Чем мы можем Вам помочь?

Задать вопрос юристу


Ограниченные вещные права

2018-09-30

Понятие и классификация ограниченных вещных прав

1.Ограниченное вещное право как право на чужую вещь

В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь (iura in re aliena), уже при- своенную другим лицом – собственником. Классическим примером данного права являются сервитуты – права пользования чужой недви- жимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении, на- пример право прохода или проезда через чужой земельный участок. Понятие «право на чужую вещь» само по себе не вполне точно, ибо, формально говоря, оно охватывает права любого титульного (закон- ного) владельца вещи, не являющегося ее собственником, в том числе обязательственные права арендатора, хранителя, перевозчика, дове- рительного управляющего и т.д.1 Целесообразнее использовать более точный термин, пришедший к нам из германской цивилистики, – «ог- раниченные вещные права».

Ограниченные вещные права, подобно праву собственности, пре- доставляют управомоченным лицам непосредственное, хотя и строго ограниченное, господство над чужой вещью, а не над поведением дру- гого (обязанного) лица. Иначе говоря, реализация вещного права не зависит от действий других лиц. В этом состоит его принципиальное отличие от обязательственных прав, в том числе имеющих объектом индивидуально определенные вещи. Например, арендатор чужой ве- щи сможет воспользоваться ею только по воле арендодателя, тогда как залогодержатель вправе реализовать чужую (заложенную) вещь неза- висимо от воли ее собственника-залогодателя.

Ограниченные вещные права имеют тот же самый объект (индиви- дуально определенную вещь), что и правомочия собственника. Поэтому они ограничивают и тем самым как бы «сжимают» права собственника на его вещь: последний обычно лишается возможностей свободного пользования своей вещью, но, как правило, сохраняет возможности распоряжения ею, например ее продажи. С этой точки зрения наличие ограниченных вещных прав на имущество является известным ограничением правомочий собственника. Более того, субъекты этих прав мо- гут прибегать к их правовой защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника вещи. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливает- ся» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных усло- вий, в чем проявляется, как говорили еще дореволюционные юристы,
«эластичность», упругость права собственности.

Важно также иметь в виду, что ограниченные вещные права в евро- пейских континентальных правопорядках возникли и развились в связи с необходимостью юридически обеспечить экономически необходимое участие несобственников в использовании уже присвоенной собствен- никами чужой недвижимости, главным образом земельных участков2. Ведь количество пригодной для использования земли самой природой ограничено, относительно невелико, тогда как для ведения хозяйствен- ной и иной деятельности земля необходима многим лицам, не являю- щимся собственниками земельных участков (что и влечет объективно 
обусловленные публичными интересами ограничения правомочий их собственников). Поэтому почти все ограниченные вещные права (за исключением права залога и удержания) имеют объектом недвижимое имущество (вещи), в то время как объектом права собственности явля- ются и движимые вещи.

2.Признаки и определение ограниченного вещного права

Предоставляемые ограниченными вещными правами возможности всегда ограничены по содержанию в сравнении с правомочиями собст- венника, являются гораздо более узкими (в частности, в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника), что составляет первый из их признаков.

Вместе с тем сопоставление содержания прав собственника и рас- сматриваемых прав свидетельствует об их производности, зависимости от права собственности как основного вещного права. Ограниченные вещные права не могут существовать «самостоятельно», в отрыве от прав собственников, помимо них. Поэтому при отсутствии или пре- кращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отноше- нии бесхозяйного имущества). Данное важное свойство ограничен- ных вещных прав составляет их второй признак. Из этого становит- ся очевидной невозможность появления какого-либо ограниченно- го вещного права в отношении вещи, имеющей только фактического владельца, который добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею до истечения срока приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК). Та- кой владелец даже при наличии вещно-правовой защиты факта сво- его владения не только не приравнивается к собственнику, но в силу изложенного выше не может быть признан и субъектом ограничен- ного вещного права.

Ограниченные вещные права ограничивают и тем самым как бы обременяют право собственности (иногда об этом не очень точно го- ворят как об «обременениях» конкретной вещи, например земельно- го участка). Данные обременения сохраняются и при смене собствен- ника «обремененной вещи», ибо ограниченное вещное право в таких ситуациях обычно не прекращает своего действия (ограничения пра- ва собственности): например, отчуждение обремененного сервитутом или залогом земельного участка не прекрещает этих прав и тем самым связывает и приобретателя такого имущества. В результате важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится 
их сохранение даже в случае смены собственника соответствующей ве- щи. Иначе говоря, эти права, как бы обременяя вещь, всегда следуют за ней (точнее, за правом собственности на соответствующую вещь). Такое право следования является третьим характерным признаком ог- раниченных вещных прав.

Однако перечисленные признаки не всегда дают возможность чет- ко разграничить вещные и обязательственные права. Так, права арен- датора чужого имущества на первый взгляд отвечают большинству указанных выше признаков вещных прав. Они дают возможность не только владеть и пользоваться, но в определенных случаях и границах даже распоряжаться арендованным имуществом, тем самым обеспечи- вая арендатору известное хозяйственное господство над чужой вещью (хотя и установленное по воле ее собственника). Они не прекращают- ся в связи с изменением собственника-арендодателя, следуя за арен- дованной вещью, и защищаются от любых лиц как права титульного владельца. Вместе с тем права арендатора, конечно, носят обязатель- ственно-правовой, а не вещный характер (хотя споры об их юридиче- ской природе велись еще в дореволюционной российской литературе). Дело в том, что они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, и их содержание, включая и различные воз- можности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его от- чуждения, определяется исключительно условиями конкретного аренд- ного договора. В соответствии с ними объем прав арендатора всякий раз может быть различным (например, включая или, наоборот, исклю- чая для него возможности распоряжения арендованным имуществом), и потому их невозможно заранее точно определить.

В договорных (относительных) правоотношениях, касающихся только их участников, последние, как правило, вольны и в определе- нии их содержания и условий, включая даже установление условий таких сделок, которые вообще не определены законом, но не проти- воречат ему (что делает бессмысленным установление в законе закры- того, исчерпывающего перечня отдельных видов договоров). Здесь действует важнейший частноправовой принцип свободы договора. Для ограниченных вещных прав, являющихся абсолютными, т.е. дей- ствующими в отношении всех третьих лиц, такое положение исклю- чено: их характер и содержание определяются непосредственно зако- ном, а не договором с собственником, тем более что их возникновение может происходить и помимо его воли. Закон сам устанавливает все их разновидности и определяет составляющие их конкретные право- мочия (содержание) исчерпывающим образом (numerus clausus). Дан
ное обстоятельство составляет четвертый важнейший признак огра- ниченных вещных прав (которым нередко пренебрегают многие оте- чественные исследователи1).

Вместе с тем ограниченные вещные права, будучи необходимым и полезным гражданско-правовым институтом, одновременно несут в себе опасность для права собственности: нередко они существенно связывают, обременяют собственника, ограничивая его хозяйствен- ное господство над вещью на весьма длительный, иногда на неогра- ниченный срок. Как указывал И.А. Покровский, «истинной ценой, которою покупается каждое подобное ограниченное право на чужую вещь, является урезанное, морально и экономически подорванное пра- во собственности». Поэтому такие права допускаются законом лишь при наличии особых оснований, причем он сам непосредственно оп- ределяет и их виды, и их конкретное содержание, тогда как «частная автономия может проявлять себя только в выборе их»2.

Необходимость осведомленности всех участников гражданских пра- воотношений о содержании и видах абсолютных по юридической при- роде вещных прав делает необходимым такой традиционный принцип вещного права, как «принцип публичности», из которого вытекает обя- зательность государственной регистрации ограниченных вещных прав (поскольку дело обычно касается прав на недвижимое имущество). В сравнительно редких случаях возникновения ограниченных вещных прав на движимые вещи (залог) реализация принципа публичности приобретает другие формы: например, специальный (технический) учет или регистрация некоторых вещей; наложение на оставленную у залогодателя вещь печати залогодержателя либо иных знаков, свиде- тельствующих о ее залоге (п. 2 ст. 338 ГК)3, и т.п. Это обстоятельство также следует считать важным (пятым по счету) юридическим призна- ком ограниченных вещных прав.


Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать зарегистрированное в установленном законом порядке абсолютное гра- жданское право в том или ином ограниченном, точно определенном за- коном отношении использовать чужую, как правило, недвижимую вещь в своих интересах без посредства ее собственника (в том числе и поми- мо его воли).
 

3.Классификация ограниченных вещных прав

Традиционно выделяются три основные группы ограниченных вещных прав:
  • во-первых, права пользования чужими вещами (например, известные со времен римского права сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, т.е. право застройки чужого земельного участка);
  • во-вторых, права на получение известной ценности из чужой вещи (на- пример, залоговое право или право на получение ренты за счет стои- мости недвижимой вещи);
  • в-третьих, права на приобретение известной вещи (например, пре- имущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве на нее).
К сожалению, отечественная цивилистика более полувека назад была вынуждена отойти от этих классических подходов и пока лишь пытается возродить их. При этом, с одной стороны, появились искус- ственно созданные для нужд огосударствленной экономики «ограни- ченные вещные права» оперативного управления и хозяйственного ведения, не имеющие аналогов в развитых правопорядках и не соот- ветствующие традиционным цивилистическим воззрениям. С другой стороны, ряд известных ранее ограниченных вещных прав оказался просто забытым в этом качестве (например, преимущественное право покупки недвижимости или обременение ее рентой) либо невостребо- ванным из-за неразвитости оборота недвижимости, особенно земель- ных участков и прав на них (например, право застройки и узуфрукт), а залог стал рассматриваться законом лишь как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, что дало основания подвер- гать сомнению его вещную природу.

В связи с этим «набор» ограниченных вещных прав и их система в современном российском гражданском праве не совпадают с тради- ционной систематизацией. Из указанных выше трех групп таких прав отечественному правопорядку пока бесспорно известна лишь первая.


Поэтому и систематизация данных прав проводится внутри этой груп- пы по иным, нежели классические, принципам. Ее основным крите- рием стали не содержание, а объекты рассматриваемых прав.
С этой точки зрения можно выделить четыре группы ограничен- ных вещных прав:
  1. права по использованию чужих земельных участков (земельные сер- витуты, а также права пожизненного наследуемого владения и по- стоянного бессрочного пользования);
  2. права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа, а в отдельных случаях – право поль- зования жилым помещением члена семьи его собственника);
  3. «обеспечительные» права – залог (включая залог недвижимости – ипотеку) и удержание (вещная природа которых оспаривается в со- временной отечественной литературе);
  4. права на «хозяйствование с имуществом собственника» («хозяйствен- ное ведение» и «оперативное управление»), объектом которых явля- ются движимые и недвижимые вещи, находящиеся в составе иму- щества унитарных предприятий и учреждений.
При этом в качестве ограниченных вещных прав в п. 1 ст. 216 ГК пря- мо названы лишь некоторые из этих прав. В действительности преду- смотренные как ГК, так и другими законами иные вещные права ими, однако, не исчерпываются. Вместе с тем перечень самих ограниченных вещных прав остается прямо предусмотренным исключительно законом и в этом смысле продолжает быть исчерпывающим. Никаких иных вещ- ных прав, кроме прямо установленных, законодательство не допускает, и создать их или изменить их содержание в результате соглашения (договора) участников имущественного оборота невозможно. Это и харак- теризует действие принципа numerus clausus (исчерпывающий перечень) видов и содержания ограниченных вещных прав.

Иное дело, что по мере развития законодательства этот перечень может изменяться и дополняться. Так, преимущественное право по- купки доли в праве собственности на недвижимость при придании ему законом свойств права следования вполне может быть квалифициро- вано как ограниченное вещное право1. Проект Концепции развития законодательства о вещном праве предлагает ввести в отечественное
 
 
 

гражданское право ограниченные вещные права застройки чужого земельного участка (суперфиций); постоянного владения и пользо- вания чужой недвижимой вещью (эмфитевзис); личного пользовла- дения (узуфрукт); право вещных выдач, а также значительно расши- рить круг сервитутных прав и прямо квалифицировать залог и ипотеку в качестве вещных прав1. Законодательное принятие этого предложе- ния значительно сблизит российское право с развитыми европейски- ми правопорядками, а также станет основой для новой систематиза- ции ограниченных вещных прав.
 

§ 2. Отдельные виды ограниченных вещных прав

1.Сервитуты

Это классическая группа ограниченных вещных прав, ряд из кото- рых имеет уже многовековую историю. Сервитуты (сервитутные права) чаще всего имеют объектом (обременяют в том или ином отношении) земельные участки, например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный уча- сток и т.п. Так, при обращении залогодержателем взыскания на зало- женный земельный участок может оказаться, что на нем расположено здание или сооружение залогодателя, не находившееся в залоге. В этом случае залогодатель получает сервитут на ту часть земельного участка, которая необходима ему для использования оставшегося у него зда- ния или сооружения в соответствии с их назначением2. Сервитутные права в отношении земельного участка могут возникать и у арендато- ров находящихся на них зданий и сооружений на срок действия дого- вора аренды (ст. 652, 653 ГК). Все эти сервитуты называются земель- ными, а их правовой режим наряду с гражданским определяется также земельным законодательством (ст. 274 ГК и ст. 23 ЗК). К ним можно также отнести предусмотренный ст. 9 Лесного кодекса Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ3 сервитут в виде права ог- раниченного пользования чужим лесным участком.
Сервитуты могут иметь объектом и другие виды недвижимости, «ог- раниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользова- нием земельным участком» (ст. 277 ГК), например, право использова-
 
 

ния подсобных помещений и лестничных площадок здания. Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электро- передачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и ме- лиорации (п. 1 ст. 274 ГК).
Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выра- жаться в возможности требования от собственника «служебного» (обреме- ненного) земельного участка или иного объекта недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария (собственника господствующего земельного участка). Вместе с тем он может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимостью («положитель- ный сервитут»), так и в запрете совершения определенных действий соб- ственником обремененной недвижимости («отрицательный сервитут»), на- пример в запрете возведения на обремененном сервитутом земельном уча- стке построек или сооружений определенного типа, высоты и т.п.
В нашем праве сервитуты обычно устанавливаются по договору с соб- ственником обременяемой недвижимости (но по требованию заинтере- сованного лица они могут быть установлены судом в принудительном порядке); как правило, носят возмездный характер; могут быть как сроч- ными, так и постоянными (п. 3, 5 ст. 274 ГК; п. 1, 4, 6 ст. 23 ЗК). Сервиту- ты как права на недвижимости подлежат государственной регистрации, только после которой они вступают в силу (ст. 27 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен. Если в результате обременения сервитутом земельный участок не может использоваться собственником в соответствии с его назначением, последний вправе требовать по суду прекращения сервиту- та (п. 2 ст. 276 ГК). Поэтому сервитут не может полностью лишать собст- венника имеющихся у него возможностей, превращая его право собст- венности в nudum ius – «голое право».
В современном отечественном законодательстве появилась также кате- гория «публичных сервитутов», первоначально внесенная в него актами при- ватизационного законодательства и закрепленная п. 2 и 3 ст. 23 ЗК. Главную особенность этих «сервитутов» составляет отсутствие у них конкретных упра- вомоченных лиц, в силу чего они и не могут стать субъективными вещны- ми правами. Они устанавливаются по решению органов публичной власти в общественных и иных публичных интересах (а по правилам п. 2 ст. 23 ЗК еще и «с учетом результатов общественных слушаний», что немыслимо для частноправового института).
 
 

Ясно также, что в силу полной неопределенности круга правооб- ладателей такой «сервитут» не может быть и зарегистрирован в каче- стве ограниченного вещного права. В действительности «публичный сервитут» представляет собой не ограниченное вещное право, а общее ограничение права собственности (в том числе публичной) на конкрет- ный объект недвижимости – земельный участок, лесной участок или водный объект – и именно в этом качестве подлежит государствен- ной регистрации.

2.Иные ограниченные вещные права

по использованию чужих земельных участков
Наряду с сервитутами закон устанавливает также ограниченное вещ- ное право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на- ходящимся в публичной собственности, которое может принадлежать только гражданам (ст. 265 ГК и ст. 21 ЗК), а также право постоянного (бес- срочного) пользования такими земельными участками, субъектами ко- торого могут быть только юридические лица (ст. 268 ГК и ст. 20 ЗК)1. После 30 октября 2001 г. (времени введения в действие ЗК) появление таких ограниченных вещных прав не допускается, но сохраняют силу те из них, которые возникли до этого момента (хотя из них и исключа- ется имевшаяся ранее возможность распоряжения земельными участ- ками). Земельные участки, находящиеся в публичной собственности, теперь могут предоставляться в постоянное бессрочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям либо казенным предприятиям (п. 1 ст. 20 ЗК).
Появление прав пожизненного наследуемого владения и постоян- ного бессрочного пользования в современном российском (а ранее – в советском) праве стало известным компромиссом в весьма острых спорах о допустимости и границах права частной собственности на землю. Их смысл сводился к предоставлению частным лицам – субъ- ектам гражданского права достаточно прочных, вещных, а не обяза- тельственных (главным образом арендных) прав на земельные участки, с тем, однако, чтобы последние оставались объектом государственной (публичной) собственности. Однако законодательство о приватизации в реальности сделало объектами права частной собственности земель- ные участки, в связи с чем надобность в указанных ограниченных вещных правах, по мнению законодателя, отпала. При этом не было
 
 

учтено, во-первых, что объем частной собственности на землю по- ка остается в целом незначительным (менее 10%); во-вторых, что все желающие субъекты права все равно не смогут быть собственниками земли, в связи с чем неизбежно существование различных ограничен- ных вещных прав на земельные участки.
Названные вещные права могли и могут возникать только в отно- шении земельных участков, находящихся в государственной и муни- ципальной (публичной) собственности. Этим они принципиально от- личаются от своих исторических аналогов – римского эмфитевзиса и российского чиншевого права1, касавшихся лишь частных земельных участков. Поэтому и основанием их возникновения служит акт пуб- личной власти. По содержанию они совпадают, различаясь лишь субъ- ектным составом. Они предоставляют возможность владеть и пользо- ваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установленных законодательством и актом о предоставле- нии такого участка. Для субъектов обоих названных прав исключена ранее существовавшая возможность распоряжения соответствующими земельными участками, кроме возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом вла- дении (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК).
Названные вещные права включают правомочие на возведение на соответствующем земельном участке зданий, сооружений и других объ- ектов недвижимости. Правда, от классических конструкций это «пра- во застройки» принципиально отличается тем, что в соответствии с п. 2 ст. 269 ГК собственником таких объектов становится пользователь зе- мельного участка (субъект соответствующего ограниченного вещного права), а не его собственник (публично-правовое образование), иначе речь могла бы идти о разновидности «национализации».
Это положение вновь подтверждает, что в условиях господства го- сударственной (публичной) собственности на землю не может действо- вать классический принцип superficies solo cedit («строение следует за землей», т.е. принадлежит собственнику земельного участка). Неиз- бежный в этих условиях разрыв права собственности на землю и на находящееся на ней строение влечет ряд сложных юридических про- блем, ибо здание (строение) не может существовать в отрыве от зем-
 
 
 

ли. Отсюда и искусственные по сути «ограниченные вещные права» на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Выход из этой ситуации – приватизация земли собственниками находящих- ся на ней зданий, строений и сооружений (ст. 36 ЗК), также являю- щаяся неизбежным следствием принципа «единства судьбы земель- ных участков и прочно связанных с ими объектов» (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК), по сути отражающего требования принципа superficies solo cedit. Ведь ограниченные вещные права существуют и развиваются в усло- виях частной, а не публичной собственности на землю.
Право застройки чужого земельного участка (аналог римского су- перфиция) заключается в возможности возведения на нем зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости, которые по традиционным, классическим воззрениям не становятся собственно- стью застройщика, а находятся у него на ограниченном вещном пра- ве. В действующем законодательстве право застройки как самостоя- тельное ограниченное вещное право отсутствует (примечательно, что оно прямо закреплялось в ГК 1922 г. и было исключено из него лишь в 1949 г.) и пока лишь составляет правомочие некоторых других огра- ниченных вещных прав1. В будущем его появление представляется не- избежным в связи с развитием отношений частной собственности на землю. Базой для него может служить имеющаяся уже сейчас общая возможность любого, в том числе частного, собственника земельно- го участка «разрешать строительство на своем участке другим лицам» (п. 1 ст. 263 ГК), хотя сама по себе она и не порождает у застройщика какого-либо вещного права на строение2.

3.Ограниченные  вещные права

по использованию чужих жилых помещений
Ограниченные вещные права пользования жилыми помещения- ми по сути имеют в своей основе юридическую конструкцию лично-
 
 
 

го сервитута. В принципе речь должна была бы идти о разновидности узуфрукта, т.е. вещного права на получение выгод (в том числе плодов и доходов) от использования чужой недвижимой вещи при сохране- нии ее субстанции. В отличие от обычных сервитутов узуфрукт преду- сматривает обязанность собственника обремененной им недвижимо- сти совершать определенные действия в пользу управомоченного лица (узуфруктуария), например предоставлять ему вещь для использова- ния, производить определенные выдачи или выплаты и т.п. Однако как особое вещное право узуфрукт неизвестен российскому законода- тельству, пока ограничившемуся закреплением наиболее простой фор- мы – вещного права пользования чужим жилым помещением (анало- гом другого римского сервитута – «права проживания», habitatio).
Прежде всего это право пожизненного пользования жилым помеще- нием (жилым домом, его частью, квартирой и т.п.) или иным объек- том недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое воз- никает у граждан на основании либо договора купли-продажи недви- жимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 602 ГК; ст. 34 ЖК), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК; ст. 33 ЖК). Содержание данного права также определено законом, а не договором или завещательным отказом и заключается в возмож- ности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому ли- цу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужого недвижимо- го имущества, исключающем для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом. Это право сохраняет- ся за управомоченными лицами (пользователями) независимо от воз- можной впоследствии смены собственника недвижимости и пользу- ется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимо- сти, находящимся в частной собственности.
Далее, речь могла бы идти о правах членов семьи собственника жилого помещения, за которыми закон признает «право пользования этим поме- щением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством» («наравне с его собственником»). Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей в принципе не зависит от воли собствен- ника жилья, а гражданско-правовое оформление этих отношений ст. 292 ГК первоначально вполне отвечало признакам вещных прав.
Однако впоследствии юридическая природа данного права прин- ципиально изменилась: переход права собственности на жилье к дру- гому лицу, а также прекращение семейных отношений с собственни-
 
 

ком жилья по общему правилу стали основанием для прекращения на- званного права (п. 2 ст. 292 ГК в редакции от 30 декабря 2004 г. и п. 4 ст. 31 ЖК). Иначе говоря, оно лишилось характерного для вещных прав «права следования», которое сохранилось только для отдельных, исключительных случаев (ст. 19 Вводного закона к ЖК), лишь приме- нительно к которым еще можно говорить о вещно-правовой природе названного «права пользования»1. По общему же правилу рассматри- ваемое право стало обязательственным, а не вещным.
К ограниченным вещным правам не относятся также ни право чле- на жилищного или иного потребительского кооператива на кварти- ру, дачу или иной объект недвижимости, принадлежащий коопера- тиву до полной уплаты гражданином паевого взноса2, ни право нани- мателя жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда3. В первом случае речь идет не о вещных, а о корпоративных отношениях, осно- ванных на членстве гражданина-пайщика в соответствующем коопе- ративе. Во втором случае следует учесть не только отсутствие некото- рых обязательных признаков вещного права, но и то обстоятельство, что рассматриваемый «жилищный наем» в действительности юриди- чески оформляет бесплатное распределение государственного или му- ниципального жилья4, а не объективно необходимое участие одного лица в праве частной собственности другого.

4.Обеспечительные вещные права

Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся залоговое право и право удержания.
 
 
 

Объектом обоих названных прав могут являться как недвижимые, так и движимые вещи (а объектом залога – и некоторые имуществен- ные права), а в их содержание входит возможность принудительной реализации соответствующих вещей помимо воли их собственника, т.е. прекращение самого основного вещного права – права собствен- ности. Оба этих обстоятельства не имеют места в отношении других видов ограниченных вещных прав. Названные особенности залога (и весьма близкого к нему института удержания) обусловили давние, но не прекращающиеся до сих пор теоретические споры о его вещ- но-правовой или обязательственно-правовой природе1.
Залогодержателю принадлежит определенное непосредствен- но законом, а не соглашением сторон право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества преимуществен- но перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК). Это право обреме- няет предмет залога, следуя за ним вне зависимости от смены его собственника; более того, остающийся собственником залогодатель по общему правилу вправе распоряжаться предметом залога толь- ко с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК). Залогодержатель может также защищать свое право от всяких посягательств любых лиц, включая и собственника-залогодателя, от которого залоговый кредитор при определенных условиях вправе даже истребовать за- ложенную вещь или добиваться устранения препятствий в осуще- ствлении своего права (ст. 347 ГК). Все это говорит о вещно-право- вой природе залога.
Вместе с тем основное назначение залогового права в отличие от других ограниченных вещных прав изначально состояло не в обес- печении доступа к использованию чужого недвижимого имущества, а в обеспечении потребности в кредите, возврат которого гарантирован вещью («реальный» кредит). Иначе говоря, залог по самой своей при- роде зависел от основного – обязательственного (кредитного) право- отношения, обеспечивая его. В дальнейшем потребности развитого имущественного оборота расширили цели существования залогового права, оторвав его от обязательственного отношения и сделав само- стоятельным институтом путем введения возможности «абстрактного обременения недвижимости, не находящегося в зависимости от обя-
 

 

зательственного требования»1. Наше гражданское право пока прямо не признает таких возможностей и традиционно рассматривает залог в строго обеспечительном смысле (хотя появление и оборот различ- ных видов ипотечных ценных бумаг свидетельствуют о том, что и оно начинает эволюционировать в этом направлении).
Разумеется, договор залога, подобно договору купли-продажи, порождает не только вещные, но и ряд обязательственных отноше- ний между залогодателем-должником и залогодержателем-кредито- ром (например, об условиях использования и хранения заложенного имущества, его страхования и т.д.). Однако их наличие не превраща- ет само залоговое право ни в «смешанное», «вещно-обязательствен- ное», ни тем более в чисто обязательственное, как нередко утвержда- ется в современной отечественной литературе2. Оно остается абсо- лютным вещным правом, вполне отвечающим всем отмеченным ранее признакам ограниченных вещных прав. Такой взгляд на это право общепринят и в зарубежной европейской цивилистике.
Близок к залогу по своей юридической природе такой способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, как удержание вещи, подлежащей передаче неисправному контрагенту по договору (ст. 359 ГК). Права кредитора, удерживающего у себя вещь должни- ка до исполнения последним соответствующих обязательств, анало- гичны правам залогодержателя (ст. 360 ГК). Они также сохраняются при смене собственника вещи (т.е. включают в себя «право следо- вания») и подлежат абсолютной правовой защите от вмешательства любых третьих лиц, включая собственника. Поэтому и право удер- жания представляет собой ограниченное вещное право3.


назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!


Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!


+


Образцы заявлений

Законодательство