Покупка квартиры у юридического лица отличается достаточно сложной процедурой оформления документов. Связано это с тем, что необходимо получить дополнительное согласие всех учредителей юридического лица на совершение сделки купли-продажи.

Покупка квартиры у юридического лица: особенности сделки

Для юридических лиц в форме АО или ООО законодательно предусмотрен особый порядок сделок с ценным имуществом. Сделки, которые связаны с отчуждением такого имущества, называются крупными.

Для того чтобы сделка была признана крупной, стоимость продаваемого имущества должна составлять не менее 25% от балансовой стоимости активов организации.

Кроме этого, уставом общества может быть предусмотрено отнесение к такой категории сделок договоров по продаже недвижимого имущества.

Прежде чем совершать крупную сделку, генеральный директор должен согласовать ее с остальными участниками общества и получить одобрение. Такое согласие должно дать либо собрание акционеров, либо совет директоров.

Зачем необходимо такое согласие? Всё очень просто: генеральный директор является единоличным исполнителем всех сделок, но зачастую стоимость недвижимости может составлять более половины активов общества. И для того чтобы не стать банкротом, введен сдерживающий механизм для руководителя организации в виде разрешения на совершение крупной сделки.

А если такую сделку совершить без согласия? Тогда она может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласитесь: приятного в возникшей ситуации будет мало.

Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры у юрлица?

Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.

Документами для подтверждения согласия на совершение сделки могут являться:

• выписка из протокола собрания;
• протокол собрания;
• письменное согласие в произвольной форме.

Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать легко.

Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.

Все довольны: вы — новой квартирой, продавец — полученными деньгами… Проходит определенное время, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Всё же честно!

А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира была продана незаконно.

Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.

Как уберечься от мошеннических схем при покупке квартиры у юридического лица?

Чтобы предотвратить описанную выше ситуацию, можно поступить следующим образом.

Во-первых, присутствовать на заседании общего собрания директоров, если такая возможность имеется. Если нет, то внимательно изучите процедуру принятия решений коллегиальным исполнительным органом: как должно оформляться согласие, каков кворум собрания и т.д.

Во-вторых, по возможности нужно показать весь пакет документов по сделке специалистам в области договорного права (или риэлтору).

В-третьих, еще на стадии переговоров проверьте учредительные документы организации и правоустанавливающие документы на недвижимость: действительно ли она находится в собственности, а не в аренде.

Далее попросите выписку из ЕГРН (бывший ЕГРП) на предмет наличия на квартире ареста, залога и т. д. Если вы обнаруживаете, что квартира участвовала в судебном разбирательстве, вспомните Гражданский кодекс и обратите внимание на то, что срок исковой давности по спорам — 3 года, поэтому к покупке такой квартиры стоит отнестись внимательно.

Для успокоения запросите еще одну справку — выписку из домовой книги. По ней вы сможете увидеть, кто зарегистрирован в квартире. Если вам встречается упоминание о несовершеннолетнем ребенке, требуйте согласия органа опеки на совершение сделки.

Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?

Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.

Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.

Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.

Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.

Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.