Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуАрендные правоотношения, предметом которых выступает обособленный земельный участок, в соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ могут быть прекращены. Делается это в первую очередь по основаниям, которые закреплены гражданским законодательством. В частности, в силу п. 3 ст. 407 ГК РФ одним из оснований для расторжения договора аренды земельного участка является двустороннее соглашение о прекращении обязательств (договора). Это наиболее распространенный способ расторжения рассматриваемого вида контрактов (ввиду его простоты и универсальности).
ВАЖНО! Указанное соглашение на основании п. 1 ст. 452 ГК РФ и пп. 1, 2 ст. 609 ГК РФ должно иметь простую письменную форму (аналогично договору).
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка представляет собой документ, подписываемый обеими сторонами и содержащий следующую информацию:
Более подробно ознакомиться с соглашением о расторжении договора можно ознакомиться в нашей статье «Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды». В статье же «Как правильно составить соглашение о расторжении договора (образец)» можно скачать образец данного документа.
ВАЖНО! Прекращение договора аренды земельного участка, согласно ст. 620 и 450 ГК РФ, возможно по инициативе арендатора как на основании судебного решения, так и без такового.
Арендатор имеет право обращения в суд с требованием о расторжении контракта, если:
Упрощается процедура расторжения договора аренды земельного участка арендатором в случаях, когда договором предусмотрены обстоятельства, при наступлении которых он может расторгнуть его в односторонне порядке. При этом стороны должны исходить из принципов добросовестности и разумности, предусмотренных п. 4 ст. 450 ГК РФ. Перечень возможных оснований для расторжения сделки, которые вправе оговорить стороны, законом не ограничен.
Арендодатель также может выступать инициатором расторжения договора аренды земельного участка, согласно ст. 619 ГК РФ. В указанной норме предусматривается перечень оснований, по которым данная сторона может обратиться с подобным требованием в судебный орган.
К таковым гражданское законодательство относит следующие обстоятельства:
Договором обозначенный список может дополняться. Более того, стороны могут предусмотреть в соглашении возможность одностороннего расторжения контракта по инициативе арендодателя.
Положения ст. 619, а также п. 2 ст. 452 ГК РФ предполагают, что обращению в суд с требованием о расторжении соглашения должна предшествовать определенная процедура.
Последняя заключается в необходимости прохождения определенных этапов, идущих в следующем порядке:
ВАЖНО! Отсутствие такого предложения до подачи иска будет расценено судом как несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Соответственно, в принятии иска к рассмотрению в этом случае будет отказано.
Процедура одностороннего расторжения договора по основаниям, предусмотренным контрактом, должна быть закреплена сторонами в соответствующем его разделе. По общим правилам она подразумевает направление арендатору уведомления о расторжении договора аренды земельного участка. По прошествии определенного количества дней с момента получения такого уведомления контрагентом договор считается расторгнутым.
В уведомлении, в соответствие с практикой делового оборота и гражданско-правовых отношений, надлежит указать:
Формы документа на законодательном уровне не утверждено, поэтому он может быть подготовлен в произвольном письменном виде.
Земельное законодательство предусматривает самостоятельные основания расторжения договоров аренды земли, арендодателями по которым являются муниципалитеты и органы государственной власти. Так, расторжение договора аренды земельного участка с администрацией или государством возможно на основании пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ, если:
В том случае если предметом сделки выступает земельный участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, прекращение договора его аренды может осуществляться как по общим основаниям, предусмотренным нормами ГК и ЗК РФ, так и по профильным, предусмотренным ФЗ «Об обороте…» от 24.07.02 № 101-ФЗ.
Согласно п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельхозназначения подлежит прекращению по инициативе арендодателя, если:
Еще одно специальное основание для расторжения арендной сделки с землей сельскохозяйственного назначения предусмотрено п. 3 ст. 6 ФЗ № 101. Так, земельный участок должен быть изъят у арендатора в случае, если последний не использует землю для ведения сельского хозяйства либо иной сопутствующей сельхозпроизводству деятельности в течение трех лет с момента выявления надзорными органами соответствующего факта.
ВАЖНО! При исчислении срока неиспользования земли следует исключать из него периоды влияния стихийных бедствий, а также действия иных не зависящих от арендатора обстоятельств, ввиду которых он, согласно п. 4 ст.6 ФЗ № 101, не мог использовать участок по прямому назначению.
Также обратите внимание на критерии, по которым определяется факт неиспользования земельного участка сельхозназначения (прописаны в постановлении Правительства РФ «О признаках …» от 23.04.2012 № 369). Так, например, очевидным признаком неиспользования пашни является факт неведения работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, на сенокосе — неосуществление сенокошения, на пастбище — невыпас скота.
Подтверждением факта неиспользования земли могут также служить закустаренность (залесенность) участка пашни, превышающая 15% площади участка, либо заболоченность, составляющая свыше 20% площади участка.
Порядок действий сторон в случае смены собственника участка, а также в случае смерти арендатора регламентирован нормами ст. 617 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи переход права собственности на арендованный участок к другому лицу не является основанием для прекращения договора. То есть действующий договор аренды будет обременением для нового собственника.
Аналогичным образом разрешается ситуация и с арендатором в случае его смерти. Соответственно, права аренды перейдут к его наследникам, если только в договоре не прописано иное либо заключение сделки не было обусловлено личными качествами арендатора.
Таким образом, договор аренды земли может быть расторгнут по различным основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Наиболее простой способ расторжения сделки — взаимное волеизъявление сторон, которое оформляется в форме письменного соглашения. С отдельными субъектами арендных отношений (в частности, с муниципальными или государственными органами) договор аренды земли может быть расторгнут и по дополнительным основаниям, предусмотренным пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста