Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристу
Юридически корректно составленное соглашение о ренте позволит старику достойно прожить остаток дней. А рентоплательщик реализует мечту о собственном жилье. Какие нюансы нужно предусмотреть, чтобы пожилому человеку не остаться без ухода и жилья, а второй стороне соглашения о ренте не лишиться и жилья и денег, выплаченных рентополучателю?
Что такое рента с пожизненным содержанием? Их всего три:
Пожизненное содержание с иждивением — это соглашение между участниками сделки, по условиям которого получатель ренты (пожилой собственник жилья) передает во владение плательщику ренты свою квартиру, дом, земельный надел, а тот обязуется за это содержать старика материально и обеспечивать ему должную заботу и уход. До тех пор, пока старик не отправится на аудиенцию к Господу.
Договор ренты и пожизненного содержания с полным иждивением регламентируется нормами . Подумывая составлять соглашение, необходимо не упускать из виду следующее:
Договор пожизненного содержания с иждивением заключают две стороны:
Рентный кредитор вправе бесперебойно получать денежные взносы со стороны должника на протяжении всей оставшейся жизни, равно как рассчитывать на крышу над головой, достойное питание и иное содержание, согласно подписанному соглашению.
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
В его обязанности входит передать право собственности, правда, с временным обременением, на свою бывшую квартиру.
Без так называемых, существенных условий, подробно изложенных в тексте соглашения о ренте, контракт заключить не получится. Нотариус откажется заверять такую, по сути, фиктивную бумажку. А в Росреестре посетителя с таким недодокументом отправят восвояси мгновенно.
Кроме существенных, соглашение о ренте содержит дополнительные условия.
Возможность досрочно расторгнуть соглашение. Выкуп ренты. Рентополучатель вправе предъявить претензии и разорвать деловые отношения, если больше одного года не получает положенных ему денег, квартира не ремонтируется и приходит вследствие этого в негодность, контрагент обанкротился, при иных нарушениях оговоренных контрактом ренты условий со стороны контрагента.
Плательщик пожизненной ренты тоже может потребовать прекращения сделки и выкупить ренту, заплатив откупные прежнему собственнику. Если, конечно, это не запрещено условиями соглашения. О таком решении оппонент уведомляется письмом за три месяца до прекращения платежей.
Прежде чем соглашение будет расторгнуто, плательщику придется компенсировать получателю определенную сумму. Сколько придется платить, напрямую связано с тем, был ли первоначальный взнос или квартиру передали бесплатно.
Выкупается рента деньгами, но значительную часть выкупа (стоимость квартиры) можно погасить, вернув квартиру обратно пожилому человеку. Старик, кстати, вправе и отказаться ее принимать.
Ответственность. Нарушая условия сделки (например, несвоевременно покупая продукты, приготавливая пищу, задерживая платежи и пр.) рентоплательщик рискует. Ведь «подопечный», кроме выкупа, вполне может потребовать и неустойку в 12% годовых.
Имуществу по вине рентоплательщика нанесен материальный вред? Убытки тоже придется оплачивать. И даже больше, чем может быть предусмотрено соглашением, если ущерб превышает указанную в нем сумму.
Возможность изменить условия по размерам платежей и объему услуг. Такое условие, прописанное в соглашении, позволит снизить потери из-за инфляции. Здесь может быть установлена привязка к стоимости доллара или ставке рефинансирования Центробанка.
Основные моменты, которые нельзя игнорировать в договоре:
Перед тем, как решиться подписывать соглашение о ренте, участникам сделки стоит лучше узнать друг друга. Причем не только в приватных беседах, но и опросив знакомых, коллег по работе, соседей по подъезду, которые много чего интересного могут поведать о будущем контрагенте. Если потенциальный рентный должник безвылазно пребывает в черном списке кредитных учреждений, или отсидел за мошенничество, лучше выбрать другого партнера. А если у возможного рентного кредитора за спиной выстроилась длинная очередь из наследников, стоит десять раз подумать, прежде чем соглашаться на сделку. После смерти такого контрагента, как правило, наследники заваливают суды исками об оспаривании договора ренты.
Перечислим выгоды и возможные потери от заключения подобного контракта.
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
К положительным моментам относят возможность дожить остаток дней в привычной родной квартире.
Продать, подарить, обменять на другую, сдать в аренду иным гражданам рентоплательщик без нотариально заверенного согласия кредитора эту жилплощадь не сможет.
Иждивенцу не стоит беспокоиться о квартплате, заполненности холодильника, медицинской помощи и иных заботах, которые гарантированно решит его «покровитель».
Рентный должник нарушает условия соглашения? Контракт можно расторгнуть, квартиру вернуть, да еще получить компенсацию в виде выкупа ренты.
Шанс получить свою крышу над головой в достаточно короткие сроки и по демократической цене, это хорошая мотивация для рентоплательщика. Деньги за ренту выплачиваются постепенно, что не перегружает его личный (семейный) бюджет. Это как покупка дорогого товара в рассрочку.
Даже если исполнять до буквы все условия сделки, можно столкнуться с тем, что «подопечный» попытается расторгнуть соглашение. В результате можно лишиться мечты о своем жилье да еще остаться без денег: условия выкупа могут сильно потрепать бюджет плательщика ренты. Кроме того, у подопечного могут вдруг образоваться наследники, настроенные крайне воинственно. Шансов отсудит квартиру у них немного, но судебная практика знает истории, когда родственникам покойного это удавалось.
Одинокие старики часто становятся безобидной мишенью для разного рода мошенников. Например, пожилой человек, имеющий квартиру, попадает в поле зрения агентства недвижимости, сотрудники которого не брезгают ничем в стремлении завладеть чужим имуществом. Они могут состряпать соглашение, при самом оптимистическом сценарии которого старик будет ежемесячно получать лишь копейки (пожилым людям сложно разобраться со всеми нюансами сделки).
Рентоплательщики тоже в зоне риска, если они свяжутся с риэлторами. Размер ежемесячных платежей может оказаться сильно завышенным, а деньги к рентополучателю будут попадать через сито мошеннических карманов.
Большой проблемой может стать для рентного должника и богатырское здоровье кредитора. Если он проживет еще лет двадцать, новенькая квартира, взятая в ипотеку, может оказаться дешевле старой хрущевки старика. Мало того, сам плательщик ренты может столько не протянуть и умереть раньше «подопечного».
Начинают с указания названия населенного пункта, где составляется договор, и даты. Затем вписываются полностью, не сокращая, персональные данные участников соглашения: ФИО, когда родились, реквизиты гражданских паспортов, адреса по прописке. Договор пожизненного содержания обязательно содержит:
Перечень не полный. По мере необходимости может дополняться другими положениями.
Документ несут к нотариусу, который внимательно изучает его и, если никаких несоответствий букве закона не находит, позволяет участникам расписаться, после чего заверяет бумагу и визирует своей рукой.
Рассчитывать на свою безусловную юридическую подкованность в вопросах составления имущественных соглашений чаще всего оказывается не более чем детской наивностью. Рента — дело серьезное. Поэтому лучше потратиться на юриста, который дока именно в вопросах оформления сделок с недвижимостью. Это избавит от многих проблем, которые однозначно возникнут в будущем, если участники соглашения о ренте допустят ошибку или не оговорят важные детали, а нотариус и регистратор не заметят допущенных недочетов.
говорит о минимальном размере ежемесячных выплат по ренте в два прожиточных минимума, установленных в регионе нахождения квартиры. Меньше этой суммы платить по ренте нельзя. Верхнего порога нет.
Плату определяют потребности получателя ренты. Ведь отдать в ренту единственное жилье соглашаются не от хорошей жизни. Размер ренты должен удовлетворять интересы получателя и не сильно обременять плательщика. Иначе сделке не бывать.
Денег должно хватать на еду, лечение, одежду, гигиенические средства и пр. мелочи жизни. Иногда должник по ренте обязуется похоронить своего покойного кредитора за свой счет и это решение также прописывается в контракте.
описывает возможность замены пожизненного содержания только рентой.
Механика оформления ренты жилья описывается . Поскольку рента относится к возмездным соглашениям, выяснение вопроса, сколько это будет стоить каждой стороне, становится основным. Но как определить цену ренты и содержания «подопечного» старика, методик нет, есть лишь стартовая величина в два минимума прожития, да предложение руководствоваться, как сказано в ст.603 ГКРФ, добросовестностью и разумностью.
Все расчеты по ренте с иждивением четко расписываются в соглашении. Речь не только о деньгах, как при чистой ренте — плати до последнего вздоха старика раз в месяц определенную сумму и все на том, — но и о благах нематериальных: уходе за получателем ренты, нередко тяжелобольным человеком, кормлении его, создании комфортных условий в квартире, и пр.
Несмотря на дружественные и благожелательные отношения, к которым стремятся участники, надеяться нужно только на факты. Поэтому любая выплата по ренте и трата на иждивение должна проходить через счет в банке. При необходимости можно распечатать выписку со счетов получателя и плательщика ренты и все доказательства расходов и приходов будут налицо. Если такое невозможно (старик, допустим, не может пользоваться пластиковой картой), придется брать расписку в получении наличных, заставлять получателя ренты расписываться на каждом чеке, а в конце месяца писать бумагу об отсутствии претензий к рентному должнику.
Пожизненную ренту всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно сделку признают ничтожной.
Нотариальный клерк потребует принести:
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника сделки.
Сегодня все чаще подобные сделки совершаются с участием страхового агента: рента — предприятие рискованное для обеих сторон, поэтому страховой полис позволить минимизировать потери при расторжении сделки:
В региональное отделение Росреестра приходят оба участника сделки. Допускается прислать вместо себя уполномоченных представителей с доверенностью. Соглашение о пожизненном содержании приносят в трех экземплярах. Спустя, максимум, десять дней рентоплательщику вручат выписку ЕГРН, в которой он значится собственником квартиры с обременением. Снять его в будущем можно, предъявив в Росреестр свидетельство о смерти рентополучателя.
Соглашение о пожизненной ренте, нотариально удостоверенное, надо сопроводить следующими бумагами:
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
Рента, регулярно поступающая на счет пожизненного «квартиранта» расценивается как доход, а доходами в нашей стране нужно делиться с государственным бюджетом. НДФЛ в тринадцать процентов от платежей по ренте должен платить именно пожилой иждивенец.
Он оформляет декларацию по форме 6-НДФЛ за каждые три месяца и относит ее в ближайший департамент налоговой. Отнес ее в апреле, оплатить надо будет не позднее пятнадцатого июля текущего года.
Для прекращения партнерских отношений по ренте нужны серьезные основания и доказательства каждого обвинительного слова истца.
Вескими основаниями разорвать соглашение считают:
Никто из сторон соглашения о ренте с иждивением и содержанием не застрахован от попадания в сложные ситуации. Плательщик ренты может потерять источники постоянного дохода, а получатель ренты — тяжело заболеть и потребовать увеличения трат на лекарства.
Исполнение условий договора становится невозможным. Если стороны способны решить эту проблему цивилизованным путем, они могут расторгнуть соглашение о ренте, не прибегая к судебному вмешательству в их правоотношения. Достаточно встретиться, обсудить все нюансы, написать бумагу о прекращении ренты и завизировать ее у нотариального клерка. Разумеется с этим соглашением о расторжении ренты следует посетить департамент Росреестра, где, в зависимости от ситуации, либо с жилья снимут обременение рентой и оно станет собственностью плательщика ренты, либо вернется к прежнему владельцу — получателю ренты.
Договориться не удалось? Значит, дорога к решению проблемы с рентой лежит только через суд. В основном иски поступают от получателей ренты, которые недовольны тем, что плательщик ренты нарушает условия контракта: не платит либо задерживает платежи, не содержит или ухаживает за стариком в недостаточной мере. Получатель ренты обычно требует возвращения ему его жилого помещения, выплаты компенсации или выкупа ренты.
В любом случае плательщик ренты оказывается в проигрышном положении, если его вина будет доказана: деньги, потраченные на иждивение и содержание получателя ренты ему никогда не вернут. Должник по ренте может, конечно подать встречное заявление, и подает, но суды чаще встают на сторону кредиторов по ренте, пожилых иждивенцев.
обязывает плательщика ренты обеспечить свои обязательства по ренте любым законным способом: залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией банка, задатком и пр. Или разрешается застраховать () ответственность за нарушение условий ренты. Если плательщик ренты перестал платить и содержать получателя ренты, последний вправе подать иск на расторжение сделки и рассчитывать на компенсацию понесенных им убытков (п.2 ст.587 ГКРФ).
Переданная в ренту квартира или иная недвижимость остается в залоге у получателя ренты. По этой причине продать, обменять, подарить полученное по ренте жилье плательщик ренты не может, не заручившись письменным согласием получателя ренты, который выступает в роли залогодержателя. Таким образом интересы получателя ренты защищены законодательно.
говорит, что если квартира, находящаяся под обременением рентой, передается плательщиком ренты другому лицу (с согласия рентного кредитора), то это лицо и плательщик ренты несут субсидиарную ответственность перед получателем ренты, если договор ренты будет нарушаться, и пожилой человек в связи с этим напишет заявление в суд. То есть, покупатель находящейся под обременением рентой квартиры приобретает и обязанность выплачивать ренту получателю ренты вместо прежнего ее плательщика.
Есть еще один плюс в пользу защиты получателя ренты — обязывает плательщика ренты выплачивать неустойку получателю ренты в виде двенадцати процентов годовых за просрочки платежей (). Кстати, договор ренты может содержать и более серьезный размер неустойки.
Интересы плательщика ренты таким обилием законов, как у получателя ренты, не защищаются. Его может заслонить от несправедливости только суд, впрочем, как любого гражданина, права которого нарушены. Если плательщик исправно платит ренту, обеспечивает иждивенца всем необходимым согласно договору ренты, а иждивенец обвиняет его в обратном, пытаясь расторгнуть договор и вернуть жилое помещение себе, требуется подавать встречный иск и прихватив всю отчетность по платежам и покупкам, доказывать судьям свою правоту. Оказывается, среди пожилых граждан есть профессиональные иждивенцы, которые сами ищут будущих плательщиков ренты, прикидываясь одинокими, бедными и несчастными. Поживут на полном обеспечении какое-то время и начинают воевать с добропорядочным плательщиком. Расторгают договор, получают выкуп и… выходят на охоту за новой жертвой.
Поэтому потенциальный плательщик ренты должен сам позаботиться о себе, внимательно изучая личность и историю будущего иждивенца, прежде чем подписывать с ним договор ренты с иждивением.
Вариантом защиты для плательщика ренты может стать страхование ответственности по договору ренты. Такой вид страхования входит в арсенал всех страховых компаний.
Основными «оспаривателями» ренты становятся, как показывает судебная практика, наследники получателей ренты. Как правило, они пытаются доказать суду, что соглашение ренты их пожилой родственник подписал будучи психически больным, а потому сделку надо признать недействительной.
Их богатая фантазия может нарисовать и картину подлого мошенничества по отношению к получателю ренты. Тогда лучше писать заявление в прокуратуру, не забывая при этом о том, что за ложное доносительство можно схлопотать по .
Судьи при разборе дела станут применять нормы и ст.– ГКРФ.
Уход из жизни получателя ренты прекращает все обязательства по соглашению о ренте ( ГКРФ). Поэтому наследники не могут требовать расторжения договора, их требования должны быть о признании недействительности соглашения о ренте. Есть исключение: кредитор по ренте подал иск, но скончался до начала его рассмотрения (п.2 ст.605 ГКРФ). Здесь начатое покойным дело наследникам продолжить не возбраняется.
Основания при оспаривании соглашения о ренте:
Узнав о том, что покойный наследодатель лишил их квартиры соглашением о ренте, наследники, при желании признать соглашение недействительным, должны поторопиться собрать весомые доказательства и обратиться с заявлением в суд. Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев. Со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:
Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз () — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста