Нововведения в недвижимости в 2019 году затронули множество вопросов: гражданам стала доступна бесплатная электронная регистрация в ЕГРН через нотариуса, предложен ряд налоговых послаблений, введены специальные уведомления о начале строительных работ для жилых и садовых построек и многое другое. О наиболее значимых изменениях законодательства в данной сфере расскажет наша статья.

Новеллы нотариальных сделок с недвижимостью

Летом 2018 года Федеральным собранием РФ был принят законопроект, который внес изменения в процедуру регистрации прав по нотариальным сделкам с недвижимостью в 2019 году.

В частности, с 01.02.2019 нотариусы обязаны подавать электронное заявление о переходе права на нового собственника в Росреестр:

• до конца рабочего дня, в течение которого состоялась сделка;
• бесплатно, т. е. без взимания со сторон какой-либо платы, кроме госпошлины в 2 000 руб. за регистрацию прав.

Указанные изменения в регистрации объектов недвижимости в 2019 году распространяются на два случая:

1. При удостоверении нотариусом сделки. При этом не имеет значения, подлежала она обязательному удостоверению или стороны сами проявили инициативу.
2. После выдачи наследного свидетельства на недвижимое имущество.

Ранее услуга по электронной регистрации перехода права по сделке через нотариальную контору также была доступна. Стороны могли попросить нотариуса отправить документы в Росреестр, однако это требовало дополнительных затрат (до 1 500 руб.). С принятием законопроекта положение поменялось: по умолчанию нотариус отправляет электронное заявление, но стороны при желании могут отказаться от этой услуги. Срок регистрации при этом не изменился — до 3 рабочих дней.

Список сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, также не изменился. Нотариального оформления по-прежнему требуют:

• сделки по отчуждению долей недвижимости (кроме отчуждения земельных долей, полученных в порядке приватизации);
• продажа, дарение и иное отчуждение имущества ребенка или подопечного взрослого.

Указанные выше изменения внесены в «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», утвержденные ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, а также закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Новые налоги и правила их расчета

Новые особенности налога на недвижимость введены федеральным законом «О внесении изменений…» от 03.08.3018 № 334. Цель всех текущих изменений — облегчить налоговое бремя россиян.

Во-первых, изменился порядок расчета налога. Сейчас в переходе на расчет от кадастровой стоимости участвуют 64 региона страны. Указанная величина намного больше стоимости инвентаризационной, поэтому и сумма налога выше. Переход планировался постепенный, с увеличением на коэффициент 0,2 ежегодно, причем в пересчете на рубли это не должно было создавать трудностей для россиян. Однако в реальности скачки налоговых сумм начиная с 2016 года доходили до нескольких тысяч рублей в год.

Чтобы сгладить ситуацию, приняты следующие поправки:

1. Максимальный коэффициент роста налога вместо единицы составит 0,6.
2. Рост налога по сравнению с предыдущим годом не может быть более 10%.
3. Пересчет налога за предыдущие годы запрещен, если в результате сумма увеличивается (т. е. на пересчет в сторону уменьшения правило не распространяется).

Во-вторых, новшества коснулись правил изменения кадастровой стоимости. Ранее после оспаривания или исправления ошибок применение измененной величины начиналось со дня подачи заявления об оспаривании или внесения новой стоимости в ЕГРН. Теперь же новая величина, по сути, заменяет ошибочную с самого начала ее появления в Реестре. Это дает возможность пересчитать налог за более ранние периоды и вернуть часть уплаченных денег.

Нерезиденты и ставка 13%

Федеральный закон «О внесении изменений…» от 27.11.2018 № 424 фактически уравнял нерезидентов и налоговых резидентов страны в части уплаты налогов с продажи недвижимости.

Если ранее на первых не распространялись никакие льготы, то сегодня ситуация следующая:

1. Нерезидент может не платить НДФЛ с продажи, если недвижимость (квартира, дом, комната и т. п.) принадлежала ему более 5 лет подряд.
2. Ставка по налогу с продажи теперь составляет 13% для всех физических лиц.

Таким образом, уплаты 30-процентного налога на недвижимость с 1 января 2019 года нерезидентам можно избежать без составления различных схем, т. к. к ним применяются общие правила.

Порядок регистрации строительства

В 2019 году продолжает действовать новшество, введенное во второй половине 2018 года, — уведомление о строительстве. Данный документ заменяет разрешение на строительство для объектов ИЖС.

В связи с изменениями Градостроительного кодекса РФ (введением ст. 51.1) изменился и порядок регистрации вновь построенных объектов недвижимости в ЕГРН:

1. Теперь не нужно получать разрешения на ввод в эксплуатацию.
2. По завершении строительства застройщик направляет в администрацию уведомление о завершении работ.
3. Работы принимаются сотрудниками администрации комиссионно, о чем составляется акт, подтверждающий соответствие строения требованиям законодательства.
4. Администрация самостоятельно направляет сведения в Росреестр для регистрации нового строения.

Данный порядок используется в отношении как жилых, так и садовых домов.

Если не уведомить администрацию о планируемом строительстве объекта ИЖС или дачи, в будущем можно лишиться строения, т. к. незаконно возведенные постройки сносятся по искам властей.

Список изменений в статусе дачной недвижимости

Действующий ранее федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66 заменен федеральным законом «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» от 29.07.2017 № 217.

Перечень изменений следующий:

1. Дачное хозяйство упраздняется. Вместо него соответствующая земля получает статус садоводческой.
2. На землях, предназначенных для садоводства, допускается капитальное строительство садовых и жилых домов в рамках, предусмотренных градостроительным регламентом данной зоны.
3. Если к 2019 году на садовой земле построен дом, оформленный по декларации как жилой, дополнительно признавать его жилым не нужно, т. к. переоформлять какие-либо документы на ранее зарегистрированные дома не требуется.
4. В жилом доме, построенном на садоводческой земле, можно оформить регистрацию по месту жительства.
5. Огороднические земли остаются. Строить на них капитальные объекты по-прежнему нельзя — только вспомогательные постройки.

Вычет по налогу на недвижимость с 1 января 2019 года в отношении жилого дома по-прежнему равен кадастровой стоимости 50 кв. м для целой постройки и 20 кв. м — для части. На садовые дома это правило не распространяется.

***

Итак, изменения в сфере недвижимости в 2019 году произошли довольно серьезные, причем в основном они имеют характер послаблений. Сдерживание роста налога на имущество, возможность пересчитать кадастровую стоимость с более раннего момента, снижение налоговой ставки для нерезидентов — за счет этих мер бюджет недополучит солидные суммы, но граждане смогут сэкономить. Строительство ИЖС теперь оформить намного легче — процедура из разрешительной стала уведомительной. Введение же статуса садовых домов позволит в перспективе навести порядок в дачном хозяйстве и исключить двусмысленные ситуации в плане регистрации таких строений в ЕГРН.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Сделки».