Договор найма жилого помещения, в том числе квартиры, - это двусторонний договор, в котором в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения, а в качестве нанимателя - гражданин (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Собственником жилого помещения может быть как юридическое, так и физическое лицо. Договор найма заключается только в письменной форме и нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
Жилое помещение может находиться в собственности нескольких лиц (общая собственность). Пользование и распоряжение общим имуществом возможны только с согласия всех его собственников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому следует иметь в виду, что договор найма в этом случае должны подписать все сособственники.
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру
С 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), выданной Росреестром.
С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
До 31.01.1998 сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре купли-продажи, дарения, мены и т.п., заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.
Собственник квартиры может предъявить свидетельство о праве на наследство. Этот документ также свидетельствует о праве на это жилое помещение. Принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента его открытия независимо от времени его государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).
Рекомендуем потенциальному нанимателю квартиры получить в Росреестре выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющую, кто на данный момент является собственником, на основании какого документа и нет ли каких-либо обременений на квартиру. Такая выписка предоставляется любому заинтересованному лицу за плату (ч. 1 ст. 62, ч. 2 ст. 63 Закона N 218-ФЗ).
Паспорт собственника либо доверенность на подписание договора найма
Со стороны наймодателя договор найма может подписать как сам собственник жилого помещения, предъявив свой паспорт, так и его представитель, действующий на основании доверенности, которую целесообразно заверить нотариально. Соответственно, в доверенности такое полномочие должно быть указано.
Перед подписанием договора найма квартиры нанимателю следует тщательно проверить представленные наймодателем документы, чтобы убедиться, что именно наймодатель является собственником квартиры.
