Приватизация по договору социального найма представляет собой четко регламентированную процедуру, по итогам которой граждане становятся собственниками социального жилья. В статье далее рассмотрим подробно процесс приватизации.

Приватизация жилья в 2018 году: правовые основы

Договор социального найма представляет собой сделку, в соответствии с которой гражданин, отвечающий определенным критериям, получает право пользования жильем, находящимся в федеральной, муниципальной или ведомственной собственности.

Для того чтобы наниматель получил в собственность снимаемую на таких условиях квартиру, она должна быть им приватизирована.

Основным нормативным документом, регулирующим приватизационные процедуры, является закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 1541-1. Кроме того, вопросы приватизации освещают:

• постановление Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения судами закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"» от 24.08.1993 № 8, разъясняющее некоторые спорные моменты приватизационных процедур;
• закон РФ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» от 22.02.2017 № 14-ФЗ, установивший бессрочную приватизацию жилья на бесплатной основе с 20.12.2017 (п. 1 ст. 1);
• административные регламенты, определяющие порядок оказания услуг по приватизации гражданам со стороны уполномоченных органов (в каждом регионе принят свой регламент, однако они, как правило, являются в значительной степени схожими документами);
• обзоры судебной практики Верховного суда РФ, к примеру, утв. Президиумом ВС 16.02.2017 и 19.10.2016.

Как приватизировать жилое помещение

Приватизационные процедуры жилья, по сути, представляют собой законодательно установленную схему по бесплатной передаче объекта в собственность граждан. В соответствии с действующим законодательством, каждый гражданин имеет право единожды приобрести в распоряжение (приватизировать) на безвозмездной основе жилье из государственного или муниципального фонда.

Приватизация квартиры по договору социального найма предполагает осуществление ряда необходимых действий, выполняемых в следующем порядке:

1. Выявление наличия или отсутствия оснований для приватизации.
2. Определение круга лиц, участвующих в приватизационных процедурах.
3. Подготовка документации.
4. Передача комплекта документации в уполномоченный орган.
5. Заключение и получение приватизационного договора.

Какие квартиры не подлежат приватизации?

Согласно абз. 1 ст. 4 закона № 1541-1, приватизации не могут быть подвергнуты:

• аварийные объекты;
• помещения общежитий;
• объекты в закрытых военных городках;
• служебные жилые помещения, кроме жилфондов совхозов и прочих приравненных к ним сельхозпредприятий.

Помимо перечисленного абз. 1 ст. 4 закона № 1541-1 содержит запрет на приватизацию жилья, находящегося в сельской местности и входящего в фонд стационарных учреждений соцзащиты. Однако Конституционный суд РФ (определение КС РФ от 10.12.2002 № 316-О) не разрешил применение этой нормы в части запрета на приватизацию указанных объектов жилфонда.

Некоторое непонимание у граждан вызывают разночтения в названии документа, позволяющего претендовать на передачу квартиры в собственность. Одни источники называют его «ордер», другие — «договор социального найма». Как же будет правильно?

Термин «договор соц. найма» вошел в правовой оборот с 01.03.2005 со вступлением в действие Жилищного кодекса РФ. Ранее, при передаче жилья внаем, документацией, подтверждающей разрешение на заселение, являлся ордер, на основании которого заключался договор найма (ст. 51 ЖК РСФСР).

С 01.03.2005 вместо ордера стали выдаваться распоряжения уполномоченного органа, дающие право на вселение, и заключаться договоры соц. найма. Договоры должны были заключаться и с теми гражданами, кто вселялся в квартиру до 01.03.2005 на основании ордера. При этом утеря ордера не может быть препятствием для приватизации жилья - квартиры - по договору социального найма — для его заключения следует обратиться в уполномоченный орган по месту жительства.

Лица, участвующие в приватизационных процедурах

При определении круга лиц, имеющих основания и право участвовать в приватизации квартиры по договору социального найма, следует оценить:

1. Наличие оснований для участия в приватизационных процедурах. Право на приватизацию имеют граждане РФ, обладающие правом пользования на основании договорного документа о соц. найме и не участвовавшие ранее в приватизации.
   
   Последнее условие имеет исключение для граждан, которые были участниками приватизационного процесса в несовершеннолетнем возрасте (ст. 11 закона № 1541-1) либо прошли процедуру расприватизации. Они могут приватизировать жилье еще раз.
    
2. Отношение проживающих в квартире лиц к ее приватизации по договору социального найма. Согласно абз. 1 ст. 2 закона № 1541-1, жилое помещение приватизируется в общую собственность граждан, зарегистрированных в нем и включенных в договор, либо в собственность одного лица с согласия всех остальных сонанимателей.

Наниматели, не имеющие желания поучаствовать в приватизационных процедурах, оформляют приватизационный отказ, что дает им право пожизненного проживания в квартире, от приватизации которой они отказались. Субъекты, не достигшие 18 лет, могут оформить такой отказ только через своего законного представителя с согласия органов опеки (ст. 7 закона 1541-1 и п. 7 постановления Пленума ВС РФ № 8).

Если в квартире проживают только граждане, не достигшие совершеннолетия, они участвуют в приватизации по заявлению родителей или опекунов с согласия органов опеки.

Документы для приватизации квартиры

Как привило, приватизационные процедуры требуют подачи:

1. Заявления (запроса), которое пишется при сдаче документации на бланке установленной формы и включает фамилию, имя, отчество заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации, телефон. При этом к заявлению прилагаются:
   • паспорт (для граждан от 14 лет) или свидетельство о рождении (для детей) в подлиннике и копии заявителя и всех участников приватизации;
   • документ, подтверждающий смену фамилии после 1991 года, если она менялась (оригинал и копия);
   • нотариальная доверенность на представителя, если кто-то из граждан не сможет явиться лично;
   • брачное свидетельство (подлинник и копия);
   • справка о составе семьи;
   • справка о месте жительстве не прописанного в квартире ребенка, если его данные есть в паспорте нанимателя, и справка о том, что ребенок не был прописан по искомому адресу;
   • решения органов опеки (при необходимости).
2. Договора социального найма (при наличии), распоряжения о вселении и/или ордера.
3. Технического и кадастрового паспортов помещения.
4. Документа, подтверждающего неиспользование права на приватизацию (регламентом может быть установлено, что указанную справку уполномоченный орган запрашивает самостоятельно).

Конкретный перечень документации для приватизации квартиры по договору социального найма в 2018 году можно узнать из административного регламента того региона, в котором предполагается проведение приватизационных действий.

Порядок подачи и рассмотрения документов для проведения приватизации

С комплектом документов, собранных для того, чтобы приватизировать квартиру по договору социального найма, необходимо обратиться в уполномоченный орган или МФЦ по месту нахождения приватизируемого помещения.

Общий срок рассмотрения документов также определяется административным регламентом конкретного региона. К примеру, в Воронежской области максимальный срок рассмотрения документов составляет 50 дней, в Москве — 46 рабочих дней.

При отсутствии оснований для отказа с нанимателями будет подписан договор о приватизации. Если документы были поданы в МФЦ, то и договор будет передан для подписания туда же.

***

Таким образом, порядок приватизации квартиры по договору социального найма требует четкого соблюдения как федерального, так и местного законодательства. Причем требуется это не столько со стороны граждан, сколько со стороны уполномоченных госорганов и специалистов.