Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуСделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, на сегодняшний день не редкость; но вот покупка квартиры, полученной по наследству, все же встречается реже. Опасаться этого не стоит, но внимательнее отнестись к процессу оформления недвижимости в собственность не помешает!
Основной проблемой при приобретении квартиры, которая была получена по наследству, является то, что вместе с недвижимостью вы можете «приобрести» имущественные претензии лиц, чьи права были нарушены при «распределении» наследства.
По общему правилу, наследование происходит по закону и по завещанию. Если наследодатель не оставил никакого завещания, то в дело «вступают» несколько очередей наследников. Первыми, кто может претендовать на получение наследства, являются ближайшие родственники умершего – дети, родители, супруги.
На практике могут встречаться следующие ситуации:
На самом деле таких ситуаций довольно большое количество. Поэтому если вы все же решились на приобретение квартиры, полученной по наследству, будьте готовы к неожиданностям.
Это связано с тем, что нотариусы не должны проверять круг наследников, то есть они «доверяют» тем, кто заявил о своем праве на вступление в наследство.
Кроме того, законодателем подразумевается, что срок в 6 месяцев, который проходит с момента смерти гражданина и до открытия наследства, вполне достаточен для того, чтобы «объявились» все, кто хотел.
А если речь идет о тех, кто проживает за границей или отбывает наказание? Они физически не смогут приехать за столь короткий срок в силу объективных причин.
Кроме того, несмотря на то, что закон негласно устанавливает «приоритет» в наследственных вопросах за завещанием, есть категории граждан, которым доля в наследстве положена. К ним относятся: несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители умершего и т.д. Поэтому даже если завещание составлено правильно, но такие «родственники» обнаружатся, суд обязан выделить им долю, пусть и в уже проданной квартире.
Кроме этого, возможны случаи, когда продавца признают недостойным наследником в соответствии с законодательством. И, несмотря на то, что сделка уже почти «закончена», квартира возвращается ее «законному» владельцу.
Получается следующее: недовольный гражданин подает заявление в суд, суд удовлетворяет его иск и новому собственнику необходимо освободить помещение. Безусловно, он может потребовать деньги с продавца, но, как правило, они уже потрачены. Остается надежда на работу отдела судебных приставов и на то, что у бывшего продавца есть какое-либо имущество или депозит, которое можно «перевести» в деньги.
Но это еще не все! В соответствии с законодательством, если в собственности недвижимость менее 3 лет, то при продаже за это уплачивается налог; налогом не облагаются суммы до 1 млн. руб. Соответственно, продавец слезно вас просит указать в договоре именно такую сумму. Вы идет у него на поводу и пишете все, что он хочет. Вам-то какая разница? А разница есть. В случае возникновения судебных тяжб и «отзыва» у вас квартиры, вы можете потребовать назад только ту сумму, которая указана в договоре.
И, наконец, третий возможный «негативный» вариант развития событий. В завещании наследодатель оформил завещательный отказ: да, он передает в собственность квартиру своему сыну, но тот должен предоставить право пользования ей его матери до конца ее жизни. Вот и получается ситуация: вы покупаете квартиру… а там еще и мама в подарок!
Прежде чем подписывать договор купли-продажи, необходимо изучить всю «историю» квартиры.
Это возможно сделать несколькими способами:
Далее интересуемся «судьбой» наследства и всеми претендентами. Если у умершего был один сын, и все имущество досталось ему, то судебные споры в данном случае вряд ли будут, но если все имущество завещано, например, гражданской супруге, с которой умерший жил последние годы, то тут стоит подумать!
Также необходимо убедиться, действительно ли имели место быть завещательные отказы от наследства, как утверждает продавец квартиры. Эту информацию можно получить только в нотариальной конторе.
Если наследников несколько, то в договоре купли-продажи каждый расписывается сам за себя. На практике возможна ситуация, когда наследники оформляют доверенность на одно лицо с правом предоставления их интересов. Тогда вам необходимо проверить содержание доверенности и обратить особое внимание на то, какие «действия» разрешены представителю: например, может ли он подписывать договор и получать по нему деньги.
Не забывайте про проверку личности самого продавца: действительно ли он является тем, за кого себя выдает? Для этого можно обратиться в паспортный стол.
Но и это не главное. Самое важное, от чего стоит отталкиваться – это удостоверение факта смерти владельца квартиры. Вполне возможно, что он просто пропал без вести или находится в длительной командировке. Поэтому запросите у продавца оригинал свидетельства о смерти или решения суда (если он был признан умершим).
Самое простое, на что горазды мошенники – это подделка завещания. Для удостоверения это факта можно обратиться к нотариусу.
Очень часто недобропорядочные граждане представляют договор дарения, мены и т.д., согласно которым умерший успел «передать» им недвижимость до смерти. Но в большинстве случаев эти документы поддельные.
Рассмотрим следующую схему: за престарелым человеком вдруг начинает «ухаживать» внезапно объявившийся дальний родственник (квартирант, соседка и т.д.). Обманным путем мошенник подписывает генеральную доверенность на право распоряжения квартирой. После смерти владельца, до момента вступления в наследство остальных родственников, мошенник «избавляется» от квартиры, перепродавая ее третьим лицам, а сам исчезает. В последствии все судебные процессы будут вестись с новым владельцем, так как мошенника уже и след простыл!
И, наконец, самая «черная» схема – это когда гражданина заставляют написать завещание в пользу третьего лица, а потом от него избавляются.
Очень часто встречаются ситуации, когда несколько наследников отказываются от наследства в пользу одного гражданина. В данном случае можно выяснить причину отказа: все ли так хорошо, как кажется на первый взгляд?
Ни в коем случае не занижайте цену за квартиру, даже если вас об этом слезно просит продавец. Рассматривайте всегда самый «плохой» вариант: возможно, что «объявятся» наследники, и квартиру у вас заберут. Какое возмещение вы получите тогда?
Уменьшить риск потерь можно еще одним способом: застраховать сделку так называемым «титульным страхованием». То есть, если вы утратите право на недвижимость, страховая компания будет обязана возместить вам все затраты.
Кстати, о цене! Неужели вас не насторожит, если квартира будет стоить процентов на 20% ниже средней стоимости аналогичной недвижимости по региону? А должно насторожить! Хотя недобросовестные продавцы могут оправдать такую срочность необходимостью уехать в другой город, срочной оплатой операции и т.д.
Доверенность! Какие риски ожидают с этой стороны?
Во-первых, не соглашайтесь на сделку купли-продажи по доверенности, если вас не хотят знакомить с собственником по разным причинами (болезнь, командировка и т.д.).
Во-вторых, доверенность отменяется в одностороннем порядке; и если на момент подписания договора она действовала, то уже после передачи денег собственник может ее отменить. А потом пойти в суд и потребовать признание сделки недействительной.
Одним из главных обстоятельств совершаемой сделки можно считать дееспособность продавца. Вполне возможны и такие случаи, когда продавец оформляет сделку купли-продажи, а потом сам же идет в суд и оспаривает сделку.
Остановимся здесь более подробно. Итак, суд выносит решение в пользу недееспособного и возвращает ему квартиру. До момента «перерегистрации» в квартире, по сути, могут проживать и старые, и новые владельцы. Но покупатели оказываются в ситуации, когда они являются правообладателями, но не могут распоряжаться судьбой квартиры. Что делать?
Денежные средства уже потрачены, никакого имущества у продавца нет, из квартиры его не выселишь и арест не наложишь…Поэтому в данном случае есть риск потерять если не все деньги, выплаченные по договору, то большую их часть.
Как проверить дееспособность гражданина? Обратиться в диспансер (психоневрологического профиля) или, как минимум, попросить показать водительское удостоверение.
«Множественные» продажи одного объекта недвижимости, к сожалению, сегодня не редкость. На руку недобросовестным продавцам, прежде всего, юридическая неграмотность граждан и желание сэкономить.
Многие «черные» риэлторы рассуждают следующим способом: если квартиру перепродать несколько раз, то последний покупатель будет «добросовестным», и у него уже никто не отнимет квартиру.
На самом деле это не так: если недвижимость изначально была изъята у владельца незаконным путем, то, несмотря на количество ее будущих владельцев, собственник может вернуть ее себе. Здесь вам очень пригодится выписка из ЕГРП.
Все мы помним, что любая перепланировка в квартире должна быть узаконена. Так почему бы нам для того, чтобы убедиться, что все в порядке, не изучить документы из БТИ?
Хотя такие документы можно получить только собственнику или лицам, с ним зарегистрированным. При наличии правоустанавливающих документов эту проблему можно решить: приезжаете в БТИ с продавцом и объясняете ситуацию на месте. После уплаты госпошлины за справку, вам ее выдадут.
Внимательно читаем договор: все данные квартиры должны быть отражены в соответствии с правоустанавливающими документами; проверьте все еще раз (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?).
Отдельная тема – расчеты за квартиру.
Возможны три варианта:
Многолетняя практика показывает, что последний вариант – самый безопасный и пользуется спросом у «знающих» граждан.
Не забудьте после передачи денег взять расписку с продавца. Она оформляется в простой письменной форме с указанием переданной суммы, цели передачи, ФИО и паспортных данных продавца.
Еще один момент: проверьте по домовой книге, не проживают ли в квартире лица, которых, во-первых, нельзя выселить без согласия специального органа (например, несовершеннолетние дети), а, во-вторых, которые имеют право пожизненного проживания (например, был завещательный отказ в пользу сестры мужа и т.д.).
Но выписка из домовой книги должна быть расширенной, так как в обычной выписке вы не увидите информацию о гражданах, которые были выписаны «временно», например, на время прохождения воинской службы или отбывания наказания в местах не столь отдаленных.
Наследник состоит в браке? Если да, то требуем с него нотариально удостоверенное согласие жены/мужа на совершение сделки купли-продажи. Если супруги развелись, но квартира была куплена во время брака, все равно требуется вышеуказанное согласие.
Приобретать квартиру, полученную по наследству, или нет – ваше право. Но, несмотря на все сложности в оформлении документов и «подводные» камни при заключении сделки, зачастую можно найти довольно неплохой вариант недвижимости, который не будет стоить бешеных денег из-за того, что наследники хотят побыстрее получить «куш» и разделить его между собой.
И, наконец, если хотите совсем обезопасить себя от всех негативных моментов, запомните: срок исковой давности по наследственным делам – 3 года; поэтому по истечении этого времени требования к имуществу предъявляться не могут. Безусловно, есть исключения из правил, но они незначительны.
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста