Институт сервитута на земельный участок известен еще со времен римского права. Но если ранее его «основное» назначение было в извлечении прибыли для владельца участка, то сегодня сервитут на земельный участок является одним из способов реализации права пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом.

Частный сервитут на земельный участок

Сервитут – это один из видов обременений, налагаемых на земельный участок, который заключается в праве ограниченного пользования третьим лицом участком земли.

Земельный кодекс в статье 23 выделяет 2 вида сервитутов: государственный и частный сервитут на земельный участок.

Сервитут на земельный участок может быть установлен несколькими способами:

• по договоренности сторон;
• на основании судебного решения;
• в порядке, установленном законом.

Независимо от «формы» образования, сервитут должен быть зарегистрирован.

Важно отметить, что сам по себе частный сервитут на земельный участок ни в коем случае не может быть предметом сделки по продаже, договора залога и не может быть передан лицам, не являющимся собственником недвижимого имущества, для обеспечения доступа к которому сервитут и был установлен.

Итак, собственник участка (иного недвижимого имущества) вправе потребовать от собственника соседнего (или иного) участка установления частного сервитута, то есть «попросить» его воспользоваться имуществом для осуществления своих целей.

Сервитут на земельный участок обычно устанавливается в следующих целях:

• обеспечения возможности прохода или проезда по чужому участку;
• обеспечения возможности проведения системы водоснабжения или канализации;
• обеспечения возможности проведения линий электропередач;
• другие ситуации, когда иным способом нужды собственника другого участка не смогут быть обеспечены.

Таким образом, частный сервитут на земельный участок может быть установлен по взаимному согласию сторон. Если согласие отсутствует, или стороны не пришли к взаимному компромиссу, то «нуждающаяся» в установлении частного сервитута на земельный участок сторона вправе подать соответствующее заявление в суд.

Но в данном вопросе законодателем предусмотрены некоторые ограничения. Так, частный лесной сервитут может быть установлен только по решению суда, договору или акту органов государственной власти; частный водный сервитут – на основании договора и решения суда.

Как установить частный сервитут на земельный участок?

Сервитут на земельный участок относится к категории вещных прав и продолжает существовать до тех пор, пока существует право собственности на участок.

Владелец сервитута называется «управомоченным лицом», а тот, на чьем участке сервитут установлен, – «обязанной стороной».

Соответственно, и с этой точки зрения можно разделить объем имеющихся у них прав: управомоченное лицо может только пользоваться частным сервитутом, а обязанная сторона – распоряжаться.

В Гражданском кодексе предусмотрено право владельца земельного участка, на котором расположен сервитут, требовать плату за пользование сервитутом. Но в данной статье есть оговорка: «если законодательством не установлено иное». Здесь имеется в виду, что возможно бесплатное установление частного сервитута на земельный участок, но такого варианта законом еще не предусмотрено.

Как было сказано ранее, частный сервитут может быть установлен либо по соглашению сторон, либо на основании судебного решения.

Государственная регистрация сервитута проводится по заявлению, которое подается в территориальный орган Росреестра от правообладателя, сторон договора или лица, уполномоченного в соответствии с нотариально заверенной доверенностью на осуществление регистрационных действий либо по требованию пристава-исполнителя (в случае наличия решения суда).

Вместе с заявлением предоставляются следующие документы:

1. Документ, который подтверждает уплату государственной пошлины. Госпошлина в соответствии со статьей 333.33 НК РФ устанавливается для юридических лиц в размере 6 000 руб., для физических – 1 500 руб.
2. Документы, которые подтверждают полномочия представителя.
3. Соглашение об установлении сервитута (решение суда).
4. Кадастровый план земельного участка, на котором расположен сервитут, с отметкой о сервитуте.

При регистрации сервитута необходимо помнить следующее:

1. В случае если сервитут был установлен на весь участок, то кадастровый план при регистрации не предоставляется.
2. Собственник земельного участка после установления сервитута получает обременение на свой участок.
3. Если участок, на котором установлен сервитут, находится в общей собственности, то для его установления необходимо согласие всех собственников.
4. Сервитут без земельного участка самостоятельно не может быть отчужден.

Запись о сервитуте на земельный участок вносится в ЕГРН как вещное право и как один из видов ограничения.

В течение 5 рабочих дней со дня проведения процедуры регистрации сервитута о ней должен быть уведомлен правообладатель (если он не являлся заявителем).

Как прекращается сервитут на земельный участок?

Сервитут на земельный участок может быть прекращен в следующих случаях:

• По запросу владельца земельного участка, на котором сервитут располагается, если пропала необходимость его дальнейшего «содержания».
• По решению суда, если дальнейшее нахождение сервитута мешает пользоваться земельным участком его владельцу.

Соответственно, документами-основаниями для прекращения сервитута будет являться соглашение о прекращении сервитута или решение суда.

Стоит отметить, что сервитут следует судьбе вещи, для которой он является «обременением». То есть, если собственник участка решил его продать, то вместе с участком передается и сервитут.

Но, к слову сказать, для нового собственника это не будет «сюрпризом», так как сведения обо всех обременениях, налагаемых на земельный участок, содержатся в ЕГРН. Соответственно, в выписке из ЕГРН все это будет отражено.

Судебная практика по сервитутам на земельный участок

В случае если необходимо установить частный сервитут на земельный участок, а владелец земельного участка не хочет допускать этого и заключает соответствующее соглашение, то гражданин может обратиться в суд.

Но тут следует акцентировать свое внимание на том, что суд не может обязать собственника участка заключить соглашение об установлении сервитута; он всего лишь выносит решение, которое и будет являться основанием для регистрации обременения.

В резолютивной части решения в обязательном порядке должны быть перечислены все условия установления сервитута.

Высший Арбитражный суд установил, что суд вправе самостоятельно определить условия существования сервитута. В том числе, это касается вопросов проезда/прохода через участок, который бы устраивал обе стороны. Если суд не может вынести решение об установлении условий сервитута ввиду необходимости наличия специальных знаний, то он вправе назначить проведение соответствующей экспертизы.

В решении суда также должны быть указаны сведения, касающиеся пространственного расположения сервитута, которые должны быть достаточными для внесения сведений в ЕГРН.

В случае необходимости судом могут быть назначены кадастровые работы. Если их результат и границы установленного сервитута устраивают стороны, то суд выносит решение на основании заключения о проведении кадастровых работ.

Если у гражданина возникла необходимость в установлении сервитута на соседнем либо любом другом участке, то он должен обратиться только к собственнику данного участка. Ни арендатор, ни землепользователь таким правом не обладают. Но при этом требование об установлении сервитута вправе подать и землевладелец, и арендатор.

Что касается вопросов «оформления» соглашения об установлении сервитута на земельный участок, то судебная практика в данном вопросе едина: оно должно быть заключено в простой письменной форме. Несоблюдение этой формы влечет недействительность документа.

Минэкономразвития установило необходимые требования к содержанию соглашения:

• сведения о сторонах соглашения;
• «инициализация» недвижимого имущества, на котором расположен сервитут (его кадастровый номер, адрес, площадь и т. д.);
• цель и задача установления сервитута на земельном участке;
• пределы «действия» сервитута;
• размер платы за пользование сервитутом в случае ее наличия;
• иные условия соглашения, которые стороны посчитают нужными для включения в текст.

Вопрос о том, платным будет сервитут или бесплатным, вызывает все больше вопросов. Связано это, в первую очередь с тем, что на законодательном уровне нет единых рекомендаций по установлению цены за пользование участком в виде сервитута.

Одним из выходов из создавшегося положения может стать проведение оценки специально уполномоченной организацией и определение хотя бы примерной стоимости «пользования», которая впоследствии обговаривается сторонами.

***

Больше полезной информации — в рубрике "Земля".

 

Источники:

• Гражданский кодекс РФ
• Земельный кодекс РФ
• Налоговый кодекс РФ