Случаи, когда застройщики по тем или иным причинам затягивают стройку и нарушают обязательства по своевременной передаче дольщикам объектов долевого строительства, носят массовый характер. Причины разные: бумажная волокита на этапе получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, неисполнение своих обязательств подрядчиками, недобросовестность самого застройщика.

Однако, даже если просрочка вызвана объективными обстоятельствами, сопровождающими трудоемкий процесс строительства, это не освобождает застройщика от предусмотренной законом ответственности.

Закон № 214-ФЗ, регулирующий отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, предоставляет ценный инструментарий для защиты прав и законных интересов дольщиков.

  Меры ответственности застройщика при нарушении обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором ДДУ срок, зависят от того, осуществлена ли передача объекта долевого строительства дольщику или же свое обязательство застройщик так и не исполнил.

Вариант 1. Если объект долевого строительства передан дольщику по акту с той или иной просрочкой, дольщик вправе требовать от застройщика:

• уплаты законной неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик - физическое лицо, неустойка подлежит уплате застройщиком в двойном размере;
• возмещения сверх неустойки причиненных убытков (к убыткам дольщика, к примеру, можно отнести плату за вынужденный наем жилья до передачи объекта, повышенные проценты по кредиту и т.д.);
• компенсации морального вреда.

  Предположим, цена жилья, приобретенного дольщиком, составила 8 500 000 рублей, а период допущенной застройщиком просрочки 180 дней (полгода). Эти полгода дольщик вынужден был арендовать квартиру стоимостью 30 000 рублей в месяц.

Размер имущественных требований дольщика к застройщику в этом случае составит примерно 1 300 000 рублей.

  При этом, неисполнение требований дольщика в добровольном порядке чревато для застройщика штрафом в размере 50 % от присужденной судом в пользу дольщика суммы. То есть в случае обращения дольщика в суд, к застройщику будут предъявлены требования уже на сумму 1 950 000 рублей + судебные издержки.

Вариант 2. Если объект долевого строительства дольщику не передан, и просрочка составляет более двух месяцев, дольщик вправе:

• действовать в соответствии с вышеописанным вариантом;

либо

• расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке (направив застройщику уведомление), а также потребовать от застройщика:
• возврата всех уплаченных в счет договора денежных средств;
• уплаты процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования от уплаченных денежных средств (если дольщик - физическое лицо, проценты подлежат уплате в двойном размере; начисляются со дня внесения денежных средств дольщиком до дня их возврата застройщиком);
• возмещения причиненных убытков (к которым можно отнести разницу между ценой жилья в договоре и текущей стоимостью аналогичного жилья);
• компенсации морального вреда.

  При приведенном выше «раскладе» (цене договора 8 500 000 рублей и просрочке 180 дней) и истечении, допустим, 2-х лет с даты заключения ДДУ и его оплаты, размер имущественных требований к застройщику в случае одностороннего расторжения договора составит около 4 350 000 рублей. В случае обращения дольщика в суд, сумма требований увеличится примерно до 6 600 000 рублей (штраф + судебные издержки).

  Выбор варианта действий при просрочке застройщиком передачи объекта долевого строительства полностью принадлежит дольщику, при этом целесообразно учитывать особенности конкретной ситуации, в частности, причины затягивания строительства, заинтересованность в самом объекте.

  Необходимо понимать, что, если объект недвижимости фактически возведен, а срыв сроков произошел, к примеру, из-за неполадок с инженерными сетями или благоустройством придомовой территории, существенных поводов для беспокойства нет.

  Если же причины просрочки серьезные (например, вызваны отсутствием у застройщика денег на завершение строительства, нахождением его в процедуре банкротства), и становится очевидным, что стройка «заморожена» на неопределенный срок, участнику долевого строительства следует как можно скорее предпринять меры для защиты своих прав и интересов.

  Для того, чтобы правильно оценить ситуацию, сложившуюся в связи со строительством объекта недвижимости по договору ДДУ, и выбрать наиболее эффективный способ защиты прав и тактику действий, дольщику следует заручиться профессиональной помощью.

Специалисты "Региональный центр правовой безопасности" оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

• проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
• составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
• представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
• представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.