Переуступка прав по договору аренды земельного участка (перенаем) — частое явление в гражданском обороте, но при этом урегулированное законодателем недостаточно подробно, ввиду чего возникает множество вопросов, требующих ответа. В нашей публикации мы разберем эти проблемы, а также некоторые процедуры, сопровождающие переуступку.

Аренда и переуступка (общие положения)

Земельный участок, как и любой другой недвижимый объект, может быть предметом договора аренды. Такие правоотношения координируются:

• 1 гл. 34 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ);
• Земельным кодексом (далее — ЗК РФ), в частности ст. 22 ЗК РФ.

Согласно указанным правовым источникам, возможностью передать во временное владение и пользование землю обладает собственник или уполномоченное на то лицо (доверенное лицо по договору поручения, агент по агентскому договору и т. д.). При этом необходимо помнить о необходимости надлежащего оформления соответствующих договоров, например агентского, или доверенности, которая заверяется нотариально.

Арендатор, в свою очередь, может совершить переуступку прав по договору аренды земельного участка новому субъекту с согласия арендодателя, если закон не предусмотрел что-то иное (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). После совершения переуступки ответственным по основным взаимоотношениям становится новый участник. При этом перезаключать арендное соглашение не требуется.

Также в законодательстве прописаны случаи, когда переуступка арендных прав на землю запрещена или ограничена:

• запрет на уступку в особых экономических зонах (ст. 35 закона «Об особых…» от 22.07.2005 № 116-ФЗ);
• ограничение для арендаторов из числа ГУП, МУП и казенных предприятий (п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 закона «О государственных и муниципальных…» от 14.11.2002 № 161-ФЗ);
• запрет переуступки в случае, когда главная сделка заключена на торгах (п. 7 ст. 448 ГК РФ).

Также условия о запрете или ограничении могут быть включены в текст самого договора.

Форма договора переуступки

По смыслу действующего законодательства перенаем оформляется единым документом, который подписывается сторонами сделки. Он может называться как договором, так и соглашением, и содержать в наименовании формулировки «о переуступке» или «о передаче прав и обязанностей».

Согласно ст. 609 ГК РФ и п. 6 ст. 1 закона «О государственной…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ договор аренды земельного участка должен пройти государственную регистрацию в Росреестре. Однако п. 2 ст. 26 ЗК РФ предусмотрено исключение для арендных правоотношений, заключенных на срок менее 1 года: их регистрировать не надо.

В связи со сказанным форма перенайма должна соответствовать основному договору (ст. 389 ГК РФ). Таким образом, если арендная сделка была зарегистрирована в Росреестре, то и переуступка вступит в силу только после государственной регистрации. Если же отношения облачены в нотариальную форму, то и соглашение о передаче прав также нотариально удостоверяется.

Структура и образец договора переуступки права аренды земельного участка

Содержание текста должно соответствовать общим требованиям гражданского законодательства о договорах. За основу при составлении можно взять готовый образец на нашем сайте либо составить свой шаблон с учетом перечисленного ниже:

1. В преамбуле отражаются сведения о сторонах сделки (арендаторе и новом арендаторе):

• для организаций — наименование, ОГРН, адрес, данные подписанта и реквизиты уполномочивающего документа;
• для граждан — Ф. И. О., паспортные данные, адрес регистрации.

2. Существенным условием сделки является предмет. В этом разделе необходимо указать идентифицирующую информацию о передаваемом земельном участке:

• площадь;
• адрес;
• кадастровый номер;
• разрешенное использование;
• документы-основания, по которым арендатор владеет объектом.

3. Условие о возмездности или безвозмездности переуступки. В первом варианте прописывается цена сделки. При этом важно понимать, что цена перенайма и арендные платежи — это разные условия двух отдельных правоотношений.
4. При определении арендной платы и других условий основного договора в соглашении о переуступке оговаривается, что новый арендатор с ними ознакомлен и принимает на себя все права и обязанности на весь период действия аренды.
5. Раздел о непосредственной передаче объекта оформляется 2 способами:

• прописывается, что приемка осуществляется по акту, после чего отдельно составляется последний;
• в текст переуступки включается пункт о том, что данный договор одновременно является документом о передаче участка новому арендатору, с момента подписания которого объект считается переданным.

Согласие на переуступку прав аренды земельного участка или уведомление?

Как уже отмечалось ранее, для заключения переуступки требуется согласие арендодателя. Это основное правило для арендных отношений вообще установлено ч. 2 ст. 615 ГК РФ. Однако в случае, когда речь идет об аренде земли, мы сталкиваемся с отклонением от названной нормы.

Так, согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ, перенаем земельного участка проходит без согласия арендодателя, но должен сопровождаться уведомлением последнего (о чем мы расскажем ниже). Это общее положение. Изменяется оно только условиями главного договора — тогда от арендодателя надо будет получить согласие, причем испрашивают его до подписания переуступки. Так как ни формы, ни содержания не установлено, следует руководствоваться общими правилами оформления, согласно которым это может быть либо письмо от арендатора на имя арендодателя с резолюцией о согласии, либо сообщение от арендодателя на его фирменном бланке за подписью и печатью.

Главное, чтобы документ отражал суть вопроса и основные сведения:

• об арендодателе;
• арендаторе;
• участке;
• основном договоре;
• согласии на переуступку.

Как правильно уведомить арендодателя?

Теперь разберем процедуру уведомления арендодателя о свершившемся перенайме. Проинформировать надо в разумные сроки после подписания и регистрации переуступки.

Кто обязан направить уведомление? Из положений п. 16 постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 24.03.2005 № 11 следует, что озаботиться уведомлением должен бывший арендатор. Ведь если названное условие будет нарушено, то именно ему придется нести ответственность за любые убытки, связанные с неинформированием арендодателя о свершившейся переуступке.

В том же акте говорится, что сообщение должно быть доставлено арендодателю таким способом и в такой форме, чтобы арендатор имел доказательства его получения. То есть это может быть письменный документ или электронный. Если мы ведем речь о бумажном носителе, то его целесообразно направлять ценным письмом либо получить входящую отметку непосредственно у арендодателя. Содержание документа правом не регламентировано, однако рекомендуется в тексте указать ту же информацию, что и в согласии на переуступку, которое разбиралось выше.

Нюансы переуступки аренды под ИЖС и другие цели муниципального или государственного земельного участка

Отношения по передаче правомочий на участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, управляются пп. 5.1, 9, 9.1 и 9.2 ст. 22 ЗК РФ. Они имеют свои особенности, которые состоят в следующем:

1. В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ переуступка права аренды муниципального земельного участка реализовывается в уведомительном порядке, если срок аренды превышает 5 лет. Что делать при аренде менее 5 лет? Инструкций на этот счет не имеется, но есть общее правило п. 5 ст. 22 ЗК РФ, по которому переуступка земли сопровождается лишь уведомлением арендодателя.
2. При переуступке аренды на землю, которая предоставлялась в рамках освоения территории для возведения коммерческих, социальных наемных домов и жилых домов стандарт-класса, следует различать договор/соглашение об аренде участка и заключаемый с арендатором договор на освоение. Кроме того, так как смена стороны по названному соглашению возможна только с согласия государственных/муниципальных органов, следовательно, переуступка будет зависеть от их согласия (пп. 5.1, 9.1 и 9.2 ст. 22 ЗК РФ).
3. Еще одним интересным моментом является переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС и т. п., оформленной по результатам аукциона. Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ победитель торгов не имеет право переуступать свои права и обязанности. Однако на практике специалисты и сотрудники властных органов зачастую руководствуются ч. 2 ст. 615 ГК РФ и ЗК РФ и утверждают, что перенаем земли — это исключительный вариант, не подпадающий под действие запрета.

***

Итак, переуступку прав по договору аренды земельного участка осуществляют без получения согласия арендодателя, но с обязательным его уведомлением. Согласие необходимо получать, только если это условие предусмотрено основным договором. Соглашение оформляют письменно и в том же формате, который имеет главная сделка. Текст излагается по общим для гражданско-правовых контрактов правилам.