Когда по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения такая операция признается реализацией и доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу образует стоимость обмениваемого недвижимого имущества (ст. 567 ГК РФ; п. 1 ст. 39, пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208, п. п. 3, 4 ст. 210 НК РФ; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).
Каждая сторона договора мены признается продавцом той недвижимости, которую обязуется передать, и покупателем той, которую обязуется принять в обмен. При определенных условиях у каждой из сторон возникает право на имущественные налоговые вычеты.
Виды имущественных вычетов по договору мены квартир
В случае заключения договора мены квартир возможны следующие имущественные вычеты (пп. 1, 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220НК РФ):
1) в размере доходов от реализации квартиры, но не более 1 млн руб.;
2) в размере расходов на приобретение квартиры, но не более 2 млн руб.;
3) в размере расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), но не более 3 млн руб. (с 2014 г.).
Примечание. Как правило, обмениваемое имущество предполагается равноценным (п. 1 ст. 568 ГК РФ). В ином случае одной из сторон договора приходится доплачивать другой стороне разницу в стоимости квартир. Для этого могут использоваться и заемные (кредитные) средства.
Воспользоваться имущественными вычетами при обмене квартирами можно в том же порядке, что и при обычной покупке (продаже) недвижимости. Для этого вы должны иметь статус налогового резидента РФ и получать доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организациях) (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).
Имущественный вычет при реализации квартиры по договору мены
При реализации по договору мены квартиры, которая не использовалась вами в предпринимательской деятельности и находилась в вашей собственности менее трех или менее пяти лет (в зависимости от времени или оснований ее приобретения), вы можете по своему выбору уменьшить свой налогооблагаемый доход (п. 17.1 ст. 217, п. п. 3, 4 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ):
- либо на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору мены (доход от реализации квартиры), но не более 1 млн руб.,
- либо на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению данной квартиры.
Обратите внимание!
Если квартира находилась в вашей собственности в течение указанных сроков владения и более, доходы от ее реализации по договору мены не облагаются НДФЛ и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).
По общему правилу срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на нее. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Сумма дохода от реализации квартиры определяется в соответствии с договором мены. Если вы обмениваете квартиру, приобретенную после 01.01.2016, доход от ее реализации нужно сравнить с ее кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если сумма дохода от реализации квартиры по договору мены меньше указанной величины, то именно последняя учитывается при обложении НДФЛ. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).
Налоговый вычет вы можете получить, подав налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором состоялся обмен квартирами (п. 7 ст. 220, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Имущественные вычеты при приобретении квартиры по договору мены
При приобретении на территории РФ квартиры по договору мены вы имеете право уменьшить свой налогооблагаемый доход на следующие виды расходов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ):
1) на приобретение квартиры в размере, не превышающем 2 млн руб. Как правило, размер вычета равен стоимости квартиры согласно договору мены, если ее оценка сторонами не более 2 млн руб.;
2) на погашение процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение такой квартиры, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования указанных займов (кредитов). Размер вычета ограничен 3 млн руб., если заем (кредит) получен начиная с 2014 г. По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях их рефинансирования, имущественный вычет предоставляется без ограничения.
Обратите внимание!
Имущественный вычет в части расходов на приобретение жилья, оплаченного за счет средств работодателя или иных лиц, материнского капитала или из бюджетных средств, не предоставляется (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на последующие годы. При этом, если квартира приобретена вами в 2014 г. или позднее, воспользоваться им можно и при приобретении другой недвижимости. Однако вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта (п. п. 8, 9, 11 ст. 220 НК РФ; п. п. 1 - 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).
Указанные имущественные вычеты вы можете получить (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):
- у работодателя - до окончания календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при наличии вашего письменного заявления о предоставлении вычета и полученного в налоговом органе уведомления о подтверждении вашего права на имущественные вычеты;
- в налоговом органе - по окончании календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при представлении вами декларации 3-НДФЛ.
Пример. Расчет НДФЛ с применением имущественных вычетов при обмене квартир по договору мены
Налогоплательщик по договору мены обменял в 2017 г. квартиру, полученную им по наследству в этом же году, на другую квартиру. Стороны оценили каждую квартиру в 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 10 000 000 руб.
Кредитные средства на приобретение квартиры по договору мены налогоплательщик не использовал, налоговый вычет на приобретение жилья ему ранее не предоставлялся.
При расчете НДФЛ по договору мены налогоплательщик может применить следующие имущественные вычеты:
- при реализации квартиры в размере 1 000 000 руб.;
- на приобретение квартиры в размере 2 000 000 руб.
Доход от реализации квартиры (4 000 000 руб.) меньше ее кадастровой стоимости на 01.01.2017, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (7 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7)), поэтому НДФЛ рассчитывается с учетом последней величины.
Налогооблагаемый доход составит 4 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7 - 1 000 000 руб. - 2 000 000 руб.).
НДФЛ к уплате составит 520 000 руб. (4 000 000 руб. x 13%).
